RECHTS Frage: an Wolfgang Wawro Steuerberater

Ich besitze Anteile an einem offenen Immobilienfonds, der kürzlich aufgelöst wurde. Meine Beteiligung soll nun über mehrere Jahre aus den Erlösen der Immobilienverkäufe zurückgezahlt werden. Gleichzeitig gibt es noch geringe Ausschüttungen aus Erträgen des Grundstücksbestandes. Die Fondsgesellschaft bezeichnet die halbjährlichen Ausschüttungen als Ertragsausschüttung und unterscheidet nicht zwischen Ertragsausschüttung und Ausschüttung von Veräußerungserlösen. Für mich stellt sich die Frage, ob die schrittweise Rückzahlung des von mir angelegten Kapitals aus Verkaufserlösen etwa eine Einkommensteuerpflicht auslösen kann.

Während der Auflösungsphase fallen zunächst weiterhin steuerpflichtige Erträge an – Mieterträge, Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren oder Kapitalbeteiligungen des Fonds sowie Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, die der Fonds kürzer als zehn Jahre lang gehalten hat. Gerade in der Auflösungsphase werden möglicherweise Immobilien abgestoßen, die nicht die Zehnjahresfrist erfüllt haben.

Andererseits drohen auch Verluste aus Wertminderungen, weil die Objekte oft in ein kritisches Alter geraten sind. Zwar kontrolliert die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, dass ein Verkaufspreis nicht zu stark unter dem Schätzwert liegt, aber dennoch kann der aktuelle Schätzwert unter dem ursprünglichen Anschaffungswert liegen. Veräußerungsverluste bei Immobilien, die länger als zehn Jahre im Bestand waren, finden jedoch keine steuerentlastende Berücksichtigung. Durch solche Umstände, die bei laufender Fondsverwaltung oft vermieden werden können, stellt sich die steuerliche Ertragssituation während der Auflösung durchaus anders dar, weil die Handlungsspielräume enger sind.

Es kann also durchaus zu höheren steuerpflichtigen Quoten der Ausschüttung kommen, als Sie es in den vergangenen Jahren gewohnt waren. Dennoch haben Sie Recht, dass im Grundsatz die Rückzahlung des von Ihnen angelegten Kapitals keine Einkommensteuer auslöst. Jedoch kann sich Ihr Kapitalstock wertmäßig im Laufe der Zeit erhöht oder verringert haben. Einzelheiten zur Entwicklung sollten Sie den meist halbjährlichen Fondsberichten entnehmen können. Foto: Kai-Uwe Heinrich

an Wolfgang Wawro