Spekulative Geldanldanlagen: Investoren suchen Rendite in Kitas und Altenheimen

Geschlossene Immobilienfonds haben schon bessere Zeiten gesehen. Bis November 2012 konnten sie nur die relativ bescheidene Summe von 211 Millionen Euro an frischem Kapital einsammeln, 2010 war es noch mehr als eine Milliarde, die für Investments in Gewerbeimmobilien genutzt werden. Aber in Nischen läuft das Geschäft – etwa bei Fonds, die sich auf Alten- und Pflegeheime und Studentenwohnungen konzentrieren.

Jüngstes Feld der Kapitalanlagefirmen: Kindertagesstätten. Auch hier sollen Anleger wegen der starken Nachfrage Geld verdienen können. Eine Rendite von sechs bis sieben Prozent versprechen die Anbieter, höchst attraktiv bei Sparzinsen von kaum mehr als einem Prozent. Anlegerschützer aber heben den Finger: Bei geschlossenen Fonds könne man das eingesetzte Kapital komplett verlieren.

Noch richten sich die Angebote an institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen. Die Frankfurter Fondsfirma Habona geht mit ihrem „Kita-Fonds“ jetzt auch auf Privatanleger zu. Sie sollen sich am Bau und Betrieb von Kitas beteiligen, mit Einlagen ab 10 000 Euro. In zehn bis 15 Kitas in Köln und im Rheinland soll investiert werden, insgesamt will Habona rund 30 Millionen Euro einsammeln.

Betrieben werden sollen die Häuser von erfahrenen Trägern, also Kommunen, Kirchen, Verbänden oder Elterngruppen, und dies bei langfristigen Mietverträgen von 20 Jahren. Zwei Grundstücke habe man bislang gekauft, sagt Habona-Gesellschafter Roland Reimuth. Fast täglich rechnet er mit der Genehmigung des Fonds durch die Finanzdienstleistungsaufsicht Bafin. „Die Kommunen schaffen es offenbar nicht, den Bedarf zu decken. Deshalb wollen wir Kitas finanzieren und helfen so bei der Bewältigung eines sozialen Anliegens. Dass wir dabei auch Geld verdienen und für den Anleger eine vernünftige Rendite erzielen wollen, kann nicht verwerflich sein.“

Die Langfristigkeit ist ein Vorzug solcher Fonds, heißt es bei der Ratingagentur Scope. Dies garantiere stabile Einnahmen und komme dem Sicherheitsbedürfnis vieler Anleger entgegen. Zweiter Vorzug der Fonds: Der Bedarf an Kitas ist hoch: Ab 1. August gilt der Rechtsanspruch auf Kita-Betreuung von Kindern im Alter von einem bis drei Jahren. Experten zufolge fehlen dafür bundesweit mindestens 130 000 Plätze. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mangelt es gar an 220 000 Plätzen, wenn wie avisiert für 35 Prozent der Ein- bis Dreijährigen ein Platz bereitstehen soll. Ohne private Investitionen ist dies kaum zu realisieren. Für Habona-Gesellschafter Reimuth steht also fest, dass sein Unternehmen weitere Kita-Fonds auflegen wird.

Großanleger wie Pensionskassen konnten bisher schon auf Kitas setzen. Die Luxemburger Aviarent arbeitet bereits am zweiten „KinderWelten“-Fonds. In nur einem Jahr wurden bis Ende 2012 für den ersten dieser Fonds mehr als 50 Millionen Euro eingeworben, 30 Kitas in ganz Deutschland, unter anderem in Heidelberg und Berlin, gehören zum Portfolio.

Die Anlagegesellschaften schauen längst nicht nur auf die Kleinen, sie haben auch die Älteren im Blick: Pflegeheime sind ein weiterer Markt, schließlich werden, schätzt man bei Aviarent, bis 2030 rund 3000 neue Pflegeheime benötigt. Mehrere Fonds haben schon genügend Kapital eingesammelt und stehen in der Investitionsphase. Auch der Bedarf an Studentenwohnungen wächst, also wird auch hier für entsprechende Fonds geworben. Mittlerweile haben die Anlagefirmen auch Schulen entdeckt. Aviarent hofft auf 200 Millionen Euro für den Fonds „Educare“, der sich auf private Schulen und Häuser für die Erwachsenenbildung konzentriert.

Bei all diesen Offerten geht es um geschlossene Fonds. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds erwerben Anleger keine Fondsanteile, die sie jederzeit verkaufen können, sondern werden mit ihrer Einlage voll haftender Miteigentümer. Das Geld ist bis zum Ende der Laufzeit des Fonds – meist zehn Jahre – gebunden. Werfen die Objekte die kalkulierten Mieten ab und können Kitas oder Pflegeheime am Ende mit Gewinn verkauft werden, klappt es in der Regel mit der jährlichen Ausschüttung und der Rückzahlung der Einlage. Wenn nicht, ist das Kapital möglicherweise weg. Bei manchen Fonds muss sogar Geld nachgeschossen werden, wenn es Probleme gibt.

Bei Finanztest sind geschlossene Immobilienfonds im vergangenen Jahr durchgefallen. Kein einziger wurde für gut befunden: zu kompliziert, zu wenig transparent, zu lange Laufzeiten, zu große Risiken, zu hohe Gebühren. Allerdings bezieht sich die Analyse nur auf Fonds, die in klassische Büros investieren. Erfahrungen mit Kita-Fonds gibt es noch nicht.

Finanztester und Anlegerschützer raten Privatanlegern von geschlossenen Immobilienfonds generell ab. Das Risiko sei zu groß. Habona-Manager Reimuth weist die Einwände zurück. „Der Kita-Fonds ist kein Ersatz für ein Sparbuch. Er richtet sich an vermögendere Anleger, die 10 000, 20 000 oder auch 30 000 Euro frei zur Verfügung haben. Es ist eine unternehmerische Beteiligung mit Chancen, aber auch Risiken. Niemand kann sagen, wie die Nachfrage nach Kitas in 20 Jahren aussieht. Mittelfristig ist sie gegeben“, sagt er.