Teurer wohnen: Ist der Immobilienboom bald zu Ende?

Die Zinsen sind niedrig, sichere Anlagen rar. Die Deutschen stecken ihr Erspartes deshalb bereits in Immobilien. Allein im vergangenen Jahr haben private und institutionelle Anleger bundesweit 50 Milliarden Euro in Wohn- oder Gewerbegebäude investiert. Eine solch hohe Summe ist seit Beginn der Finanzkrise nicht mehr in den Immobiliensektor geflossen. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten der Branche hervor, das der Zentrale Immobilen Ausschuss (ZIA) am Dienstag vorgelegt hat.

In Berlin steigen die Preise für Eigentumswohnungen

Besonders beliebt bleiben bei den Investoren demnach Großstädte und Ballungszentren. Die für das Gutachten beauftragten Wissenschaftler sprechen von „Schwarmstädten, denen es gelingt, gegen den demografischen Trend insbesondere junge Menschen anzuziehen“.

Berlin profitiert davon einerseits, weil durch das hohe Interesse der Investoren viel Geld in die Stadt fließt. Andererseits verteuert die hohe Nachfrage aber auch Eigentumswohnungen, was die Mieten weiter in die Höhe treibt. So sind die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr in Berlin um 5,2 Prozent gestiegen. Sie legten hier damit stärker zu als zum Beispiel in Hamburg oder Köln. In München, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main haben sich die Eigentumswohnungen dagegen noch stärker verteuert als in der Hauptstadt.

Die Mieten legen in der Hauptstadt um 2,4 Prozent zu

Immerhin hat sich der Preisanstieg in Berlin nicht eins zu eins auf die Mieten ausgewirkt. Sie legten im Schnitt nur um 2,4 Prozent zu. Der Stadt sei es gelungen „durch den starken Abbau hoher Leerstände den Wohnungsmarkt zu entlasten“, heißt es in dem Gutachten. Denn anders als etwa in München gebe es in Berlin noch relativ viele Räume – etwa im Keller- oder Dachgeschoss –, die zu Wohnungen umgebaut werden könnten. Auch wird kräftig neu gebaut.

Der große Immobilienboom könnte damit in Berlin aber auch schon wieder vorbei sein. Zwar werden Kaufpreise und Mieten für Eigentumswohnungen auch 2015 nach Branchenprognosen steigen – allerdings längst nicht mehr so stark wie noch 2014. Der ZIA prognostiziert sowohl für die Immobilienpreise als auch für die Mieten einen Zuwachs von einem Prozent in 2015.

Deutschlandweit ziehen die Preise weniger stark an als in den letzten Jahren

Auch deutschlandweit scheint sich die Lage am Immobilienmarkt langsam zu entspannen. Zwar sind die Mieten im vergangenen Jahr bundesweit gestiegen: im Westen um 2,7 Prozent, im Osten um 1,9 Prozent. Dieser Preisanstieg fällt aber längst nicht mehr so stark aus wie 2013. Gleichzeitig gibt es in vielen Regionen Deutschlands einen Wohnungsüberschuss. Deshalb glaubt zumindest die Wohnungswirtschaft auch nicht an eine Überhitzung des Marktes. „Von einer Preisblase kann in Deutschland aktuell keine Rede sein“, urteilt der ZIA.

Dennoch könnte es sich derzeit durchaus noch lohnen, eine eigene Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Laut einer Auswertung des Immobilienverbands IVD war Wohneigentum nämlich für die meisten Deutschen noch nie so erschwinglich wie heute. Die hohen Kaufpreise werden durch die extrem niedrigen Kreditzinsen und das gestiegene Einkommen der Deutschen mehr als kompensiert. Das heißt: Die Menschen können sich im Schnitt eine Immobilie viel eher leisten, als das in der Vergangenheit der Fall war.

Berliner können sich ein Eigenheim eher leisten als Düsseldorfer

Auch in Berlin ist Wohneigentum trotz der hohen Nachfrage seitens der Käufer für den Durchschnittsverdiener recht erschwinglich. „Ein durchschnittlicher Haushalt muss im Ostteil der Hauptstadt rund 18 Prozent seines Einkommens zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausgeben“, rechnet Vize-Verbandschef Michael Schick vor. Im Vergleich zu anderen Städten ist das wenig. In München muss man im Schnitt 43 Prozent seines Monatseinkommens aufwenden, um sich eine Immobilie leisten zu können. In Frankfurt am Main oder Düsseldorf geht gut ein Drittel des Einkommens drauf.

Anhalten dürfte dieser Trend zumindest nach Einschätzung des Verbandes allerdings nicht. Denn die Zinsen für Immobilienkredite sind mittlerweile bereits so niedrig, dass die Banken nur noch wenig Spielraum nach unten haben. „Die Zinsen für Immobilienkredite können kaum mehr niedriger werden“, sagt Schick. Daran ändert auch die anhaltend lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) nichts. Gleichzeitig dürften die Preise für Wohneigentum laut Verband „weiter moderat steigen“.