Zeitung Heute : Ab in die Mitte

Sie wollen im Zentrum wohnen, aber trotzdem ruhig und im Grünen. Eine neue Studie sagt: Das sind die Trendsetter. Warum die Stadtflucht zu Ende ist.

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Von Matthias Oloew Das“, sagt Abris Lelbach und zeigt in eine große gähnende Baugrube, „ist ein ganz besonderes Stück Land.“ Er lächelt zufrieden. Es ist seins. Aber das alleine ist es nicht, warum er so gute Laune hat. „Hier standen einst die Tresore der Reichsbank.“ Davon ist nichts mehr zu sehen. Ist auch gar nicht so wichtig. Für Lelbach ist der Hinweis auf die Reichsbank nämlich mehr als nur eine besondere Historie seines Bauplatzes. Für ihn macht der Standort „ehemalige Reichsbank“ deutlich, wo wir uns befinden: am Friedrichswerder, mitten in Berlin. Hier baut Abris Lelbach, wie 40 andere auch, sein privates, kleines Häuschen.

Das ist eine charmante Untertreibung. Klein sind die Häuser schon, manchmal nur sechs Meter breit. Aber sie sind teuer. Viele der Eigenheimbauherren lassen sich den Spaß eine Million Euro und mehr kosten. Die gute Lage will bezahlt werden. Das Auswärtige Amt visà-vis, zum Gendarmenmarkt sind es drei Minuten zu Fuß und die Staatsoper Unter den Linden erreicht Abris Lelbach spazierenderweise immer noch pünktlich, wenn dort schon die erste Klingel schrillt. „Das ist ein Traum“, sagt er. „Ich wollte immer mitten in der Stadt wohnen.“

So wie dem Eigentümer des Berliner Elektroanlagenbauers Elpro geht es vielen. Die Berliner Stadtentwicklungsverwaltung war platt, als sie mitbekam, wie schnell die handtuchgroßen Parzellen weg waren, die sie hier verkaufte. So überrascht, wie auch das Deutsche Institut für Urbanistik (difu). Das hat in dieser Woche eine Untersuchung vorgestellt, die sagt: Nach Jahren der Flucht ins Umland entdecken die Menschen die Vorzüge der Stadt wieder neu, nämlich kurze Wege, Restaurants und Kneipen nahebei und Theater um die Ecke.

Diese Vorteile gab es zwar immer schon. Heute haben sich aber die Prioritäten verschoben. Sie folgen neuen Rahmenbedingungen, glaubt Hasso Brühl. Der Sozialwirt ist Autor der difu-Studie. „Mit der Entwicklung von der Industrie- zur Wissens- und Dienstleistungsgesellschaft sind die Belästigungen der Stadt weg.“ Wohnen im Zentrum, das hieß früher: Es ist laut und eng, die Luft ist schlecht, und es gibt wenig Grün. Weil früher der Wunsch nach mehr Platz zum Leben und einer Rasenfläche hinterm Haus sich nur im Umland umsetzen ließ, haben die Menschen in Scharen die Stadt verlassen.

Heute bieten die Städte ein anderes Bild. „Selbst im Ruhrgebiet lebt kaum noch jemand neben rauchenden Schloten“, sagt Brühl. Hinzu kommt, dass viele Städte, und nicht nur Berlin, große Brachen haben, weil die Bahn Gütergleise stilllegt oder die Post eine Pakethalle aufgegeben hat. Damit vollziehen deutsche Städte das, was Manchester zum Beispiel schon hinter sich hat. „Nach dem industriellen Zusammenbruch der Stadt, sind die Leute wieder ins Zentrum gezogen.“ 1991 wohnten noch 800 Menschen in der unmittelbaren Innenstadt. Heute sind es wieder 4300.

Die Brachflächen werden nun interessant, um dort Wohnquartiere zu schaffen. Manchmal mit Reihenhaus, Hecke und Vorgarten. Selbst in der dicht bebauten Münchener Innenstadt findet sich dafür Platz. Eine ehemalige Kaserne an der Grenze zu Schwabing wird zu einem Viertel mit Reihen- und Atriumhäusern entwickelt. Wohnen im Zentrum kann heute sogar bedeuten, dass der Traum vom Eigenheim auch dort wahr wird. So, wie für Abris Lelbach.

Der Bauherr strahlt immer noch übers ganze Gesicht, obwohl er seinen Bauantrag erst in einigen Wochen abgeben will. Bis er den Umzugswagen bestellen kann, dauert es noch anderthalb Jahre. Trotzdem ist er schon jetzt begeistert von seinem Projekt: „Es macht einfach Spaß, mit einem Architekten über seine Wünsche zu reden und mit zu planen.“

Damit ist er nach den Erkenntnissen von difu-Forscher Brühl zugleich Trendsetter und Auslaufmodell. Und das erklärt sich so: „Das Wohnungsleitbild der Westdeutschen war das freistehende Einfamilienhaus“, sagt Brühl. Oder das Reihenhaus im Grünen. Doch das ändert sich. Da die Deutschen weniger werden, ist der Bungalow oder das Krüppelwalmdachhaus in einer Siedlung vor den Toren der Stadt alles andere als eine sichere Geldanlage. Im Gegenteil: Sie verlieren an Wert, weil es künftig schwerer sein wird, dafür Interessenten zu finden.

„Schon heute ist es nicht leicht, solche Immobilien loszuwerden“, sagt Peter Rohland, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands für Wohneigentum und Stadtentwicklung. Dieser Trend werde sich noch verstärken und damit die Attraktivität des Häuschens im Grünen abnehmen. Rohland hält es für möglich, dass in den Umlandgemeinden das entsteht, was man sonst nur aus vernachlässigten Innenstadtquartieren der Millionenstädte kennt: „Hier werden sozial problematische Quartiere entstehen.“

Nach Ansicht des difu hat damit das Einfamilienhaus ausgedient. „In den 60ern waren die Menschen voller Anerkennung, wenn jemand einen Bungalow in einer Siedlung besaß“ erklärt Hasso Brühl. Der hatte es geschafft. „Heute bewundern wir die Menschen mit großen Wohnungen in der Innenstadt.“ Die Häuser von Abris Lelbach und seinen Nachbarn folgen zwar dem Ideal des Eigenheims, aber der Standort und ein Grundriss, der ein bisschen origineller ist als die große Masse, soll garantieren, dass sie ihren Wert zumindest behalten. Das macht die Häuser interessant für Individualisten. Leute mit Geld neigen dazu, sich über ihre Immobilie zu definieren.

Der Trend zurück in die Stadt wird nach Ansicht des difu dadurch verstärkt, dass Wohnen im Umland heute nicht mehr zwangsweise billiger ist. Wenn beide Elternteile arbeiten, braucht die Familie zwei Autos. In Zeiten rasant steigender Benzinpreise wird das teuer. Die Situation verstärkt sich noch, wenn tatsächlich die Pendlerpauschale wegfallen sollte. Außerdem sind lange Anfahrtswege zur Arbeit sind nicht gerade ein Glücksmoment. „Das Familienleben ist zunehmend schwer zu organisieren, wenn man täglich eine Stunde im Stau steckt“, sagt Hasso Brühl.

Es ging ihm selber so. Als der Sohn erwachsen und aus dem Haus war, hat er sich oft über den langen Weg zur Arbeit beklagt. Jetzt wohnt er im Zentrum und fährt mit dem Rad ins Büro, quer durch den Tiergarten. „Es fiel mir auf, dass ich nicht alleine war“, sagt er. Es war das auslösende Moment für die Studie.

Hasso Brühl hat Menschen in Leipzig und München befragt und städtebauliche Projekte wie die Hafencity in Hamburg oder den Potsdamer Platz in Berlin untersucht. Überall ist der Tenor derselbe: Die Menschen fühlen sich wohl, weil das Zentrum nicht weit und damit die sozialen Kontakte zu Freunden oder Bekannten intakt, sowie der Weg zu Theatern und Kinos in Minuten statt Stunden zu bewältigen ist. In München haben mehr als 45 Prozent der Befragten angegeben, sie würden eher auf ihr Auto verzichten, als aus der Innenstadt wegzuziehen. Wer am Stadtrand oder im Speckgürtel lebt, so die difu-Studie, will sogar wieder zurück.

Wie groß diese Gruppe ist, kann heute noch niemand sagen. „Es gibt erste Analysen, dass 50 Prozent der Bewohner in den Umlandgemeinden lieber wieder zurück wollen“, erklärt Peter Rohland. Sein Verband für Wohneigentum und Stadtentwicklung hat auch festgestellt, dass der Trend raus aus der Stadt gebrochen ist – seit drei oder vier Jahren verlassen immer weniger Menschen die Zentren der deutschen Städte.

Mit der „Renaissance der Stadt“ wandern auch die Arbeitsplätze in die Citys zurück. Dienstleistungsfirmen und Büros von Verwaltungen oder Forschungseinrichtungen stehen vorzugsweise im Zentrum – Bahnhof, Taxistand, die U-Bahn und Zubringerbus zum Flughafen in der Nähe. Weil die qualifizierten Jobs in der Stadt sind, wollen die Menschen, die hier arbeiten auch hier wohnen. Abris Lelbach ist da Prototyp par excellence. Er baut sich nicht nur sein eigenes Nest, sondern holt sich auch noch das Büro für die Geschäftsleitung seines Betriebs ins Haus.

Die Stadtmitte-Bewohner wollen die Vorzüge des Umlands mit den Annehmlichkeiten der Stadt verbinden. Ruhig und grün soll es sein, und die Kneipen zwar nah, aber nicht im eigenen Haus sein. Vor die Wahl gestellt, wo sie leben wollen, würden laut Studie nur 3,8 Prozent der Leipziger und 6,8 Prozent der Münchener lieber im Umland wohnen.

Das Ergebnis wundert den Münchener Stadtrat Stephan Reiß-Schmidt nicht. „Wir haben in eigenen Befragungen festgestellt, dass die Münchener, die aus der Innenstadt herausgezogen sind, das nur schweren Herzens getan haben“, erklärt der Leiter der Stadtplanungsabteilung. Und weiter: „Es lag einfach nur daran, dass sie im Stadtgebiet keine adäquate und bezahlbare Wohnung gefunden haben.“ Damit der Grünanteil in der mit 4000 Einwohnern pro Quadratkilometer am dichtesten besiedelten Innenstadt Deutschlands sich etwas erhöht, gilt in München für Neubauten folgende Regel: Pro Einwohner eines Hauses muss der Bauherr 17 Quadratmeter Grünfläche zur Verfügung stellen oder nachweisen. „Das hat die Qualität der Wohnungen verbessert, die vor allem für Familien interessant sind“, sagt Reiß-Schmidt.

Es sind nicht nur gut verdienende und kinderlose Menschen, für die das Leben in der Stadt interessant ist. Die difu-Untersuchung sagt ganz klar, dass auch Familien sich wieder den Zentren nähern – wenn die Bedingungen stimmen. In München fehlt es zum Beispiel noch an Plätzen in Kindergärten und Horten. Aber die Tendenz ist für Hasso Brühl klar: „Kind und Karriere lassen sich in der Stadt viel besser vereinbaren, als im Speckgürtel.“

Von einer Wohnungs-Nachfrage wie in München kann Berlins Senatsbaudirektor Hans Stimmann nur träumen. Aber der Erfolg der Townhouse-Projekte auf dem Friedrichswerder und anderswo in der Stadt hat ihn aufhorchen lassen.

Townhouses sind nichts anderes als zentral gelegene Stadt- oder Reihenhäuser, es klingt nur zeitgemäßer. Stimmann ist zwar noch nicht überzeugt, dass der Abschied vom Haus im Grünen von Dauer ist. Aber er fordert, dass die Städte nun schnellstens entsprechende Angebote machen. Zum Beispiel Bauland in der City bereitstellen, wie das Berlin am Friedrichswerder getan hat. Das ist Land, auf dem zu Boomzeiten niemand, am allerwenigsten Stimmann, auf die Idee gekommen wäre, Einfamilienhäuser zu genehmigen. Jetzt ist der Boom vorbei, aber die Stadt hat noch viele Brachflächen. Die könne man nun, so Stimmann, als Parzellen verkaufen, auch wenn sie als Grundstücke für Büros und Gewerbe theoretisch mehr Geld brächten. Das müsse sich auch eine bankrotte Stadt wie Berlin leisten, sagt der Senatsbaudirektor: „Wenn man die Leute in der Stadt hält, zahlen sie hier ihre Steuern und nicht im Umland.“

Und so findet sich die vermögende Klientel, die sich noch vor 15 Jahren mit Vorwürfen konfrontiert sah, sie forciere Luxusmodernisierungen und vertreibe die angestammte Bevölkerung, in einer komfortablen Situation wieder. Sie ist von allen Seiten umworben. Sie soll in der Stadt bleiben, damit das soziale Gefüge intakt bleibt, und nicht ganze Quartiere nur noch von denen bewohnt werden, die Stadtplaner unter den drei As zusammenfassen: Arme, Ausländer, Alte. Die vermögende Mittelschicht soll auch deshalb in der Stadt bleiben, damit Schulen, Bibliotheken oder Opernhäuser eine Zukunft haben. Klingt nach Verdrängung, ist es mitunter vielleicht auch. Aber „jeder, der geht, trägt dazu bei, die Infrastruktur leerzufegen“, sagt Stimmann, „und das sind in der Regel Einrichtungen, die staatlich finanziert sind.“

Mittlerweile kann die gut gebildete und nicht eben mittellose Klasse zwischen zahlreichen Angeboten in den Innenstädten wählen. Wer sich das Townhouse nicht leisten kann oder will, wählt vielleicht zwischen loftartigen Wohnungen oder kleinen Reihenhäusern in Prenzlauer Berg. Oder in den denkmalgeschützten Mauern der alten Schultheiss-Brauerei in Berlin-Kreuzberg. Die sind zwar immer noch teuer, unter 2300 Euro pro Quadratmeter ist nichts zu machen. Aber die Nachfrage nach den Wohnungen habe deutlich angezogen, sagt Cornelia Hutfils, Sprecherin des Projektentwicklers baywobau.

Die Interessenten kämen je zu einem Drittel aus dem Bundesgebiet, dem Umland und aus der Stadt selbst. Für den Kreuzberg, mit Blick auf den Viktoriapark, interessieren sich zum Beispiel die so genannten Woopies, die well-off older people. Sie trennen sich von ihrem Eigentum im besseren Stadtbezirk Zehlendorf, weil ihr Haus zu groß geworden ist, seit die Kinder erwachsen sind. Sie halten Ausschau nach einem schicken Domizil in der City. Warum sollen sie die 30 Jahre, die vor ihnen liegen, in einer Schlafstadt vor den Toren verbringen?

So weit denkt Abris Lelbach noch nicht. Aber die Motive sind für ihn die gleichen. „Ich werde bald, noch bevor ich ins Büro gehe, ins Fitnessstudio am Gendarmenmarkt gehen können“, sagt er und klettert aus der Baugrube. „Da habe ich etwas getan, bevor die Arbeit losgeht.“ Sagt’s und lächelt zufrieden.

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