Zeitung Heute : Aber wohin geht beim Vermieterwechsel die monatliche Zahlung?

Andreas Lohse

Eine Hausverwaltung wechselt, eine andere macht Pleite, oder die Wohnung wird verkauft. Schlimmstenfalls gehört das Wohnhaus einer Firma, die Konkurs anmeldet. Dann stellt man sich die bange Frage: Wohin mit der Miete?

Der Verwalterwechsel bereitet in der Regel keine Probleme. Einer geht, einer kommt, der alte verabschiedet sich ordentlich und schriftlich, der neue meldet sich an, nennt seine Kontonummer und legt zudem eine unterschriebene Vollmacht des Hausbesitzers bei, die ihn als rechtmäßig Beauftragten ausweist. Wer jetzt noch nachlässigerweise seine Miete auf das alte Konto überweist oder seinen Dauerauftrag nicht ändert, kann eine böse Überraschung erleben: Er gerät in Mietrückstand, denn schließlich kann die neue Verwaltung den Mieteingang nicht verbuchen. Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, droht die fristlose Kündigung.

Was mit der fälschlicherweise an die frühere Verwaltung überwiesenen Miete geschieht, ist nur im Einzelfall zu kären. Schlimmstenfalls ist die Firma pleite, und der Mieter steht nun in einer Schlange von Gläubigern. Schieden Eigentümer und der bisherige Verwalter im Streit, wird die frühere Verwaltung mit ihrem Ex-Auftraggeber nichts mehr zu tun haben wollen. In diesem Fall sollte der Hausbesitzer seine Mieter rechtzeitig über den Nachfolger informieren, um Unsicherheiten hinsichtlich der Mietzahlung vorzubeugen.

Wird das Haus verkauft, gibt es meist Gerüchte und damit einhergehend Unsicherheiten bei den Mietern. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über (BGB § 571). Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Der Vermieter kann das Haus verkaufen, er kann es auch in Eigentumswohnungen aufteilen, ohne dass sich für den Mieter damit etwas ändert - außer der Kontonummer für die Mietzahlungen. Der Käufer tritt in alle bestehenden Verträge ein, auch in mündliche. Ein neuer Mietvertrag ist überflüssig und für den Mieter unter Umständen von Nachteil, weil sich damit beispielsweise seine Kündigungsfristen ändern.

Will der neue Vermieter schon frühzeitig an seine monatlichen Einkünfte, ist Vorsicht geboten. Der angebliche neue Besitzer muss zunächst nachweisen, dass ihm die Immobilie auch tatsächlich gehört, was erst der Eintrag in das Grundbuch beim Amtsgericht besiegelt. Das Grundbuch können Mieter auch selbst einsehen, um zu erfahren, wer zur Zeit als Eigentümer eingetragen ist. Allein der unterschriebene Kaufvertrag reicht zum Erwerbsnachweis nicht aus, entschieden mehrere Gerichte übereinstimmend (OLG Düsseldorf, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1993, S. 343; LG Hamburg, WM 93, 48; LG Elwangen, WM 91, 489).

Eine andere Möglichkeit ist, dass der neue Vermieter eine Vollmacht mit der Unterschrift des alten Eigentümers vorlegt. Dann ist es für den Mieter Zeit, seine Miete an den neuen Besitzer zu überweisen. "Ist der Mieter vom Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt, wird er von Mietzahlungen an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit, wenn er dafür die Miete an den Voreigentümer gezahlt hat", weiß man beim Deutschen Mieterbund. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass beispielsweise eine Änderung des Dauerauftrages nicht von heute auf morgen möglich ist.

Stirbt der Vermieter, treten seine Erben in die Pflichten und Rechte der Mietverträge ein. "Meldet sich eine Hausverwaltung unter Vorlage einer Vollmacht eines angeblichen Erben, genügt das nicht zur Legitimierung", warnt der Berliner Mieterverein (BMV). Immerhin könnten noch weitere Erben existieren, die diese Rechte ebenfalls für sich in Anspruch nehmen. Klarheit schaffe hier nur die Vorlage eines Erbscheins. Bei mehreren Erben, mithin mehreren Vermietern, sind nur alle gemeinsam handlungsbefugt: Sie müssen Mitteilungen an den Mieter gemeinsam unterschreiben und können auch nur im Ensemble eine Hausverwaltung beauftragen - was aus der Vollmacht hervorgehen muss. Herrscht darüber noch Unklarheit, sollte der Mieter "nie zahlen, sondern die Miete entweder abrufbereit ansparen oder bei Gericht hinterlegen", rät der BMV (BGB § 372). Die gerichtliche Hinterlegung - in Berlin beim Amtsgericht Tiergarten, Turmstraße 91, 10559 Berlin - stehe einer Erfüllung der Mietzahlung gegenüber dem Vermieter, wer immer dies auch sei, gleich. Mietrückstände gibt es folglich ebensowenig wie die Gefahr, deswegen fristlos gekündigt zu werden. Allen bis dahin bekannten und potentiellen Hausbesitzern muß diese Hinterlegung mitgeteilt werden. "Die Anzeige darf unterbleiben, wenn sie untunlich ist", sagt das BGB (§ 374), mithin nur unter nicht zumutbaren Umständen machbar wäre. Dieser Möglichkeit der Hinterlegung sind jedoch enge Grenzen gesetzt, jeder Fall wird bei Gericht von einem Rechtspfelger geprüft. Allein der Streit mit dem Vermieter ist kein Grund, das Amtsgericht zu beanspruchen. Der Mieter muss das Geld auf das ihm bekannte Konto überweisen.

Gelingt es dem Vermieter auf Dauer nicht, Rechnungen für Lieferanten und Angestellte zu zahlen, beispielsweise durch Fehlkalkulation, können Gläubiger die Mieteinnahmen und Erträge aus dem Grundstück beschlagnahmen lassen, bis ihre Forderungen beglichen sind. Folge: Der Vermieter hat keinen Zugriff mehr darauf. Die Verwaltung - und damit alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen - übernimmt dann ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter. Der Mieter erfährt davon in der Regel durch ein Schreiben des Verwalters, die sogenannte Beschlagnahmemitteilung. Dazu gehört eine Kopie des Gerichtsbeschlusses. Wird auch ein neues Verwaltungskonto genannt, gelten Miete und Nebenkosten nur dann als gezahlt, wenn sie auf diesem Konto eingehen, und zwar so lange, bis dem Mieter die "Aufhebung der Zwangsverwaltung" mitgeteilt wird. Versäumt ein Mieter die Kontoumstellung, läuft er Gefahr, Mieten doppelt zu zahlen. Der Verwalter kann den Eingang der Mieten nicht verbuchen und registriert sie als Außenstände - was dem Mieter wiederum zum Nachteil gereichen kann, denn der Zwangsverwalter darf auch Verträge kündigen.

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