Zeitung Heute : Abgenutze Spüle und unwirksame Kündigungen - wie Gerichte entschieden

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Die von uns veröffentlichten Leitsätze dienen als Anhaltspunkte und gelten nur für den vorliegenden Einzelfall. Sie sollten nicht ohne rechtliche Beratung auf das eigene Mietverhältnis übertragen werden.



Entschädigung wegen Baustelle. Zwei Jahre lang mussten die Bewohner eines Mietshauses wegen einer U-Bahnbaustelle Lärm, Erschütterungen und Staub in Kauf nehmen. Deshalb minderten einige Mieter zu Recht die monatlichen Mietzahlungen. Bei anderen Mietern musste der Vermieter von einer ansonsten berechtigten Mieterhöhung absehen. Die Einbußen machte er bei der Stadt geltend. Das Düsseldorfer Oberlandesgericht gab ihm grundsätzlich Recht. Soweit der Hauseigentümer den Schaden detailliert nachweisen kann, steht ihm ein Ersatzanspruch gegen die Stadt zu. Hinsichtlich der unterbliebenen Mieterhöhung muss der Hauseigentümer jedoch nachweisen, dass die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen hierfür auch vorlagen (OLG Düsseldorf, Az: 18 U 135 / 93).

Verursacher haftet. Der Mieter einer Wohnung verlangte von seinem Vermieter eine Mietminderung von 20 Prozent wegen ständigen Baulärms von einer gegenüberliegenden Baustelle. Der Vermieter machte daraufhin den Eigentümer des gegenüberliegenden Grundstücks haftbar. Das Landgericht Hamburg gab dem Vermieter teilweise Recht. Ein derartiger Anspruch kann berechtigt sein, wenn der Eigentümer eines Grundstücks wesentliche Beeinträchtigungen hinnehmen muss, die von einem anderen Grundstück ausgehen. Dies ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn die Mieter den Mietzins trotz einer wesentlichen Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache nur geringfügig mindern. Bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit des Ertragsverlustes für den Vermieter ist darauf abzustellen, ob das Mietgrundstück oder die vermietete Wohnung noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Dieses zumutbare Maß ist nach Auffassung des Gerichts bei einer Mietminderung von etwa sechs Prozent überschritten. Allerdings kann der Vermieter von dem Grundstücksnachbarn nur für den unzumutbaren Teil der Beeinträchtigung und nicht etwa für die gesamte Nutzungsbeeinträchtigung Ausgleich verlangen. Mindert der Mieter wie im vorliegenden Fall den Mietzins um 20 Prozent, so kann der Vermieter vom Grundstücksnachbarn verlangen, den Differenzbetrag der Mietminderung von 14 Prozent zu ersetzen (LG Hamburg, Az: 327 S 97 / 98).



Abnutzung. In Bezug auf die Küchenspüle vertrat das LG Köln in einem Fall die Ansicht, dass die geltend gemachten Abplatzungen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Küchenspüle gehörten, weil es beim Gebrauch einer solchen Spüle trotz Vorsicht unvermeidlich ist, dass gelegentlich Spülgegenstände aufschlagen. Im Übrigen hatte die Klägerin keine Belege dafür eingereicht, dass die Spüle neuwertig, nämlich erst 1990, erworben wurde. Nichts anderes galt nach Ansicht der Kammer für die Absplitterungen an der Badewanne. In Bezug auf die Absplitterung an der Badewanne handelt es sich auch insofern um eine vertragsgemäße Abnutzung; jedenfalls hat die Klägerin ihre Behauptung, eine Reparatur koste 250 DM, nicht substantiiert. (nichtamtlicher Leitsatz) (LG Köln, Az. 6 S 55 / 96, aus: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, 4 / 1999, S. 234)



Unwirksame Kündigung. 1. In besonders gelagerten Ausnahmefällen ist nach Treu und Glauben auch bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine vorherige Abmahnung geboten. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die ausbleibenden Zahlungen nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf ein Versehen zurückzuführen sind.

2. Der Zugang im Sinne von § 130 Abs. 1 BGB einer Mitteilung der Anordnung der Zwangsverwaltung führt nicht in jedem Fall dazu, dass der Empfänger auch von deren Inhalt Kenntnis im Sinne von § 22 Abs. 2 S. 2 ZVG erlangt. Zwar ist in der Regel das Berufen auf eine fehlende Kenntnis rechtsmissbräuchlich, weil für den Regelfall unterstellt werden kann, dass der Empfänger einer schriftlichen Nachricht diese auch liest und inhaltlich zur Kenntnis nimmt. Unter bestimmten Umständen kann jedoch die Annahme gerechtfertigt sein, dass die fehlende Kenntnis des Empfängers trotz erfolgten Zugangs nicht auf einen treuwidrigen Verhalten beruht. (LG Berlin, Az. 63 S 276/98, aus: Das Grundeigentum, 1 / 1999, S. 44)

Ein eingesetzter Zwangsverwalter hatte Mietrückstände nicht angemahnt, sondern den Mietern nach einem Jahr fristlos gekündigt. In Unkenntnis der Rechtslage hatten die Mieter einfach weiter an den alten Vermieter ihre Miete gezahlt. Die Schreiben, welche sie über die Zwangsverwaltung informieren sollten, waren in neutralen Umschlägen und ohne Briefmarken in die Briefkästen eingeworfen worden. So konnten sie also durchaus mit Werbesendungen verwechselt werden.

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