Zeitung Heute : Ablösungen sind erlaubt - so lange sie sich in nachvollziehbaren Grenzen halten

Andreas Lohse

Auch heute noch glaubt mancher Unwissende, sich allein seinen Willen zum Auszug vergolden lassen zu könnenAndreas Lohse

Vor einigen Jahren wurde in Wohnungsangeboten noch ganz unverfroren "Abstand" verlangt. Die Summen bewegten sich zwischen wenigen Hundert und einigen Zehntausend Mark. Dafür sollte der neue Mieter die kostbaren englischen Tapeten oder komplette Einbauküchen bekommen. Wer sich diese "Angebote" genauer besah, erkannte meist, dass die Tapeten hässlich waren und Möbelstücke nur noch Schrottwert hatten. Tatsächlich sollte der Nachmieter das Geld dafür auf den Tisch legen, dass der Vormieter die Wohnung räumte.

Das Wörtchen "Abstand" hat sich in vielen Köpfen festgesetzt. Auch heute noch glaubt mancher Unwissende, sich allein seinen Willen zum Auszug vergolden lassen zu können. Doch das ist eine Sackgasse. Denn gesetzlicherseits wurde dieses Ansinnen erkannt und ihm ein Riegel vorgeschoben. Das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) regelt ganz klar: "Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt, ist unwirksam." Davon ausgenommen ist - und lässt sich mithin wirksam vereinbaren -, dass Kosten erstattet werden, die "dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen." Achtung: Diese Schutzvorschrift gilt nur, wenn der zur Abstandszahlung Willige die Wohnung auch selbst bewohnen will. So entschied das Oberlandesgericht Dresden, dass das Wohnungsvermittlungsgesetz beispielsweise nicht den Investor schütze, der "an den Mieter ein Entgelt dafür geleistet hat, dass der Mieter die Wohnung räumt" (Az. 16 U 1840 / 95). Vereinbart war in diesem Fall eine Zahlung von 55 000 Mark allein für den Auszug, wovon der Investor dann aber seinerseits "Abstand" nehmen wollte. Das Geld wurde dem Mieter zugesprochen.

Anders sieht es bei sogenannten Ablösungen aus. Der Wohnungssuchende kann sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages verpflichten, vom Vormieter oder Vermieter Inventar und Möbelstücke zu kaufen. Eine solche Vereinbarung ist "im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustandekommt" (WoVermG, § 4a). Will heißen: Übernimmt der neue Mieter vom Vormieter beispielsweise dessen Einbauküche und kommt der Mietvertrag letztlich aber doch nicht zustande, muß er sich jetzt nicht mit dem Prachtstück herumquälen. Doch auch solche Ablösesummen können nicht frei festgelegt werden. Der Grund liegt auf der Hand: Die verbotene Abstandsregelung soll nicht mit erlaubten, aber erhöhten Kaufsummen zu umgehen sein. Also ist ein "Entgelt unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht" (WoVermG, § 4a).

Zahlungen des Mieters an Vormieter oder Vermieter im Zusammenhang mit neuen Mietverträgen sind ebenso häufig wie umstritten und führen nicht selten vor den Kadi. Kritisch ist vor allem die Frage, wann denn nun zwischen geforderter Summe und dem tatsächlichen Wert von Inventar ein "auffälliges Missverhältnis" besteht. So beschied beispielsweise das Landgericht Berlin, dass ein Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen insgesamt nichtig sei, sofern zwischen Wert und zu zahlendem Entgelt besagtes auffälliges Missverhältnis bestehe. Mehr noch: Die Richter bezeichneten eine Vereinbarung gar als sittenwidrig, weil es sich um eine Mischung aus Kauf und Wohnungsvermittlung gehandelt habe. Der Beklagte, Verkäufer von Inventar, habe sich unter anstößiger Ausnutzung der in Berlin herrschenden Wohnungsknappheit für seine Leistungen Vermögensvorteile gewähren lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zu den eigenen Leistungen standen. Für Möbel hatte er 8 500 Mark kassiert, wohingegen sich als tatsächlicher Wert später nur 500 Mark herausstellte. Der Kläger, Käufer des Inventars, hatte sein Geld zurückverlangt. Da der Vertrag laut Urteil nichtig war, konnte der Mieter die Rückzahlung der vollen Summe verlangen (Az. 64 S 177 / 96).

Auch der Bundesgerichtshof musste sich bereits mit der Auslegung des Wohnungsvermittlungsgesetzes beschäftigen. Der BGH legte unter anderem fest: "Ein auffälliges Missverhältnis ist dann zu bejahen, wenn das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks um mehr als 50 Prozent überschreitet." Der objektive Wert ist dabei der Zeitwert, der notfalls durch einen Sachverständigen zu ermitteln ist. Nach Ansicht der Richter liegt allerdings immer dann keine unzulässige Abstandsleistung vor, wenn der bisherige Mieter für die gezahlte Summe eine Gegenleistung erbringt, was auch Aufwendungen für Renovierungsarbeiten sein können, die dem Nachmieter, sofern er sie ausführen müsste, erspart blieben (Az. VII ZR 212 / 96).

Nahezu zeitgleich befand auch das Oberlandesgericht Hamburg über die Wertermittlung von Gegenständen. Das BGH-Urteil war den Hanseaten aber offenbar noch nicht bekannt, entschieden sie doch in Anlehnung an das frühere Berliner Urteil, dass bei besagtem "auffällige Missverhältnis" der gesamte Kaufvertrag unwirksam sei. Die höchsten Richter sehen dies jedoch anders. Nicht insgesamt sei die Vereinbarung nichtig, sondern der rechtlich unbedenkliche Teil bleibe bestehen. Der Nachmieter müsse mithin den Preis entrichten, der noch als gerade angemessen gilt, heißt es dazu erklärend im Berliner MieterMagazin, also 150 Prozent des Zeitwertes. Habe das übernommene Inventar einen Wert von insgesamt 2 000 Mark und der Nachmieter bereits eine vom Vormieter geforderte Summe von 15 000 Mark überwiesen, könne der Vormieter 3 000 Mark behalten, nämlich den Zeitwert (2 000 Mark) plus 50 Prozent (1 000 Mark). Nur 12 000 Mark müsse der Vormieter an den Nachmieter zurückzahlen. In jedem Fall aber gilt: Vereinbaren Sie Käufe immer schriftlich und lassen Sie sich Zahlungen quittieren. Nur so haben Sie im Streitfall einen Beweis in der Hand.
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