Zeitung Heute : Aktuelle Urteile Gewerbeflächen

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Wegfall der Geschäftsgrundlage. Mehrere Ärzte mieteten Räume für den Betrieb einer urologischen Gemeinschaftspraxis an. Aufgrund geänderter baulicher Anforderungen drohte der Verlust der kassenärztlichen Zulassung für ambulante Operationen in den angemieteten Räumen. Die Ärzte wollten daraufhin das Mietverhältnis vorzeitig beenden. Die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund lagen nach Auffassung des Oberlandesgerichts Celle jedoch nicht vor. Eine Kündigung aus wichtigem Grund könne aus Umständen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind und die aus den eigenen Interessen des Mieters hergeleitet werden, nur ausnahmsweise gestützt werden. Das sei der Fall, wenn Voraussetzungen gegeben sind, die nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zur Lösung vom Vertrag berechtigen.

Die Anwendbarkeit dieser Grundsätze ist jedoch durch das Prinzip der Vertragstreue eingeschränkt, das nur durchbrochen werden darf, wenn ein Festhalten am Vertrag zu untragbaren Ergebnissen führt und deshalb einer Vertragspartei nicht zuzumuten ist. Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, geben dieser in aller Regel nicht das Recht, eine Änderung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten herbeizuführen. Anderenfalls würde die in der Vertragsgestaltung liegende Risikoverteilung in einer für den Vertragspartner nicht tragbaren Weise geändert. Im Ergebnis verneinte das Gericht das Recht der Mieter auf vorzeitige Beendigung des Mietvertrages (OLG Celle, Az: 2 U 60 / 98).

Ungeeignete Räume. Wenn ein Vermieter Geschäftsräume zum Betrieb einer Gaststätte vermietet, ist er verpflichtet, die Räume so herzurichten, dass sie sich für diesen Zweck eignen. Die in einem formularmäßigen Gaststättenmietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen" benachteiligt den Mieter unangemessen und hält den Forderungen nach dem AGB-Gesetz nicht stand, entschied das Oberlandesgericht Celle. Widerruft die zuständige Behörde wegen baulicher Mängel der Räume die Gaststättenerlaubnis, ist der Mieter daher berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen (OLG Celle, Az: 2 U 228 / 98).

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