Zeitung Heute : Alles darf dem Mieter nicht vorgeschrieben werden - zum Beispiel das Putzmittel

Andreas Lohse

Klauseln einer Hausordnung aus dem Kuriositätenkabinett des Deutschen Mieterbundes (DMB): "In allen Stockwerken, die über bewohnten Räumen liegen, sind Nähmaschinen auf schalldämpfende Unterlagen zu stellen, Kinderwagen nur auf Teppichen oder Läufern zu führen. Das Koksklopfen ist in der Küche und den Hauseingängen nicht gestattet. Das Spalten des Holzes darf in der Küche nur mit Holzschneidern geschehen." Solche Sätze wird man heute kaum noch finden, diese stammen aus dem Jahre 1927. Doch auch mit den Hausordnungen zur neuen Jahrhundertwende hat schon so mancher seine Erfahrungen gemacht - zumeist schlechte, weil deren Nichtbeachtung Ärger nach sich ziehen kann.

Da die Lebensgewohnheiten bundesweit sehr verschieden sind, gibt es Hausordnungsvariationen von Region zu Region. Die schwäbische Kehrwoche beispielsweise ist in Berlin nahezu unbekannt. Aufgenommen werden aber üblicherweise auch hier Reinigungs- sowie etwaige Schneeräumpflichten der Mieter, Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Speicher, Garten oder Waschküche, aber auch das Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen. Ferner legt die Hausordnung auch Ruhezeiten fest, damit die Mitmieter beispielsweise nicht über Gebühr durch Hausmusik belästigt werden.

In der Regel gehört die Hausordnung zum Mietvertrag. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter sie einseitig aufstellen, allerdings nicht nach Gutdünken. Denn die darin getroffenen Anordnungen sind nur insoweit zulässig, als sie zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Hause und für ein gedeihliches Zusammenleben der Mietparteien erforderlich sind, weiß man beim Mieterbund. Unzulässig ist es, den Mieter in der Benutzung seiner Wohnung zu beschränken oder ihm sonstige Verpflichtungen aufzuerlegen, beispielsweise die Regelung, derzufolge Besuch nach 22 Uhr verboten wäre. Darunter dürfte auch eine Klausel fallen, wie sie Immobilienbesitzern in einem Fachbuch als Muster für eine Hausordnung vorschlagen wird: Der Mieter habe Scharniere und Schlösser durch gelegentliches Ölen gangbar zu halten. Fällt eine Glühbirne der Flurbeleuchtung aus, hat sie derjenige Mieter auf seine Kosten zu ersetzen, dem die Reinigung des betreffenden Flurteils obliegt - Arbeiten, die eindeutig unter die Instandhaltungspflichten des Vermieters fallen.

Unsicherheit herrscht bei vielen Mietern oftmals darüber, ob sie nicht doch nachts duschen oder baden dürfen, selbst wenn dies per Hausordnung ausgeschlossen ist. So gab es in einem Fall in Köln die Klausel, wonach in der Zeit von 22 bis 4 Uhr nicht gebadet werden dürfe. Ein Mieter tat es trotzdem - woraufhin ihm der Vermieter fristlos kündigte. Damit jedoch scheiterte der Eigentümer vor dem Landgericht: "Nächtliche Badegeräusche, die der Mieter verursacht, gehören unter Berücksichtigung der grundrechtlichen Freiheits- und Eigentumsgarantien zum zulässigen, nicht wirksam einschränkbaren Mietgebrauch", entschieden die Richter (Az. 1 S 304 / 96).

Auch begründeten sie ihr Urteil mit dem Paragraphen 9 des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, genannt "Generalklausel": Bestimmungen sind dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Und besagte Badeverbotsklausel sei eben eine solche unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Mieters und schränke dessen Rechte, die sich aus der Natur des Mietvertrages ergeben, so ein, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet sei. Fazit: Der Mieter könne - in diesem Falle - ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zähle zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssten.

Dies kollidiere auch nicht mit einem früheren Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf, demzufolge beschieden wurde, dass "Geräusche durch nächtliches Baden und Duschen in einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich als sozial adäquat hingenommen werden müssen, wenn die Dauer von 30 Minuten nicht überschritten wird". In Düsseldorf war Anlass zur Klage nicht die Hausordnung, sondern das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten. Sollte also durch die Hausordnung nächtliches Duschen und Baden unterbunden werden, so sei dies mit den Grundgedanken des Mietrechts nicht in Einklang zu bringen, wird doch der Mietgebrauch des Mieters nachhaltig beeinträchtigt, sollte er durch Vertragsklauseln oder Hausordnung an dem Einhalten von hygienischen Mindeststandards gehindert werden, so die Kölner Juristen.

In einem anderen Fall wollte ein Bonner Vermieter seinen Bewohnern sogar die Auswahl des Putzmittels vorschreiben. "Für die Reinigung des Treppenhauses ist als Reinigungsmittel Stodil von der Firma Aldi zu verwenden. Die Fenster inklusive Rahmen sollten je Appartement mindestens einmal im Monat innen und außen mit Pril oder Spüli gereinigt werden", hieß es da. Und auch zur Reinigung von Fliesen, Dusche und Armaturen in Bad und Küche kannte der Vermieter nur ein Mittel: den Badreiniger der Firma Zekol von Aldi. Ob sich die Mieter allerdings daran hielten und welche mietrechtlichen Nachteile ihnen im negativen Fall erwuchsen, ist nicht überliefert.

Hintergründe und Expertisen zu aktuellen Diskussionen: Tagesspiegel Causa, das Debattenmagazin des Tagesspiegels.

Hier geht es zu Tagesspiegel Causa!

0 Kommentare

Neuester Kommentar
      Kommentar schreiben