Zeitung Heute : Auch Vordrucke sollten vor der Unterschrift genauestens studiert werden

Andreas Lohse

Über strittige Punkte sollte man sich vor Vertragsabschluss schlau machenAndreas Lohse

Ein Mietvertrag wird in der Regel schriftlich geschlossen. Auf diese Vereinbarungen können sich im Streitfall beide Seiten berufen - sie haben ihre Abreden schwarz auf weiß. Der schriftliche, unbefristete Mietvertrag läuft so lange, bis er vom Mieter oder Vermieter wirksam gekündigt wird: Der Mieter muss eine gesetzlich geregelte Kündigungsfrist einhalten (BGB § 565), der Vermieter muss einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund haben (BGB § 564b).

Der schriftliche Vertrag nennt alle Vertragsparteien, sowie die genaue Lage der Wohnung mit Adresse nebst Zahl der Zimmer und Nebenräume. Die sogenannte Zweckbestimmung - Wohnung, Teilgewerbe, Gewerbe - ergibt sich aus der Art des verwendeten Formulars. Auch der Beginn des Mietverhältnisses wird festgehalten. Ist als Miete eine pauschale Summe vereinbart, sind damit alle Lasten und Nebenkosten abgegolten. Zumeist setzt sie sich allerdings aus der Grundmiete (Nettokaltmiete) sowie einer Pauschale für die Betriebskosten nach der 2. Berechnungsverordnung zusammen. Die Grundmiete kann nach den Vorschriften des Miethöhegesetzes steigen, die Betriebskostenpauschale nach Maßgabe der nachvollziehbaren Kostensteigerung, beispielsweise für Müllabfuhr oder Wasser. Die Fälligkeit der Mietzahlung wird zumeist für den dritten Werktag eines Monats festgelegt. Gibt es dazu keine Regelung, gilt die gesetzliche Vorschrift nach § 551 BGB, derzufolge die Miete am Monatsende fällig wird.

Doch auch der mündliche Vertrag hat rechtlich Bestand. Er läuft ohne besondere Absprache unbefristet. Bei dieser Vertragsform gelten die mietrechtlichen Festlegungen des BGB. Jedoch dürfte es im Zweifel vor allem bei Nebenabsprachen Probleme geben, an die sich später - ohne Zeugen getroffen - niemand erinnern kann oder will.

Ein zeitlich befristeter Mietvertrag über mehr als ein Jahr muss immer schriftlich geschlossen werden. Der Vermieter kann den Vertrag nicht vor Ablauf der Frist wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings kommt der Mieter auch nur mit Mühe vorzeitig aus dem Vertrag, wenn er sich beispielsweise eine neue Wohnung suchen will. In der Regel müssen nach Ablauf der vereinbarten Zeit weder Mieter noch Vermieter kündigen, es sei denn, der Vertrag enthält eine Klausel, wie: "Der Vertrag verlängert sich nach Ablauf von vier Jahren jeweils um ein Jahr, wenn er nicht gekündigt wird." Teilt der Mieter seinem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf des befristeten Vertrages schriftlich mit, dass er in seinen Räumen wohnen bleiben möchte, verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Will dies der Vermieter verhindern, muss er sich dem Mieter gegenüber auf einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund berufen. Ohne Räumungsfrist muss ein Mieter immer dann ausziehen, wenn es sich um einen Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz handelt. Dann steht bereits in dem Schriftstück, dass der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich selber benötigt. Ein Verlängerungsrecht gibt es nicht.

Wer einen Staffelmietvertrag schließt, unterschreibt damit gleichzeitig eine automatisch wirksam werdende Mieterhöhung. Die Miete steigt dabei vertraglich festgelegt, zumeist von Jahr zu Jahr. Der Vermieter sichert sich damit künftige Mieterhöhungen und der Mieter weiß genau, was nach Vertragsabschluss auf ihn zukommt. Die Mietsteigerungen müssen konkret festgelegt und die jeweils zu zahlende Monatsmiete muss genannt werden. Steht im Vertrag lediglich, die Miete steige jährlich um beispielsweise acht Prozent, ist dies unwirksam.

Die Vereinbarung einer gestaffelten Miete darf nur einen Zeitraum bis zu zehn Jahren umfassen. Außerdem muss zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen. Während der Laufzeit der Staffelmiete sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen, beispielsweise eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 Miethöhegesetz, MHG), Modernisierungsumlagen (§ 3 MHG) oder die Umlage erhöhter Kapitalkosten (§ 5 MHG). Ausgenommen sind Betriebskostenerhöhungen, sofern der Vertrag eine gesonderte Abrechnung darüber vorsieht. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Vertragsabschluss erstreckt. Ein Staffelmietvertrag wird oftmals auf mehrere Jahre befristet. Dabei kann der Mieter in den ersten Jahren nur ausnahmsweise kündigen, erstmals zum Ablauf von vier Jahren nach Abschluss des Vertrages - danach allerdings jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.

Zahlen muss der Mieter die Staffelpreise ohne weitere Aufforderung des Vermieters. Wird dies vergessen, sind die Beträge auch im Nachhinein zu entrichten - allerdings verjähren die Ansprüche des Vermieters auf die Nachzahlungsbeträge in vier Jahren. Eine gesetzlich vorgesehene Beschränkung der Staffelsprünge gibt es nicht. Doch finde "auch die Staffelmietvereinbarung ihre Obergrenze im Wirtschaftsstrafgesetz und in den Wuchervorschriften des Strafgesetzbuches", weiß man beim Berliner Mieterverein. Demzufolge dürften Staffeln grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen.

Bei einem Indexmietvertrag wird die Entwicklung der Miete an den Preisindex für Lebenshaltungskosten gekoppelt, der vom Statistischen Bundesamt alljährlich ermittelt wird. Andere Erhöhungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Kapitalkosten- und Modernisierungsumlage) sind ausgeschlossen. Die Umlage von steigenden Betriebskosten (§ 4 MHG) ist jedoch zulässig, außerdem Modernisierungen (§ 3 MHG), die der Vermieter beispielsweise auf Grund von Gesetzesänderungen nicht zu vertreten hat. Gültig sind Indexverträge dann, wenn sie für mindestens zehn Jahre geschlossen wurden, eine ordentliche Kündigung des Vermieters innerhalb von zehn Jahren ausgeschlossen wird oder der Vertrag auf Lebenszeit des Mieters besteht. In den Klauseln muss ausdrücklich auf die Entwicklung des Preisindexes Bezug genommen werden.

Kommt Ihnen die eine oder andere Klausel eines neuen Vertrages merkwürdig vor, sollten Sie das Werk in einer Mieterberatung prüfen lassen - und zwar vor Ihrer Unterschrift.

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