Zeitung Heute : Ausweitung der Kampfzone

Wohngifte führen oft zu Streit zwischen Mietern und Verwaltern

Jutta Burmeister

Von einem Tag zum anderen war die Wohnung plötzlich schwarz. Überall an den Wänden, Fenstern und Türen, auf der Heizung und sogar auf den Bildern und Möbeln bildeten sich schmierige Rußschichten. Der Mieter war so in Sorge, dass er die Feuerwehr rief. Aber auch diese wusste mit dem Phänomen nichts anzufangen und brachte den Mann mit dem Verdacht auf eine Rauchvergiftung ins Krankenhaus. Doch nicht Rauch war die Ursache für die schwarze Wohnung. Auch kam der Mieter ohne erkennbare Gesundheitsschäden davon. Die Wohnung jedoch musste von Grund auf saniert werden.

Das „Fogging“, so der Fachausdruck für die Attacke des schwarzen Staubes, ist vor etwa zehn Jahren zum ersten Mal aufgetreten, sagt Heinz-Jörn Moriske, Referatsleiter für Innenraumhygiene beim Umweltbundesamt. Bis dahin kannte man das Problem nur aus der Autoindustrie. Mitte der neunziger Jahre bildeten sich jedoch nicht nur in manchen neuen Autos, sondern auch in frisch renovierten Altbau- oder zum ersten Mal bezogenen Neubauwohnungen schwarze schmierige Beläge. „Kennzeichnend für das Fogging ist, dass die rußartigen Schichten sehr plötzlich auftreten“, sagt Rudolf Beuermann, der sich als Amtsrichter seit Jahren mit derartigen Fällen befasst und gemeinsam mit Moriske ein Buch zum Thema "Schadstoffe in Wohnungen" veröffentlicht hat.

Das Phänomen tritt ausschließlich im Winter auf. „In den Wintermonaten bekommen wir täglich zahlreiche Anrufe besorgter Mieter, deren Wohnungen plötzlich schwarz geworden sind“, sagt Moriske. Die Ursachen seien vielfältig und nur schwer zu ermitteln. Verantwortlich seien meist die so genannten Weichmacher in Teppichklebern und Farben oder Venyltapeten. Diese geben noch ein bis vier Jahre nach der Verarbeitung Gase ab, die an Staubpartikeln in der Wohnung „andocken“. Trotzdem wird nicht jede Wohnung nach der Renovierung schwarz. „Entscheidend ist die Summe der Faktoren“, so Moriske. Wärmebrücken, Kerzen und das Heizverhalten der Mieter spielen ebenso eine Rolle wie die Frage, ob in der Wohnung geraucht wird. Bei einem Rechtsstreit mit dem Vermieter komme es darauf an, dass der Mieter das Fogging nicht selbst „weitaus überwiegend“ – das bedeutet zu etwa 80 Prozent – verursacht habe.

Neben Fogging sind Schimmelpilze in der Wohnung sowie Geruchsbelästigungen die häufigsten Ursachen für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. „Geruchsbelästigungen treten häufig beim Erstbezug einer Wohnung auf und führen dazu, dass die Mieter sich krank fühlen“, sagt Moriske. Nicht immer lässt sich mit Messungen herausfinden, um welche Stoffe es sich handelt. Außerdem machen nicht alle üblen Gerüche krank.

Tatsächlich zugenommen hat dagegen die Bildung von Schimmelpilzen. Sowohl Jurist Beuermann als auch Umwelthygieniker Moriske sehen die seit Mitte der neunziger Jahre geltende Wärmeschutzverordnung sowie die neue Energiesparverordnung deshalb kritisch. „Die Gebäude werden immer dichter“, sagt Moriske. Wenn dann im Winter kalte Wände auf eine hohe Innenraumtemperatur stoßen, bilde sich hinter Schränken oder Sofas fast zwangsläufig Schimmel, weil dort die vorhandene Feuchtigkeit nicht abtrocknen könne. Sind erst einmal alle Wärmedämmungen erfolgt, die nach der neuen Energiesparverordnung erforderlich sind, werde sich das Problem der Schimmelpilzbildung noch verstärken, prognostizieren die Experten.

Wer über Schimmel, Staub oder Gerüche klagt, muss dem Vermieter zunächst den Mangel melden. Reagiert der Vermieter nicht, sollte ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt werden, erläutert Beuermann. Kommt es zum Prozess, muss der Mieter zuerst beweisen, dass der Mangel tatsächlich vorhanden ist. Im nächsten Schritt wird dann die Schuldfrage geklärt. Zuerst muss der Vermieter belegen, dass es sich nicht um einen Baumangel handelt. Gelingt ihm dies, hat der Mieter danach seinerseits nachzuweisen, dass er ebenfalls keine Schuld an dem Mangel trägt. Beides geschieht in der Regel durch Gutachten. „Sachverständige spielen bei Klagen auf Mängelbeseitigung eine Prozess entscheidende Rolle“, sagt Beuermann. „Wenn der Sachverständige zu dem Ergebnis kommt, dass keine Baumängel wie etwa Wärmebrücken vorliegen, kann der Mieter nicht viel unternehmen.“

Neben der Mängelbeseitigung kann der Mieter vom Vermieter auch Schadenersatz verlangen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, also ein Verschulden seinerseits vorliegt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er den Mangel selbst schuldhaft herbeigeführt hat oder wenn er ihn trotz Aufforderung nicht beseitigt hat, sich also im Verzug befindet. Der Mieter ist dann berechtigt, seine alte Wohnung außerordentlich fristlos zu kündigen. Für die Kosten des Umzugs muss der Vermieter ebenso aufkommen wie für andere Folgeschäden – dies können eine teurere Miete, aber auch nicht passende Teppichböden oder Gardinen sein. Eine Mietminderung hält Beuermann dagegen „für das schlechteste Recht des Mieters“, die häufig zu Streit führe: „Ist für die Minderung die Brutto- oder die Nettomiete, die anteilige Miete für das verschimmelte Wohnzimmer oder die Gesamtmiete relevant?“ Außerdem: Wer behauptet, dass seine Gesundheit durch Schadstoffe gefährdet sei, aber nicht auf Mängelbeseitigung drängt, sondern nur die Miete mindert, hat vor Gericht oft schlechte Karten.

Entscheidend sei übrigens immer der aktuelle Stand der Wissenschaft, so Beuermann. Dies ist zum Beispiel für Phänomene wie den Elektrosmog oder das „Sick-Building-Syndrom“ von Bedeutung. Dieses tritt bisher überwiegend in Bürogebäuden auf und führt dazu, dass die Menschen sich krank fühlen, ohne dass sich tatsächliche Belastungen feststellen lassen.

In Zukunft wird das Problem von Schadstoffen in Wohnungen noch zunehmen, prophezeit Moriske – sei es, weil die Menschen sensibler reagieren, die Wohnungen dichter werden oder immer mehr mit technischen Geräten darin stehen. Hinzu kommt, dass sich der Mensch heute etwa 80 bis 90 Prozent des Tages in Innenräumen aufhält – selbst Gesundheitsbewusste pendeln oft nur zwischen verschiedenen Räumen wie Schule, Büro und Fitness-Studio.

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