Zeitung Heute : Baggerlärm und Luftzug

Kann ein Mieter seine Wohnung nicht wie vereinbart nutzen, darf er die Miete mindern Ein Verschulden des Vermieters ist nicht nötig

Zu laut? Kennt der Mieter einen Mangel, etwa eine Baustelle, von Anfang an, spielt das keine Rolle mehr. Er darf nicht mindern. Foto: picture-alliance/dpa
Zu laut? Kennt der Mieter einen Mangel, etwa eine Baustelle, von Anfang an, spielt das keine Rolle mehr. Er darf nicht mindern....Foto: picture-alliance/ dpa

Die Baustelle nebenan lässt das Haus beben. An den Wänden im Bad wuchert der Schimmel. Und der Balkon war den halben Sommer nicht zu gebrauchen, weil ein Baugerüst den Ausblick versperrte – den anwesenden Arbeitern im Gegenzug aber tiefe Einblicke gewährte. Fälle wie diese sind lästig, bisweilen sogar gefährlich. Doch ein Auszug ist für den Mieter nicht die einzige Option. Gerade bei vorübergehenden Beeinträchtigungen ist eine Minderung der Miete die bessere Lösung.

„Hat man einen Mangel in der Wohnung, sollte man diesen sofort beim Vermieter oder der Hausverwaltung anzeigen“, rät Gregor Zillich, Fachanwalt für Mietrecht aus Berlin. Detailliert – und am besten schriftlich – sollte man beschreiben, wie sich der Mangel äußert, wo er auftritt und inwieweit der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Notwendig sei auch das Setzen einer Frist zur Beseitigung sowie die Ankündigung, dass man die Miete ansonsten mindern werde. „Außerdem sollte man schreiben, dass man die Miete ab sofort nur unter dem Vorbehalt einer späteren Rückforderung zahlt“.

Zwar könnte man die Mietzahlungen auch sofort mindern, davon rät Zillich aber ab. Sobald nämlich die Minderung eine Höhe von mehr als zwei Monatsmieten erreicht habe, könne der Vermieter kündigen. „Wenn man dann nicht auszieht, droht eine Räumungsklage“. Im Laufe des Prozesses werde dann zwar vom Gericht geprüft, ob die Minderung zu Recht erfolgt ist. Ergeben sich dabei aber Probleme, müsse man raus aus der Wohnung.

Doch wann liegt überhaupt ein Mangel vor, der eine Minderung der Miete möglich macht? Das Gesetz verlangt eine „Aufhebung oder Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ (§ 536 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Ob und vor allem in welchem Umfang eine Wohnung aber nicht mehr vertraglich genutzt – sprich bewohnt – werden kann, ist immer eine Frage des Einzelfalls. „Eine Pauschalierung der Minderungsbeträge ist schwierig, man kann zum Beispiel nicht sagen ,Schimmel ist gleich Schimmel‘ “, sagt Rechtsanwalt Zillich. Das könne von einem bis drei Prozent der Miete bei leichter Schimmelbildung am Fenster bis hin zu 50 Prozent reichen, wenn zum Beispiel die Decke eines Raumes wegen Durchfeuchtung komplett von Schimmel befallen sei.

Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dagegen nicht an. Dieser kann sich also nicht damit herausreden, für die Baustelle gegenüber oder die lärmenden Flugzeuge überm Haus könne er nichts. Weiß der Mieter allerdings über die Beeinträchtigungen von Anfang an Bescheid und unterschreibt er trotzdem den Mietvertrag, ist eine Minderung wegen dieser Mängel ausgeschlossen. Dem Vorwurf des Vermieters, man habe den Mangel selbst verursacht – etwa den Schimmel durch ungenügendes Lüften und Heizen – sollte man entgegentreten, empfiehlt Zillich. „Wenn der Vermieter dies einwendet, muss er das Verschulden seines Mieters auch vollständig beweisen.“

Lässt der Vermieter die Frist zur Beseitigung eines Mangels ungenutzt verstreichen, darf der Mieter selbst Hand anlegen oder einen Fachmann beauftragen. Die entstandenen Kosten kann er ersetzt verlangen.

Hintergründe und Expertisen zu aktuellen Diskussionen: Tagesspiegel Causa, das Debattenmagazin des Tagesspiegels.

Hier geht es zu Tagesspiegel Causa!