Zeitung Heute : Bankgesellschaft Berlin: Ein umstrittenes Wunderwerk

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Das Sale-and-Lease-Back-Verfahren - zu deutsch: verkaufe (das Bank- oder Rathaus) und miete es zurück - galt Mitte der 1990er als Wunderwerk zur Sanierung defizitärer Haushalte oder Finanzierung neuer Immobilien und anderer Investitions-Projekte. Doch bald mussten alle erkennen, dass es nur eine Verschiebung von Schulden und Lasten auf künftige Generationen von Haushältern oder Bankvorständen ist. Der kurzfristige Vorteil: ein Geldsegen für die leeren Kassen durch den Verkaufserlös. Der doppelte Nachteil: Mehrkosten, weil der Verkäufer nun Miete zahlt; und ein dickes Ende, denn wenn der Mieter "seine" Immobilie zurückkaufen will, kostet sie viel mehr Geld.

Eigentlich ist die Strategie einfach: Hier sind Kapitalanleger, sie wollen Rendite und investieren gerne in krisensicher vermietete Immoblien. Dort sind Banken, Länder oder Kommunen, sie wollen kurzfristige Einnahmen und bieten dafür auch mal ihr Tafelsilber feil. Nun braucht es nur noch Verkäufer, Steuerberater und Rechtsanwälte und fertig ist das Fondsmodell: Der Anleger erwirbt ein langfristig von der Bank oder dem Land gemietetes Gebäude und erhält die Mieten als Renditen. Dafür erhält die Bank oder das Land das Kapital des Anlegers und ein Rückkaufrecht für die Immobilie.

Theoretisch profitieren beide. Wären da nicht noch alle anderen Nutznießer des Modells: Die Vertriebsleute, Rechtsanwälte und Steuerberater, die Immobilienprofis und andere Spezialisten. Deren Gebühren, Margen und Gewinne treiben den Kaufpreis des Fondsobjekts in die Höhe - gerne mal um zwanzig Prozent. Nur, die Zeche zahlt der Nutzer, also Bank oder Land, mit teuren Mieten: Denn diese müssen so hoch sein, dass sie auch noch den um die Gebühren aufgeblähten "Wert" der Immobilie vernünftig verzinsen. Und mehr noch, wenn die Bank oder das Land am Ende der Fondslaufzeit ihre einst verkaufte Immobilie zurückkaufen will, kommt sie das teuer zu stehen. Denn der Rückkauf-Preis für die Immobilie enthält natürlich die einst gezahlten Gebühren des Fonds - schließlich wollen die Anleger beim Verkauf ihrer Anteile keinen Verlust machen.

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