Zeitung Heute : Bankgesellschaft Berlin: Undank ist der Welten Lohn

Ralf Schönball

Über die Maßen großzügig zeigte sich die Berlin Hyp, eine Tochter der Bankgesellschaft Berlin (BGB), bei der Vergabe des 600-Millionen-Kredits an die Firma Aubis für den Erwerb von Plattenbauten. Dies geht aus Dokumenten hervor, die dem Tagesspiegel vorliegen. Das Vertrauen der Berlin Hyp in die zwei Aubis-Chefs, von denen der CDU-Fraktionschef und Berlin-Hyp-Vorstandschef Klaus Landowky eine Barspende von 40 000 Mark erhalten hatte, war so groß, dass sie nicht einmal das bei Immobiliendarlehen übliche "Eigenkapital" zur Senkung des Kreditrisikos verlangte. Mehr noch, Landowskys damaliges Geldhaus finanzierte über die üblichen Erwerbskosten hinaus auch "Vorkosten". Ein Teil dieses Kapitals - "vielleicht 17 bis 18 Millionen Mark" - sollen den Dokumenten zufolge die Aubis-Chefs "für andere Projekte aus den Firmen herausgezogen" haben.

Als Aubis dann in eine "Schieflage" geriet, forderte BGB-Chef Rupf, dass bei der Wahl einer Sanierungs-Maßnahme die "Imagewirkung nach außen (...) maßgeblich" sei. Auch Landowsky sprach sich gegen eine Fälligstellung der Kredite - die wohl einen Konkurs der Aubis zur Folge gehabt hätten - und stattdessen für deren Sanierung aus. Die Stützungsmaßnamen danken die Aubis-Chefs ihren Kreditgebern schlecht: Sie dementieren, jemals vor der Insolvenz gestanden zu haben und ziehen die Immobilienkompetenz des BGB-Konzerns in Zweifel. Unterdessen beläuft sich der Schaden der Berlin Hyp aus dem Aubis-Engagement nach diesen bankinternen Dokumenten auf rund 100 Millionen Mark.

Im Dezember 1999, gut fünf Jahre nach der Finanzierung der ersten Aubis-Immobilien-Einkäufe in Schmalkalden, konfrontierte ein bankinterner Bericht die Vorstände der Bankgesellschaft Berlin schonungslos mit den Tatsachen: "Die Berlin-Hyp hat konsortial wesentliche Teile des Immobilienbestandes der Aubis-Gruppe finanziert. Die Aubis-Gruppe ist in eine wirtschaftliche Schieflage geraten." Diese unangenehme Nachricht ging an die maßgeblichen Vorstände der Bankgesellschaft Berlin: Wolfgang Rupf (Vorstandschef der Bankgesellschaft Berlin), Klaus Landowsky (Berlin-Hyp-Chef; in Folge der Affäre zurückgetreten), Ulf-Wilhelm Decken (Landesbank Berlin-Vorstand; in Folge der Affäre vom Posten enthoben), Thomas Kurze (BGB-Vorstand; noch im Amt), Jürgen Noack (Berlin-Hyp-Vorstand; in Folge der Affäre vom Posten enthoben), Norbert Pawlowski (Chefkontroleur der BGB; noch im Amt) und Jochem Zeelen (LBB-Vorstand; in Folge der Affäre des Postens enthoben).

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Dass die Angelegenheit auf höchster Ebene verhandelt wurde, hatte gute Gründe: Die Aubis-Gruppe stand nach Angaben der Berlin-Hyp mit 625,8 Millionen Mark in der Kreide bei Landowskys ehemaligem Kreditinstitut. Aber nur ein Teil dieses Kapitals war durch "Sachwerte", also durch die Immobilien der Aubis-Gruppe, dinglich abgesichert. Denn: Die Berlin Hyp hatte der Aubis nicht nur einen Kredit über die Kaufpreissumme für die Immobilien (rund 338 Millionen Mark) sowie für Aufwendungen zur Instandsetzung der Altbauten (rund 231 Millionen) ausgezahlt. Darüber hinaus überwies die Bank den Aubis-Chefs auch noch Geld für "Nebenkosten" von rund 32 Millionen Mark sowie für "Vorkosten" von rund 22 Millionen Mark.

Das ist bei Hypothekenbanken unüblich. Gewöhnliche Kunden bekommen einen Kredit von 80 Prozent der nachhaltig erzielbaren Mieterträge. Diese so genannte "Beleihungsquote" dient zur Einschränkung der Risiken. Manche Hypothekenbanken reichen sogar nur 60 Prozent der nachhaltig erzielbaren Miete aus. Die verbleibenden 20 oder bei größeren Risiken 40 Prozent muss der Bauträger oder Immobilienkäufer als so genanntes "Eigenkapital" selber in sein Projekt investieren. Der Grund: Bei Immobilien gibt es immer Risiken, und diese liegen in der Gefahr ausbleibender Mieteinnahmen. Denn deren Höhe schwankt mit der Lage am Immobilienmarkt, und außerdem ziehen insbesondere bei Wohnimmobilien Mieter auch gerne mal aus. Da die Eigentümer aber von den Mieteinnahmen ihre Zinsen für die Hypotheken-Kredite bezahlen müssen, kann eine solche Laune des Marktes die Zinszahlungen für die Bank gefährden. Finanziert das Geldhaus "nur" 80 Prozent der erzielbaren Mieten, liegt es auf der sichereren Seite, weil kleine Marktdellen ihr Kredit-Engagement nicht gefährden.

Das Vermietungsrisiko war im Fall der Aubis-Kredite eher groß, sagen erfahrene Immobilienunternehmer. Das hätte eigentlich einen zusätzlichen Abschlag verlangt: Denn die Plattenbauten waren unsaniert, und die Bank sowie Aubis mussten mit Mietsenkungen während der Bauzeit sowie etwaigen Auszügen, von Mietern mit entsprechenden Einnahmeausfällen rechnen.

Bekam Aubis Sonder-Konditionen?

Doch dieses Risiko nahm die Berlin-Hyp der Aubis ab. Das Geldhaus verlangte kein Eigenkapital von den Unternehmern, verringerte also nicht ihr Kredit-Risiko. Mehr noch, die Bank überließ Wienhold und Neuling offenbar sogar Geld über die Grenze von 100 Prozent hinaus. Großzügig bewilligte die Berlin Hyp zum Beispiel Nebenkosten von knapp zehn Prozent: Nach Bankunterlagen betrugen sie 32 Millionen bei einem Kaufpreis von 338 Millionen Mark. Nebenkosten sind Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren. Die Steuer betrug damals nur zwei Prozent und Notare verlangen ein Prozent. Was finanzierte die Berlin-Hyp mit den verbleibenden sieben Prozent?

Ein weiteres Fragezeichen steht hinter den "Vorkosten". Es ist unklar, was sich hinter dem Begriff verbirgt. Sicher ist, dass dieszusätzliches Geld war, das über die Kosten für Erwerb, Sanierung und Nebenkosten hinaus an die Aubis-Manager ging. Als Vermutung bleibt nur, dass es sich bei den "Vorkosten" um Gewinne der Aubis-Gruppe handelt. Wäre dem so, dann hätte die Berlin-Hyp die eigene Risiko-Minimierung zugunsten der Aubis-Gruppe vernachlässigt - und dem Unternehmen eine Gewinn-Realisierung schon beim Erwerb der Immobilien ermöglicht. Das wäre ein ungewöhnliches Vorgehen von Seiten eines Kredithauses.

Sicher ist, dass BGB-Chef Wolfgang Rupf keine Zweifel daran hegte, dass die Aubis-Chefs trotz der "Schieflage" ihres Unternehmens Gewinne mit ihren Immobiliengeschäften erlösten. In einem Bankenpapier stellt Rupf die "grundlegende Frage, was die Aubis-Gruppe seit dem Eigentumserwerb (...) bei Umsetzung dieses Konzeptes (der Sanierung; Anm. d. Red.) an den Objekten verdient haben würde". Die Antwort gab ihm der jüngst seines Amtes enthobenes Berlin-Hyp-Vorstand Jürgen Noack: "vielleicht 17 bis 18 Millionen Mark". Noack macht ferner deutlich, dass diese Mittel von den Aubis-Chefs "für andere Projekte aus den Firmen herausgezogen wurden."

Der Berlin-Hyp Vorstand legte seinem BGB-Chef Wolfgang Rupf weiter offen, wie schlecht es um die Aubis-Gruppe in diesen Tagen Ende 1999 bestellt ist: "Die sonstigen Verbindlichkeiten von ca. DM 70 Mio. seien offene Rechnungen für Handwerker, Finanzamt, Sozialplankosten etc." Und das seien beileibe nicht die einzigen Schwierigkeiten mit der Aubis. Dem Berlin-Hyp-Vorstand zufolge hatte die Aubis im Mai 1999, erstmals "die fälligen Annuitätsraten nicht mehr gezahlt, da (die) Mieterträge (dazu) nicht ausreichten". Die Rückstände der Aubis bei der Berlin Hyp durch ungezahlten Kreditzinsen und Tilgungsraten sollten sich bis zur Auffangaktion schließlich auf über 25 Millionen Mark summieren.

Erschüttern konnte den Vorstandschef der Bankgesellschaft das alles nicht. Wie den Dokumenten weiter zu entnehmen ist, hatte Wolfgang Rupf schon seine Vorstellungen, wie die möglichen "negativen Außenwirkungen" eines Sanierungsprogramms für die Aubis-Gruppe abzuwenden sei. Der Banken-Chef hielt dies vor allem "für eine Marketingsache". Ja, die Aubis-Sanierung könne in der Öffentlichkeit sogar als "qualifizierte work-out-Arbeit des Konzerns hervorgehoben werden, was positiv vermarktet werden könnte." Dabei verließ er sich auf die Immobilien-Kaufleute in seinem Konzern. Zum damaligen Zeitpunkt setzte Rupf in sie offenbar noch große Hoffnungen. Er empfahl die Immobilientochter die IBG für Höheres mit folgenden Worten: "Die IBG könnte unter anderem auch als work-out-Bereich für andere Objekte im Konzern tätig werden", sagte der BGB-Vorstands-Chef.

Dass sich die Vorstände im Fall Aubis überhaupt für eine Sanierung entschieden, war so selbstverständlich nicht. Die Zahlen allein hätten wohl auch die Eröffnung eines Konkursverfahrens gerechtfertigt: Den "70 Millionen Mark offene Rechnungen" stellten die Banker im Fall einer Insolvenz 20 Millionen Mark an Grunderwerbsteuer gegenüber. Im Klartext: Die Handwerker wären bei einer "Liquidation" der Aubis auf ihren Rechnungen wohl sitzen geblieben. Im Gegenzug hätte die Bank aber 20 Millionen Mark aufbringen müssen, um zur Sicherung ihrer Kredite selbst als Eigentümer der Immobilien ins Grundbuch zu gelangen. Denn mit der Eigentumsübertragung - Konkurs hin oder her - wären Grundsteuern fällig gewesen. Durch das Sanierungsmodell waren diese zu umgehen. Mit einem Nachteil aus Sicht der Berlin-Hyp-Leitung: "Das Problem Aubis wird auf diesem Wege nicht endgültig gelöst".

100 Millonen Verluste wegen Aubis?

Das Problem Aubis, das weiß man heute, hat Landowsky um sein Amt bei der Berlin-Hyp gebracht. Landowsky sprach sich im Zuge der Diskussion über die Zukunft der Aubis klar für eine Sanierungsmaßnahme aus, zu der er "keine andere Alternative" sah. Dabei kam die Sanierung "seinem" (damaligen) Institut teuer zu stehen. Addiert man die Beträge aus aufgelaufenen Kreditrückständen (25,6 Millionen Mark) sowie die offenen Handwerker-Rechnungen (70 Millionen Mark), standen knapp 100 Millionen Mark Forderungen im Raum, die wohl über Rückstellungen gedeckt werden mussten. Damit dürften allerdings beileibe nicht alle finanziellen Folgen des "Problems Aubis" beziffert sein. Denn die Chefs der in den Büchern der Bank in Schieflage geratenen Gruppe erwiesen sich immer wieder als "Füchse" bei ihren Verhandlungen mit ihren großzügigen Geldgebern. Schon 1997 trotzten sie der Berlin-Hyp Verträge über die Sanierung und die Verwaltung von Immobilien-Beständen ab, und daran verdienten die Aubis-Chefs gut auf Kosten der Bankgesellschaft Berlin: In den zwei Jahren gelangten von den Firmen Aubitec und Aubis-Konzept 21 Millionen Mark als "Gewinnabführung" in die Schatullen der Aubis-AG (vormals Aquilla Beteiligungs GmbH). Kein Wunder, dass sich die Aubis-Chefs als erfolgreiche Unternehmer darstellen. Unter den Bankern und Sanierern des BGB-Konzerns jedenfalls gab es niemand, der Wienhold und Neuling gewachsen war - oder es sein durfte.

Verwunderlich ist nur, dass sich das Geldhaus von den Aubis-Chefs in aller Öffentlichkeit vorführen lässt. In einem Interview mit dem Tagesspiegel warfen Christian Neuling und Klaus Wienhold der Bankgesellschaft vor, sie habe mit der Aubis "rumgetrickst", um an deren Wohnungsbestände zu gelangen. Neuling fügte hinzu: "Eine Schräglage hat es bei Aubis zu keinem Zeitpunkt gegeben." Auch den hier veröffentlichten internen Bankunterlagen hatte Neuling seinerzeit noch widersprochen: "Bis April 1999 haben wir sämtliche Leistungsraten voll erfüllt." Und, die Berlin Hyp habe die Auszahlung der zugesagten Kredite aus "Eigeninteressen" verschleppt, behaupten die Aubis-Chefs. Klaus Wienhold zieht gar die gesamte Immobilienkompetenz des Bankhauses öffentlich in Zweifel. Befragt zu den hier vorgestellten bankinternenen Dokumenten, die ihren Aussagen völlig widersprechen, antworteten die Aubis-Chefs so: "Ganz offensichtlich soll Aubis nur als Spielball zwischen unterschiedlichen Lagern in dem gesamten Bankenkonzern herhalten beziehungsweise mißbraucht werden."

Um welche "unterschiedliche Lager" es sich innerhalb der Bankgesellschaft Berlin handeln könnte, schreibt Neuling nicht. Sicher scheint, glaubt man den Bankunterlagen, dass die Berliner Hyp Wienhold und Neuling jedes nur erdenkliche Entgegenkommen zeigte: Sowohl bei der Kredit-Vergabe als auch später, als die Vorstände unter Leitung von Wolfgang Rupf bei der Entscheidung über die Sanierung der "Schieflage" ihres Aubis-Engagements berieten. Die Bankgesellschaft Berlin verschaffte den Aubis-Chefs Umsätze und Gewinne. Doch die auf Händen getragenen Kreditnehmer Christian Neuling und Klaus Wienhold danken es ihnen schlecht.

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