Zeitung Heute : Bauberater über Maßnahmen zur Vorbeugung von Baumängeln: "Vertrauen ist gut Kontrolle ist besser"

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Mindestens 80 Prozent der in Deutschland verkauften Einfamilienhäuser bieten Bauträger schlüsselfertig an. Was darunter zu vestehen ist, darüber streiten Käufer und Verkäufer gerne. Auch bei der Realisierung des Baus kann manches schief gehen. Das erfuhr Harald Olkus im Gespräch mit Wolfgang Queißer. Der Leiter des Berliner Büros vom Verband Privater Bauherren e.V. verriet auch, wie sich der Bauherr schützen kann.

 Mit welchen Überraschungen müssen Käufer schlüsselfertiger Häuser rechnen?

Mit höheren Kosten, weil nicht alles im Leistungsumfang enthalten ist. So liefern Bauträger manchmal die Eingangspodeste nicht mit oder verspachteln die Gipskartonplatten im Dachgeschoss nicht. Zudem ist im Berliner Raum die Abdichtung des Kellers wichtig, weil man mit Grundwasser oder Schichtenwasser rechnen muss. 99 Prozent aller Verträge sehen aber vor, dass die Handwerker den Keller nur gegen Bodenfeuchte abdichten und nicht gegen Schichtenwasser oder Wasser, das von außen gegen die Wände drückt. Die Folgen nicht fachgerechter Abdichtung sind Schimmel im Keller. Deshalb sollte der Bauherr schon vor Baubeginn diese Punkte klären und die Mehrkosten eines entsprechenden Schutzes aushandeln. Eine nachträgliche Kellerabdichtung kommt teuer zu stehen: bis zu 150 000 DM.

Wie kann sich der Hauskäufer schützen?

Er sollte genau prüfen, ob der Vertrag alle gewünschten Leistungsbestandteile enthält und welche Eigenleistungen er übernehmen muss. Nur was im Leistungsverzeichnis aufgeführt ist, bekommt der Käufer. Das Verzeichnis muss also alle Leistungen detailliert beinhalten. Am besten läßt man sich vor Vertragsunterzeichnung eine Liste der Zusatzkosten aushändigen, damit man bei etwaigen Mehrleistungen über eine gewisse Preissicherheit verfügt.

Worauf sollte der Käufer noch achten?

Es ist sehr wichtig, dass der Zahlungsplan mit dem jeweiligen Stand der erbrachten Bauleistung übereinstimmt. Das heißt, der Bauträger zahlt immer nur so viel, wie der Handwerker arbeitete. Wenn dann der Bauträger in Konkurs geht oder im Streit die Baustelle verlässt, hat der Bauherr noch genug Geld, um einen anderes Unternehmen mit der Fertigstellung seines Eigenheimes zu beauftragen. Wenn Baumängel auftreten, hat der Bauherr zudem ein so genanntes Zurückbehaltungsrecht. Er kann bis zum Dreifachen der Summe einbehalten, die eine Beseitigung der Schäden kosten würde. Damit kann er Druck auf die bauausführenden Firmen ausüben. Unabhängig davon sollte jeder Bauherr kontrollieren, dass das Haus vertragsgerecht erstellt wird. Vor kurzem hatten wir einen Klienten, dessen Haus eine Deckenhöhe von 2,50 Metern hatte, obwohl der Vertrag 2,70 Meter vorsah.

Gibt es Vertragsvereinbarungen, von denen man besser die Finger lassen sollte?

Ja, eine große Gefahr droht bei so genannten Finanzierungssicherstellungen. Dabei fordert der Verkäufer Abtretungen oder Bürgschaften vom Bauherrn. Hier muss der Bauherr den Kaufpreis des Hauses direkt an den Auftragnehmer auszahlen. Geht dieser in den Konkurs oder gibt es Streit, ist das Geld weg. Der Bauherr kann es freiklagen, doch das dauert mindestens eineinhalb Jahre. Man sollte stattdessen auf einen Mustervertrag nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) bestehen. Der ist fair und ausgewogen, für beide Seiten. Am wenigsten Rechte hat der Erwerber eines Einfamilienhauses bei einem Bauträgermodell. Da erwirbt er Grundstück und Haus zusammen, und der Käufer ist erst Eigentümer nach Zahlung des ganzen Kaufpreises. Gibt es Mängel, hat der Bauträger alle Trümpfe in der Hand. Er kann den Einzug des Käufers erst zulassen, wenn der den Gesamtpreis für das Haus überwiesen hat - unabhängig von der Mangelhaftigkeit oder dem Fertigstellungsgrad des Hauses. Bei dieser Vertragsart hat der Käufer oft auch keine Gelegenheit,das Haus während der Bauzeit auf Mängel zu untersuchen. Ein Bauträger kann dem Käufer mit Hinweis auf sein Hausrecht den Zutritt zur Baustelle verwehren. Leider erwerben viele Häuser in und um Berlin mit diesem Vertragsmodell.

Soll der Hausherr den Handwerkern jeden Tag über die Schulter schauen oder gibt es bestimmte Zeitpunkte, zu denen auch eine fachliche Kontrolle sinnvoll ist?

Aus eigenem Interesse sollte der Bauherr die Bauarbeiten ständig begleiten. Die Erfahrung zeigt aber auch, dass Kontrollen durch Fachleute nur zu bestimmten Zeiten notwendig sind, und zwar bei drohenden Mängeln, die Bauherren nicht erkennen. Wir kontrollieren zum erstem Mal, wenn der Keller abgedichtet ist. Zudem überprüfen wir Rohbaukonstruktion, Dämmung, Dampfsperre, Rohinstallation vor Einbau des Estrichs und Innenausbau. Im Zuge dieser Einzelkontrollen überprüfen wir sämtliche Anbindungspunkte. Wenn diese Punkte kontrolliert und ohne Beanstandungen durchgeführt sind oder Mängel beseitigt wurden, ist die abschließende Bauabnahme nur noch ein rechtlicher Akt.

Was kostet eine solche baubegleitende Untersuchung durch Ihren Verband?

Je nach Art des Hauses kostet eine Komplettbetreuung durch unseren Verein zwischen 3000 DM und 6000 DM. Damit sind die fast alltäglichen Folgeschäden von etwa 30 000 DM bei Einfamilienhäusern ausgeschlossen.

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