Zeitung Heute : Bauen: Eine Quelle ist selten genug

Werner Siepe

Der Preis ist heiß. Dies gilt auch für Hypothekendarlehen zur Finanzierung der eigenen vier Wände. Unter dem "Preis" des Darlehens sind dabei die Zinskosten zu verstehen, Banken nennen ihn den effektiven Jahreszins. "Effektiv" ist relativ: Oft erheben die Banken noch Kreditnebenkosten wie Bereitstellungszinsen und Wertschätzungsgebühren, bevor sie das Baugeld auszahlen. Das erhöht die Kosten.

Zur Zeit liegen die effektiven Zinssätze für zehnjährige Hypothekendarlehen je nach Bank zwischen 5,6 und 6,4 Prozent. Dies sind immer noch fast zwei Prozentpunkte weniger als die Statistiker im langjährigen Durchschnitt ermittelten.

Beim derzeitigen Wettbewerbervergleich drängen sich die Baugeld-Discounter aus dem Internet förmlich auf. Zu ihnen zählen zum Beispiel die Dr. Klein & Co., die Interhyp AG oder der Finanzscout. Sie locken zurzeit mit Effektivzinsen von nur 5,59 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung.

Mit den Effektivzinsen der Internetanbieter lässt sich auch gut im Kreditgespräch mit der Hausbank pokern. Oft ist die Bank bereit, ihre Standardkonditionen um einige Zehntel Prozentpunkte nach unten anzupassen. Vor allem dann, wenn der künftige Eigenheimer mit seinen Pfunden wuchern kann: hohes Nettoeinkommen oder ausreichende Eigenkapitalquote zum Beispiel.

Falsch ist die Annahme, auf einen halben Prozentpunkt mehr oder weniger komme es bei den Zinsen ohnedies nicht an. Ein Beispiel macht deutlich, wieviel dabei auf dem Spiel steht: Ein Darlehen von 300 000 Mark zu sechs Prozent Nominalzins und dem obligatorischen Prozentpunkt Tilgung kostet jährlich 21 000 Mark. Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung bleibt nach Abzug der jährlichen Tilgung eine Restschuld von 259 030 Mark.

Anders sieht die Rechnung aus, wenn der Schuldner den Nominalzins auf 5,5 Prozent runterhandelt und den halben Prozentpunkt gesparter Zinsen auf die Tilgung drauflegt (1,5 Prozent). Durch die höhere Abszalung verringert sich die Restschuld nach zehn Jahren auf 240 185 Mark. Der halbe Prozentpunkt geringerer Zinsen führt also zu Einsparungen von 18 845 Mark.

Leider gibt es die zinsgünstigen Hypothekendarlehen der Banken nur im so genannten Erstrang. Das heißt, meistens für kaum mehr als 50 bis 55 Prozent der Gesamtkosten einer Immobilie. Wer mehr Geld braucht, muss Zinszuschläge in Kauf nehmen. Eine sinnvolle Alternative bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Berlin. Sie hält zinsgünstige Kredite im so genannten Nachrang bereit. Bauherren oder Käufer können bis zu 30 Prozent der "angemessenen Gesamtkosten" ihres Eigenheims über das KfW-Wohneigentumsprogramm finanzieren. Der effektive Zins bei zehnjähriger Zinsbindung liegt zur Zeit bei 5,88 Prozent, die Kredithöchstgrenze bei 100 000 Euro oder 195 583 Mark.

Jeder, der ein Eigenheim bauen oder kaufen will, kann den KfW-Kredit über seine Hausbank beantragen. Auf Alter, Familienstand und Einkommenshöhe des künftigen Selbstnutzers sind nicht entscheidend für die Darlehensvergabe. Der KfW-Kredit steht im Grundbuch immer an zweiter Stelle, und zwar hinter dem erstrangigen Hypothekendarlehen der Bank. Das ist für den Kreditnehmer auch deshalb wichtig, weil Banken nur selten bereit sind, sich unter die "nachrangig" bedienten Schuldnern auflisten zu lassen.

Diese nachrangige Absicherung gilt auch für Bauspardarlehen. Gut dran ist, wer einen zuteilungsreifen Bausparvertrag besitzt und sofort von den günstigen Zinskonditionen für das Bauspardarlehen profitieren kann. Clevere Kostenminimierer kombinieren die zinsgünstigen Hypothekendarlehen im Erstrang mit den nachrangig gesicherten KfW-Krediten oder Bauspardarlehen.

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