Zeitung Heute : Bausparen lohnt sich – aber nicht immer

Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, profitiert in einigen Jahren von äußerst billigen Zinsen. Doch Vorsicht: Viele Angebote haben Tücken

Jörg Sahr

Niedrige Zinsen und konstante Raten für die gesamte Laufzeit: Ein Bauspardarlehen ist für viele Häuslebauer ein idealer Baustein ihrer Finanzierung. Für die Aussicht auf billiges Baugeld nehmen sie sogar jahrelang eine magere Verzinsung ihres Guthabens in Kauf.

Doch so mancher Bauherr, der jetzt seinen Bausparvertrag einsetzen möchte, reibt sich die Augen. Die vermeintlich billigen Darlehen der Bausparkassen sind nach dem jüngsten Zinsrutsch am Kapitalmarkt meist teurer als ganz normale Hypothekendarlehen der Banken. Diese bieten jetzt vergleichbare Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung schon zu Effektivzinsen von deutlich unter fünf Prozent an. Außerdem haben Bausparer nur acht bis elf Jahre Zeit, ihr Darlehen komplett zurückzuzahlen. Die Kreditrate liegt daher zurzeit etwa doppelt so hoch wie die Mindestrate eines Bankdarlehens.

Deshalb ist es für Bausparer oft besser, sich nur ihr Guthaben auszahlen zu lassen, auf das Darlehen zu verzichten und dafür ein höheres Bankdarlehen für die Hausfinanzierung aufzunehmen.

Die Alternativen sind allerdings sorgfältig abzuwägen. Denn ob ein Bauspardarlehen teurer oder günstiger ist als ein Bankdarlehen, lässt sich durch einen einfachen Vergleich der Effektivzinsen nicht entscheiden. Während in den Bankeneffektivzins die wichtigsten Kreditkosten eingerechnet sind, birgt der Effektivzins, den die Bausparkassen nach der Preisangabenverordnung berechnen, viele Tücken.

Vorsicht: Fiktive Rechnungen

So beruht ihre Effektivzinsangabe auf einer fiktiven Modellrechnung und nicht auf dem tatsächlichen Darlehensverlauf. Die Abschlussgebühr wird aus Kundensicht falsch in den Effektivzins eingerechnet. Darüber hinaus fehlen im Bausparkassen-Effektivzins die Kosten eines Zwischenkredits, falls der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt ist.

Unterm Strich ist der Effektivzins fürs Bauspardarlehen mal zu niedrig, mal zu hoch ausgewiesen. Bausparer sollten sich daher im Zweifel von einer Verbraucherzentrale beraten lassen, ob sie ihr Bauspardarlehen nehmen wollen oder sich nur das Guthaben auszahlen lassen. Wer den tatsächlichen Effektivzins seines Bauspardarlehens selbst berechnen will, findet auf der Internetseite der Stiftung Warentest einen Excel-Rechner zum Download ( www.warentest/webdateien/bauspardarlehen.xls ).

Noch schwieriger ist für Baufinanzierer der Vergleich zwischen einem Bankdarlehen und einer Bausparsofortfinanzierung. Dabei handelt es sich um die Kombination aus einem neuen Bausparvertrag mit einem Vorausdarlehen. Der Bausparer schließt einen Vertrag in Höhe seines Kreditbedarfs ab und spart ihn in regelmäßigen Raten an. Die Bausparkasse streckt die Bausparsumme mit einem tilgungsfreien Darlehen vor. Das Geld zahlt der Bausparer auf einen Schlag zurück, sobald sein Vertrag zugeteilt ist.

Durch die Kopplung mit dem Bausparvertrag hat der Kreditnehmer kein Zinsrisiko. Und die Zinssätze sehen auf den ersten Blick ausgesprochen günstig aus.

Doch die meisten Bausparkassen spielen mit verdeckten Karten. Statt den Effektivzins der Kombinationsfinanzierung zu nennen, geben sie die Effektivzinsen für das Vorausdarlehen und für das Bauspardarlehen nur einzeln preis. Dabei geht ein gravierender Nachteil unter: Während der Bausparer bis zur Zuteilung meist nur 1,25 bis 2,5 Prozent Zinsen für seine Sparraten erhält, zahlt er gleichzeitig mehr als doppelt so hohe Zinsen für das Vorausdarlehen. Dadurch entsteht ihm in der Sparphase ein herber Verlust.

Die Stiftung Warentest hat in ihren Vergleichen immer wieder festgestellt, dass diese Sofortfinanzierungen im Schnitt deutlich teurer sind als vergleichbare Bankdarlehen. Wer nicht die Katze im Sack kaufen will, sollte deshalb immer auf der Angabe des Gesamteffektivzinses bestehen.

Günstige Bausparkassen haben das Versteckspiel nicht nötig. Die Quelle Bausparkasse, die Sofortfinanzierungen zu Spitzenzinssätzen anbietet, nennt schon seit Jahren den Gesamteffektivzins, die Großen der Branche Schwäbisch Hall, BHW, Wüstenrot und Landesbausparkassen dagegen nicht.

Die derzeit günstigen Bankkonditionen sollten nicht zu dem Schluss verleiten, dass sich der Abschluss eines Bausparvertrags nicht mehr lohnt. Das Gegenteil ist der Fall: Für den klassischen Bausparer, der mittel- bis langfristig fürs Eigenheim spart, war Bausparen selten zuvor so attraktiv wie heute. Die Bausparkassen haben in den letzten Jahren neue Tarife eingeführt, bei denen sie auf die meisten der früher üblichen Gebühren verzichten. Und die meisten Kassen haben die Spar- und Darlehenszinsen gesenkt, so dass die Bauspardarlehen der neuen Tarifgeneration auch in einer Niedrigzinsphase noch einen Vorteil versprechen.

Das stärkste Argument fürs Bausparen sind aber die niedrigen Kapitalmarktzinsen: Die geringen Guthabenzinsen der Bausparkassen fallen nicht so stark ins Gewicht, weil auch Banken und Sparkassen mit ihren Zinsen geizen. Um so stärker wiegt der Vorteil des zinsgünstigen Bauspardarlehens. Denn wenn der Bausparer in vier oder sieben Jahren die eigenen vier Wände in Angriff nimmt, könnten die Bauzinsen längst wieder gestiegen sein. Schon bei Anstieg der Hypothekenzinsen auf sechs bis sieben Prozent holt der Bausparer seinen Zinsverlust in der Sparphase durch die Zinsersparnis in der Darlehensphase wieder herein.

Die richtige Variante wählen

Ob sich Bausparen lohnt, hängt aber auch von der Wahl der richtigen Tarifvariante ab. So sind Tarife für Sparer mit festen Bau- oder Kaufplänen für unentschlossene Bausparer oft nicht geeignet, weil sie bei einer Kündigung des Vertrags besonders hohe Nachteile bringen. Außerdem muss die Bausparsumme auf die monatliche Sparrate und den gewünschten Zuteilungstermin abgestimmt sein. Ist die Bausparsumme zu hoch, muss der Bausparer länger als geplant sparen, um das für die Zuteilung benötigte Mindestguthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme zu erreichen. Benötigt er vorher Geld zum Bauen, muss er die Bausparsumme jahrelang zu einem möglicherweise hohen Zinssatz zwischenfinanzieren.

Bausparer sollten sich daher vor Vertragsabschluss einen auf ihre Ziele zugeschnittenen, detaillierten Spar- und Tilgungsplan erstellen lassen.

Für Sparer, die Anspruch auf die staatliche Bausparförderung haben, lohnt sich ein Bausparvertrag sogar als Geldanlage. Mit Wohnungsbauprämien oder Arbeitnehmersparzulagen erzielen Bausparer mit den besten Tarifen knapp sieben Prozent Rendite, keine andere sichere Geldanlage bringt mehr.

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