Zeitung Heute : Beim Immobilienerwerb sind die spanischen Behörden rigide

Ralf Schönball

Spezialisiert auf spanisches und internationales Recht ist Pilar Sagues Espuny. Mit der in Berlin ansässigen Rechtsanwältin sprach Ralf Schönball.

Wie gehe ich vor, wenn ich eine Ferienimmobilie in Spanien erwerben möchte?

Sie sollten sich einen Grundbuchauszug beschaffen. Darin stehen alle Informationen über belastende Hypotheken und alle anderen Rechte Dritter sowie so genannte Dienstbarkeiten. Dazu zählt das Wegerecht, das einem Nachbarn die Zufahrt über das Grundstück erlaubt, wenn dessen Parzelle dahinter liegt und keine andere Zufahrt über öffentliche Straßen möglich ist. Zudem empfehle ich ein Gespräch mit dem zuständigen Bauaumt darüber, ob in der Umgebung weitere Baumaßnahmen geplant sind oder vielleicht sogar eine Enteignung droht, weil beispielsweise die Stadt eine Straße plant, die über das Grundstück führt.

Sind die Kaufverträge in Spanien mit denen in Deutschland vergleichbar?

Sie sind ähnlich, vorausgesetzt Käufer und Verkäufer gehen zum Notar. Allerdings schließen viele Spanier zuvor Privatverträge ab, um sich abzusichern, etwa wenn der Notartermin erst Wochen später anberaumt ist. Jeder sollte aber nach Abschluss eines Privatvertrages den Eigentümerwechsel vom Notar beurkunden lassen. Erst dann tragen die Ämter den neuen Besitzer ins Grundbuch ein, und dadurch hat der Käufer die Sicherheit, dass ihm kein anderer sein Grundeigentum mehr streitig machen kann.

Wie hoch sind die Steuern, wie viel muss der Käufer für den Makler ausgeben, und was ist an sonstigen Nebenkosten zu veranschlagen?

Wenn die Immobilie ein Erstbezug ist, also direkt vom Bauträger erworben wird, dann sind sieben Prozent Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido) auf den Kaufpreis fällig. Hinzu kommen 0,5 Prozent so genannte Urkundensteuer (Impuesto de Actos Juridicos Documentados). Die Courtage für den Makler schwankt. Ich habe Verträge mit dreieinhalb Prozent, andere mit sechs Prozent gesehen. Das Gesetz begrenzt die Courtagen nicht; der "Lohn" beträgt normalerweise fünf Prozent des Kaufpreises. Für gebrauchte Immobilien muss der Käufer eine Grunderwerbsteuer von sechs Prozent aufbringen, so genannte Impuesto de Transmissiones Patrimoniales. In Murcia beträgt die Grunderwerbsteuer sieben Prozent. Neben diesen Steuern sind Gebühren für den Notar und für den Eintrag ins Grundbuch fällig. Dafür sollte der Käufer etwa ein Prozent des Kaufpreises veranschlagen.

Gilt für Grunderwerb auf Kanaren und Balearen dasselbe wie für den Immobilienkauf auf der iberischen Halbinsel?

Ja, aber auf den Kanaren gibt es statt der Mehrwertsteuer ein so genannter Impuesto General Indirecto Canario. Er beträgt 4,5 Prozent. Hinzu kommt die erwähnte Urkundensteuer. Dies gilt nur für neu errichtete Immobilien. Wer gebrauchtes Wohneigentum erwirbt, muss Grunderwerbsteuer bezahlen. Diese beträgt sechs Prozent.

 Wie steht es um den Verkäufer, muss er auf etwaige Sonderregelungen achten?

Ja, wenn er seinen Hauptwohnsitz nicht in Spanien hat, dort aber eine Immobilie erwarb und sie weiter verkaufen will. Vom 31. Dezember 1996 an zurück gerechnet muss der Eigentümer die Immobilie zehn Jahre in seinem Eigentum gehabt haben. Ist dies nicht der Fall, dann muss der Käufer fünf Prozent des Kaufpreises an den spanischen Fiskus statt an den Verkäufer überweisen. Die Behörde setzt stillschweigend voraus, dass der Verkäufer einen Gewinn erzielte. Wenn aber der Verkäufer anhand der Urkunden nachweisen kann, dass er keinen Gewinn erzielte, dann erhält er den Abzug vom Finanzamt wieder zurück. Strich er nur einen geringen Gewinn ein, dann ist der Steuersatz niedriger.

Bei so hohen Steuern müßte die Versuchung groß sein, einen Teil des Kaufpreises bar zu überreichen und eine kleinere Summe in den Notarvertrag eintragen zu lassen. . .

Wenn der Preis niedrig ist, setzt das Finanzamt stillschweigend voraus, dass ein Teil des Geldes unter der Hand den Besitzer wechselte. Es veranlagt dann den Marktwert der Immobilie selbst und erhebt eine Schenkungssteuer auf den unterschlagenen Betrag. Deshalb sollten sich die Parteien im Liegenschaftskataster nach dem Wert der Immobilien informieren. Dieser im Kataster verzeichnete Preis ist mit einem Koeffizienten zu multiplizieren, um den vom Finanzamt angesetzten Marktpreis zu ermitteln.

Time-Sharing-Modelle, wo Käufer pauschale Buchungsrechte auf Ferienanlagen erwerben, kamen ins Gerede wegen der Verkaufspraktiken. Wie ist die Rechtslage in Spanien?

Die Richtlinie der EU zum Time-Sharing setzten die Behörden in Spanien am 15. Dezember 1998 um. Nun können neue Mitglieder zehn Tage nach Unterzeichnung ihres Vertrages von dem Modell wieder zurücktreten. Diese Frist verlängert sich auf drei Monate, wenn der Vertrag nicht alle verbraucherfreundliche Klauseln und Angaben enthält. Auch das Rücktrittsrecht muss die Time-Sharing-Gesellschaft schriftlich festhalten. Einige Firmen umgehen die Klauseln imdem sie Verträge mit Laufzeiten unter drei Jahre anbieten. Für diese gilt der umfangreiche Verbraucherschutz nicht.

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