Zeitung Heute : Berlin-Neukölln: Fondskritik: Vor- und Nachteile des SAB-Fonds "Neue Welt"

Ralf Schönball

Ein Steuersparmodell ist die "Neue Welt KG" gewiss nicht. Die höchste Steuerklasse vorausgesetzt, bekommt der Anleger bei einer Zeichnungssumme von 100 000 Mark nur rund 16 000 Mark als Steuerrückzahlung vom Finanzamt zurück. Ist die KG also ein Renditefonds? Bei mageren zwei und 3,5 Prozent zumindest 2001 und 2002 nicht. Erst nach der Bauzeit beginnt eine Ausschüttung, die den Namen Rendite verdient: 6,25 Prozent vor Steuerabzug.

Für diesen langsamen Anstieg der Ausschüttung steckte SAB-Chef Pfeiffer Kritik von seinen Vertriebsleuten ein, weil diese Anleger gerne mit "sagenhaften Renditen" ködern. Doch bekanntlich gilt, je höher die Renditen, desto größer das Risiko. Gilt auch der Umkehrschluss? Nur wenn die Fondsgesellschaft nicht durch hohe weiche Kosten Schuld an der schwachen "Performance" sind und außerdem auch nur dann, wenn das Finanzierungskonzept stimmt. Zunächst zum zweiten Punkt. Die Refinanzierung des Fondskapitals von 153 Millionen Mark über Mieteinnahmen ist realistisch (siehe obenstehenden Artikel); und der Anteil des Bankkredites am Fondsvolumen (rund 72 Millionen Mark) ist solide finanziert.

Das ist nicht selbstverständlich, denn hier frisieren Manager gerne Fonds-Ergebnisse, indem sie Kredite aufnehmen ohne Tilgung. Was sie nicht zurückzahlen, können sie den Anlegern ausschütten - oder in die eigene Tasche wirtschaften. Das ist hier nicht der Fall, die Tilgung beträgt 1,5 Prozent. Dadurch sinken die Schulden um mehr als 15 Prozent während der zehnjährigen Zinsbindung, denn der Fonds steckt die eingesparten Zinskosten durch die jährliche Schuldrückzahlung ebenfalls in die Tilgung (Zinseszins-Effekt). Blieben die Zinsen auf den heutigen Stand, dann wäre der Immobilien-Fonds 2030 schuldenfrei.

Ob es sinnvoll ist Kredite in Schweizer Franken aufzunehmen, wie hier geschehen, werden Währungsparität und Zinskurve zeigen. Der Vorteil sind beste Konditionen: 3,995 Prozent Zinsen jährlich, zehn Jahre lang. Und das Währungsrisiko? Fonds-Chef Pfeiffer sagt, dass der Franken in den letzten zehn Jahren zwischen 1,08 und 1,29 Prozent pendelte; und der Fonds habe seine Franken für 1,257 Mark teuer eingekauft. Da die Eidgenossen als Exportnation Interesse an einem Kurs von unter 1,30 Mark hätten, habe der Fonds in Zukunft mehr Chancen auf einen niedrigeren als auf einen höheren Kurs - wäre dem so, die Anschlussfinanzierung käme billiger.

Kritisch sind die hohen Verwaltungskosten zu bewerten: 1,8 Prozent der anfänglichen Jahres-Kaltmiete. Wer jedes Jahr so gut verdient, ist nicht unbedingt am Verkauf der Immobilie interessiert, auch wenn ein prächtiger Preis dafür geboten würde. Positiv ist die Koppelung der Gebühren an die Mieteinnahmen statt ans Eigenkapital, denn so belohnen sich die Manager für gute Verträge und bestrafen sich für schlechte. Da die Höhe der Mieteinnahmen über die Höhe der Ausschüttungen an Anleger entscheiden, profitieren auch letztere von diesem "Prämiensystem".

Dass bei der "Neue Welt KG" keine Gebührenschinder am Werke sind, zeigt ein Blick auf den Investitionsplan: 12,2 Prozent der Gesamtinvestition entfallen auf Verwaltungs-, Vertriebs- und Mietgarantiekosten. Das ist gut vertretbar, auch wenn hier, wie bei Geschlossenen Fonds üblich, zusätzlich fünf Prozent Agio auf den Kaufpreis draufkommen. Wer genau hinsieht, entdeckt ferner "weiche Kosten" von 1,17 Prozent unter den Finanzierungskosten - das sind 1,79 Millionen Mark, und damit belohnen sich die Manager für die Bank-Gespräche. Andererseits stecken sie sich die 0,8 Prozent für Wirtschaftsprüfer und Treuhänder nicht in die eigene Tasche. Summa Summarum kommen 12,57 Prozent echte weicher Kosten plus Agio zusammen - so bescheiden sind nicht alle in der Branche. Anders ausgedrückt, der Anleger bekommt Bausubstanz für 76,61 Prozent der Fondsvolumens, und dem kann er die "Liquiditätsreserve" von 5,56 Prozent addieren: Geld für unvorhergesehe Umbauten. Also fließen über 82 Prozent in die Gebäudesubstanz. Und der Rest? Da wären noch 4,47 Prozent der Investitionssumme für die "Zwischenfinanzierung"; auch dieses Geld kommt letztlich der Immobilie zugute, denn das sind Zinsen für die Bank während des Umbaus.

Einige Manager verstecken Gewinnen, indem sie die Fondsimmobilie mit eigenen Firmen errichten. Das lässt sich bei Baukosten von 3000 Mark pro Quadratmeter, 183 Tiefgaragenplätze eingerechnet, in diesem Fall so gut wie ausschließen. Risiken liegen in einer Verlängerung der Bauzeit: Dann nähme der Fonds zwischen 2001 und 2003 weniger Mieten ein, und das könnte die Ausschüttungen verringern. Zumal die Mietgarantie, die der Initiator für noch nicht vergebene Flächen ausspricht, in der Bauphase nicht gelten. Hier bleibt ein Restrisiko.

Die Bilanz? Ein Beispiel, dass Gier nicht alle Seelen frisst, auch nicht die von Managern im oft schlecht beleumundeten Markt für Geschlossene Immobilienfonds. Wer zur Rendite von sechseinviertel Prozent die Tilgung hinzurechnet, liegt deutlich über sieben Prozent Wertzuwachs. Da der Fonds zudem seine Notgroschen (Liquiditätsreserve) mehrfach aufstockt, dürfte der Anleger eine solide Kapitalanlage mit einigen Chancen auf steigende Erträge, also höhere Ausschüttungen in Händen halten.

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