Zeitung Heute : Berliner Wohnungspolitik: "Die Mieten auf den Markt" - Hiltrud Sprungala im Interview

Senator Strieder hat auf Ihrem Verbandstag im Apri

Hiltrud Sprungala ist Geschäftsführerin des Landesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

Senator Strieder hat auf Ihrem Verbandstag im April einen Paradigmenwechsel in der Berliner Wohnungspolitik angekündigt. Man brauche keine öffentlich geförderten Wohnungen mehr, sondern Fördermittel zur Verbesserung des Wohnumfeldes und zur Entschärfung sozialer Brennpunkte. Wie steht ihr Verband dazu?

Die Unternehmen unseres Verbandes haben viele Jahre lang in großem Umfang Wohnungen mit öffentlicher Förderung errichtet. Nunmehr sehen sie auch die Notwendigkeit eines Paradigmenwechsels. Allerdings müssen auf einen Wegfall der öffentlichen Förderung dringend bessere Rahmenbedingungen für freifinanzierten Wohnungsbau folgen. Derzeit ist der Neubau freifinanzierter Wohnungen nicht wirtschaftlich. Die Einkommen und die Mieten in Berlin liegen auf dem Niveau bundesdeutscher Kleinstädte, dafür sind die Baukosten in Berlin zu hoch.

Was müsste geschehen?

Notwendig ist vor allem eine Liberalisierung des Mietrechts. Es muß eine deutliche Deregulierung geben. Wenn sich die Bestandsmieten am Markt orientieren, wird auch Neubau in größerem Maßstab attraktiver.

Die Neubauförderung unterliegt inzwischen der Haushaltssperre. Was bedeutet das für Ihre Mitglieder?

Wer eher auf Schwellenhaushalte als Nachfrager gesetzt hat, die die Eigentumsschwelle nur mit Förderung überwinden können, hat sicher größere Probleme als die im oberen Preis- und Qualitätssegment tätigen Unternehmen. Man darf auch nicht vergessen, daß die Bauträger ihre Vorhaben begonnen haben, als es offizielle Senatspolitik war, die Wohneigentumsquote mit Hilfe entsprechender Förderung in Berlin zu verdoppeln. Damit hat man vielen potenziellen Nachfragern Hoffnung gemacht. Die Investoren mussten auch Infrastrukturmaßnahmen in den Baugebieten durchführen, die über Verkaufspreise refinanziert werden müssen. Wenn es keine Förderung mehr für Käufer gibt, bleiben die Investoren nicht nur auf den Wohnungen sondern auch auf den Kosten für die Infrastruktur sitzen.

Welche andere Lösungen kann es geben?

Wenn man Menschen mit Einkommen unterhalb einer gewissen Schwelle mit neugebautem Wohnraum versorgen will, geht das unter den heutigen Bedingungen und Kostenstrukturen nicht ohne Förderung. Entweder es gibt eine objektgebundene Neubauförderung über Steuern oder es gibt eine Subjektförderung über ein erweitertes und reformiertes Wohngeld, das sich an der Bedürftigkeit orientiert. Eine weitere Möglichkeit, über die man reden sollte, wäre eine Eigentumsförderung durch Landesbürgschaften, mit denen man fehlendes Eigenkapital ersetzen könnte. Hier wäre das Risiko für das Land insgesamt gering und kalkulierbar. Eine andere Maßnahme ist es, in der Mietenpolitik mehr Markt durchzusetzen. Wir haben in Berlin in einzelnen Bezirken behördlich verordnete Mietobergrenzen, die sogar noch unterhalb des Mietspiegels liegen. Da ist die Investitionsbereitschaft deutlich eingeschränkt.

Was würde die erhöhen?

Die Wohnung ist ein Wirtschaftsgut, dessen Erstellung und Vermarktung genau so Renditen für das eingesetzte Kapital erfordert, wie bei anderen Anlageformen auch. Tut sie das nicht, fließt das Kapital in andere Richtungen. Dabei ist es erst einmal egal, ob die Mindestrendite nun durch direkte staatliche Hilfe und steuerliche Vorteile gesichert wird oder besser und marktgerechter über Mieten und Preise. Nehmen sie die Modernisierungsumlage von elf Prozent auf den Modernisierungsaufwand. Sie bedeutet theoretisch, daß ihr eingesetztes Kapital mit 11 Prozent verzinst wird. Das klingt nicht schlecht, hat aber mit der Wirklichkeit wenig zu tun. In der Praxis können sie nämlich bei einer Altbausanierung nur etwa 40 Prozent der Kosten als Modernisierung anrechnen. damit sinkt ihre Rendite auf 4,5 Prozent und nähert sich schnell dem Niveau eines Festgeldkontos.

Was halten Sie vom Quartiersmanagement?

Vom Prinzip her ist es eine gute Sache. Ziel sollte es sein, dass öffentliche Mittel einen Anreiz bieten müssen, um zusätzlich privates Kapital zu gewinnen oder privates Engagement auszulösen. Das können Vereine, Schulen, die Kirche sein, aber auch Eigentümer und Mieter. Allerdings muß man beim Quartiersmanagement aufpassen, daß es nicht zum Nährboden für eine weitere Subventionsfolge-Kultur wird. Es gibt viele Einrichtungen, die durch einmal gewährte Subventionen aus dem Boden schießen und nur über öffentliche Förderung existieren können. Man muss stets hinterfragen, ob man nicht durch andere Wege den gleichen Effekt erzielen kann.

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