Zeitung Heute : Betriebskosten: Leichte Messdifferenzen bei Wasserzählern müssen Mieter akzeptieren

Andreas Lohse

Eine Mietsenkung ist eher selten. Das monatliche Entgelt für die Wohnung ändert sich in der Regel nur in die andere Richtung: Mieterhöhung. Sparen lässt sich beim Wohnen allerdings in Sachen Betriebskosten - zumindest bei jenen Faktoren, die der Mieter durch sein persönliches Verhalten beeinflussen kann. Neben den klassischen Bereichen Strom, Gas und Heizung ist dies in manchen Häusern auch das Wasser. Denn viele Vermieter haben schon vor einigen Jahren begonnen, in Wohnungen Kaltwasserzähler einzubauen; bei Neubauten ist die Ausstattung der Wohnung damit sogar von der Landesbauordnung vorgeschrieben (§ 39). In die Vor- und Nachkriegsbauten können Eigentümer Wasseruhren nachträglich einbauen und diese Kosten - sofern wirtschaftlich vertretbar - als Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen. Vor allem für Singles ist diese Lösung trotz der Modernisierungskosten auf Dauer mitunter Kosten sparend. Die Verteilung der Wasserkosten nach Quadratmeter Wohnfläche nämlich ist für allein Stehende besonders dann von Nachteil, wenn im Haus viele Großfamilien oder Paare mit Kleinkindern leben, die naturgemäß viel Wasser benötigen und das Zählwerk zum Rotieren bringen, woran sich die anderen Hausbewohner finanziell beteiligen müssen. Gleichwohl wird sich mancher Mieter bei der Prüfung seiner Betriebskostenabrechnung wundern: Denn die Summe des verbrauchten Kaltwassers in den einzelnen Wohnungen im Haus weicht häufig von der mittels Hauptwasserzähler erfassten Wassermenge ab. Die Differenz kann mitunter bis zu einem Viertel des Gesamtverbrauchs ausmachen - und die wird dann doch wieder auf alle Mieter umgelegt. Wozu, fragt sich mancher, hat man dann überhaupt einen Wasserzähler in der Wohnung, wenn damit der Verbrauch doch nicht exakt und kostengerecht zu erfassen ist? Die Frage ist berechtigt, die Antwort letztlich bitter: Das Problem ist technisch bedingt, wissen Fachleute. Sie erklären das Phänomen so: Der Hauptwasserzähler des Hauses hat größere Durchlaufmengen und springt aufgrund des höheren technischen Aufwandes schneller an, zählt mithin jeden Kubikmeter Wasser, der in die Hausleitungen hineinläuft, wenn in den Wohnungen Zapfstellen geöffnet werden. Die kleineren Zähler in den Wohnungen hingegen reagieren etwas träge, oft erst dann, wenn die Kanne mit dem Kaffeewasser bereits gefüllt ist. Die tatsächliche Wasserentnahme in den einzelnen Wohnungen wird übers Jahr betrachtet also nicht auf den Kubikmeter genau erfasst. Dies geschieht nur über den zentralen Zähler, dessen Werte den Wasserwerken als Abrechnungsgrundlage dienen.

Nicht prinzipiell unwirksam

"Liegen solche Messdifferenzen vor, ist für die Betriebskostenabrechnung immer das Ergebnis des Hauptwasserzählers verbindlich", weiß man beim Berliner Mieterverein. Die technisch bedingten Unterschiede machen die Wasserkostenabrechnung also nicht prinzipiell unwirksam. "Die Wasserkosten, die sich aus der Messdifferenz ergeben, sind im Verhältnis der durch die Wohnungswasserzähler festgestellten Verbräuche auf die Mietparteien umlegbar." Allerdings muss der dazu erforderliche Rechenschritt für den Mieter aus der Betriebskostenabrechnung ersichtlich sein. Andernfalls wäre die Abrechnung "in diesem Punkt nicht hinreichend erläutert", und deshalb (nur) in "dieser Position unwirksam".

Doch steckt der Teufel im Detail. So entschied das Amtsgericht Salzgitter schon 1994: "Ist der vom geeichten Hauptwasserzähler des Wohngebäudes gemessene Wasserdurchfluss erheblich höher als der durch Zwischenzähler an den Wohnungen nachweisbare Wasserverbrauch, so kann die Unterschiedsmenge nicht mehr zu angemessenen Teilen auf die Mietparteien umgelegt werden" (Az. 12a C 137 / 93). In diesem Fall betrug der finanzielle Unterschied zwischen Hauptwasserzähler und Summe der Einzelzähler knapp 500 Mark. Dem Vermieter stand hier ein "Zahlungsanspruch auf den Differenzbetrag nicht zu", so die Richter. Doch welche Mengendifferenz ist gerade noch umlegbar, wann ist sie "erheblich"? Die Salzgitteraner legten fest, dass allenfalls eine Verbrauchsdifferenz (nicht Kostendifferenz) von 20 Prozent umlagefähig sei.

Das Landgericht Braunschweig hat die 20-Prozent-Grenze in einem anderen Urteil bestätigt. Die Richter schränkten gleichzeitig ein: Die zusätzliche Kostenbelastung der Mieter sei nur im Rahmen eben dieser hinzunehmenden Messtoleranz von 20 Prozent zulässig. "Eine Messdifferenz über 20 Prozent schließt jegliche Umlage einer Unterschiedsmenge aus" (Az. 6 S 163 / 98). Die Richter unterstellten, dass "die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Verbrauchsmengen der Wohnungen nur deshalb überschreiten, weil die Wasseranlage Verluste aufweist, die in den Verantwortungsbereich" des Vermieters fallen - was der in diesem Fall nicht widerlegen konnte. Der Vermieter hätte hier nachweisen müssen, dass der Mehrverbrauch ausschließlich dem Mieterverhalten zuzuordnen war und nicht beispielsweise durch Rohrbruch verursacht wurde, defekte Anlagen oder nachlässige Wartung. "Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis nicht, so sind die aus den Messdifferenzen resultierenden Wasserkosten nicht auf die Mieter umlegbar", meinen Mietrechtsexperten.

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