Zeitung Heute : Betriebskosten: Nicht vernünftig kalkulierbar

Andreas Lohse

Der Wohnungsmarkt ist nicht mehr gar so eng, wie noch vor einigen Jahren. "Erstmals in der Geschichte unserer Stadt haben wir in Berlin keine Wohnungsknappheit oder gar Wohnungsnot, sondern deutlich mehr Wohnungen, als vom Markt nachgefragt werden", beobachtet man in der zuständigen Senatsverwaltung. Der Leerstand liege nach Angaben von Senator Strieder zurzeit bei "über 100 000 Wohnungen", mithin bei rund fünf Prozent des Bestandes.

Doch leer stehende Räume belasten einen Vermieter nicht allein wegen des Mietausfalls, sondern kosten ihn auch noch Geld. Da ist dann mancher versucht - zumindest sieht das aus Mietersicht so aus -, in die Trickkiste zu greifen: Bei Vertragsabschluss wird die Grundmiete angegeben und die Höhe der monatlich im Voraus zu zahlenden Betriebskosten etwas "geschönt": Sie werden sehr niedrig angesetzt, um die Gesamtbelastung geringer aussehen zu lassen. Die Folge ist: Mit der ersten Abrechnung für Wasser, Hausmeister & Co müssen unter Umständen horrende Nachzahlungen geleistet werden.

So waren in einem Fall in Saarbrücken 200 Mark monatlich als Vorauszahlung vereinbart, die Mieter sollten später aber 4364 Mark für 1994 nachzahlen, 2764 Mark für 1995 und 3411 Mark für 1996. Ein Mieter in Karlsruhe hatte 50 Mark monatlich als Vorauszahlung geleistet und sollte nach der Abrechnung 3635 Mark nachzahlen, weiß man beim Deutschen Mieterbund (DBM). Beide Male betonten die Gerichte ausdrücklich, so der DBM, das Gesetz schütze Mieter nur vor zu hohen Nebenkostenvorauszahlungen. Die Festsetzung schließe aber nicht aus, dass der Mieter die dem Vermieter nachweislich und tatsächlich entstandenen Kosten ausgleichen müsse.

Das sei ausnahmsweise nur dann anders, "wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss den Eindruck erweckt, die vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen würden ausreichen", oder "wenn er auf Grund früherer Abrechnungen die Höhe der jährlichen Nebenkosten kennen muss", den Mieter aber nicht darüber informiere - "eine Pflichtverletzung", resümiert der DMB: "Der Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz." Dabei stützen sich die Mietrechtsexperten auf den Karlsruher Fall. Dort beschieden die Richter: "Ist bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht erkennbar, dass die Höhe der vereinbarten Betriebskosten völlig unzureichend bemessen ist, und war der Vermieter nicht in der Lage, auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hinzuweisen, so steht dem Mieter gegenüber der Betriebskostenforderung des Vermieters ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluss zu" (LG Karlsruhe, Az. 5 S 339/97).

Anspruch auf Ausgleich

Vor zwei Jahren entschied das Landgericht Berlin: Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches - das heißt: Freistellung von der Nachzahlung wegen zu niedrig kalkulierter und vereinbarter Vorschüsse - ist entweder, dass der Vermieter "ausdrücklich zusichert", die Vorschüsse seien angemessen oder "bewusst die Betriebskosten zu niedrig ansetzt, um den Mieter über den Umfang der Mietbelastung zu täuschen". Gleichzeitig stellte das Landgericht klar: Wenn der Vermieter den Mieter nicht täuscht, habe er grundsätzlich einen Anspruch auf den Ausgleich der entstandenen Betriebskosten - unabhängig davon, ob "die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse diese decken". Da die Kosten ständig schwankten "und nur in Grenzen vom Vermieter" zu beeinflussen seien, könne "nicht angenommen werden, dass bei Abschluss eines Mietvertrages die verlangten Betriebskostenvorauszahlungen erheblichen Einfluss auf die Entscheidung beim Abschluss des Mietvertrages haben" (Az. 64 S 331/98).

Dieser Linie folgte eine andere Kammer des Landgerichts konsequent: "Eine Nachforderung von Betriebskosten ist dem Vermieter grundsätzlich auch dann nicht verwehrt, wenn die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig angesetzt wurden". Auch hier räumten die Richter ein, dass etwas anderes nur dann gelte, "wenn dem Mieter hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten Zusicherungen gemacht wurden oder er arglistig getäuscht wurde" (Az. 65 S 144/00). Der Richter des Oberlandesgerichts Düsseldorf, Günther Geldmacher, kommentierte in einem Aufsatz dazu sinngemäß: "Selbst bei einem krassen Missverhältnis" könne der Mieter aus der Höhe der Vorauszahlungen nichts in Sachen etwaiger Nachzahlung ableiten. Es gebe mithin "keinen Vertrauenstatbestand". Die tatsächlichen Kosten würden durch das Verhalten des Mieters wesentlich beeinflusst und seien vom Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages "nicht vernünftig kalkulierbar".

Der Nachweis, dass dem Mieter durch zu gering angesetzte Vorschüsse ein Schaden entstand, dürfte nur schwer zu erbringen sein - und wenn, dann nur im Einzelfall. Der Mieter muss letztlich nachweisen, dass er eine andere vergleichbare Wohnung mit einer niedrigeren Gesamtmiete angemietet hätte, wäre er über die tatsächliche Betriebskostenhöhe informiert gewesen. Weil die Beweislast für gleichsam arglistig zu niedrig bemessene Vorauszahlungen damit beim Mieter liegt, sollte man sich also vor Abschluss des Vertrages eingehend darüber informieren, was in Sachen Betriebskosten zu erwarten ist. Die Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände rät, "sich vom Vermieter bestätigen zu lassen, in welchem Ausmaß in der Vergangenheit Nebenkosten angefallen sind". Auch Vormieter oder Nachbarn kann man fragen.

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