Zeitung Heute : Billige Wohnungen teuer geheizt

Bernd Hettlage

Am Eingang der Siedlung steht Till Eulenspiegel und hält sich selbst den Spiegel vor. Der Schalk grinst. Die Bewohner der Eulenspiegel Scharnhorstsiedlung in Elstal müssen jeden Tag an ihm vorbei. Vielleicht fühlt sich mancher bei seinem Anblick auf den Arm genommen. Denn hinter den Mauern der so idyllisch im Grünen gelegenen Häuser nahe dem olympischen Dorf von 1936 brodelt es. Der Konflikt entzündet sich an den Wärmeabrechnungen. Mieterbund und Anwälte sind eingeschaltet, der Ton ist scharf: Mieter sprechen von "katastrophalen" Abrechnungen, der Wärmelieferant NEK Betriebs + Service GmbH & Co. KG von "Querulanten".

Der Fall ist exemplarisch. Es geht um "outsourcing" und "contracting". Hinter den beiden modischen Anglizismen verbirgt sich, dass immer mehr Hauseigentümer die Lieferung von Energie wie auch deren Bereitstellung an Dienstleister vergeben ("outsourcen") und mit ihnen Wärme-Lieferverträge schließen, das so genannte "Wärmecontracting". Der Vermieter muss sich so nicht mehr um Wartung und Modernisierung der Heizung kümmern. Davon können auch die Mieter profitieren (siehe Interview). Denn ein Wärmelieferant ist an einer Modernisierung der Heizungsanlage stärker interessiert als ein Hauseigentümer, der seine Betriebskosten ja nur weitergibt.

"In der Regel steigen die Kosten durch Contracting", sagt Rainer Radloff, Geschäftsführer des Mieterbunds Brandenburg. Inzwischen spreche man bei den Betriebskosten von einer zweiten Miete. Wenn sich diese Tendenz fortsetze, so Radloff, vermiete der Eigentümer irgendwann nur noch die Gebäudehülle. Für Wärme, Strom und Müllabfuhr hätten die Mieter dann mit ganz unterschiedlichen Vertragspartnern zu tun. Wenn sie wie in Elstal Direktverträge mit dem Dienstleister abschließen müssen, liege die Wärmelieferung sogar außerhalb des Mietrechts. Ein Rechtsstreit müsste zivilrechtlich ausgefochten werden, sagt Radloff.

An solche Probleme dachten Manfred und Marianne Müller nicht, als sie den Mietvertrag für Elstal unterschrieben. Diplom-Landwirt Müller war Geschäftsführer einer landwirtschaftlichen GmbH im Oderbruch. Nach seiner Pensionierung wollte das Ehepaar näher zum Lebensmittelpunkt ihrer einzigen Tochter ziehen - sie lebt in Berlin -, aber trotzdem im Grünen bleiben. Die Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung schien ein gutes Angebot. Mit dem Auto fahren die Bewohner der Siedlung nur 45 Minuten zum Potsdamer Platz und gleich hinter dem Haus beginnt die Döbritzer Heide.

Das Paar lebt in einer von 258 Wohnungen in 23 Altbauten, die die LEG Wohnen sanierte, eine Tochter der Landesentwicklungsgesellschaft Brandenburg (LEG). 1999 waren die Häuser bezugsfertig, im Dezember zogen die Müllers ein. Als sie im folgenden Herbst ihre erste Wärmeabrechnung bekamen, trauten sie ihren Augen nicht. Die Rechnung galt fürs abgelaufene Jahr, in ihrem Fall also nur für den Dezember, und dennoch sollten sie 537 Mark nachzahlen. Die Vorauszahlung hatte nur 99 Mark betragen - Differenz: 438 Mark. Außerdem sollte der neue monatliche Abschlag 179,19 Mark betragen. Das wären bei 72 Quadratmetern Wohnfläche, für die sie 11,50 Mark Nettokaltmiete bezahlen, knapp 2,50 Mark pro Quadratmeter und Monat allein für Warmwasser und Heizung. Normal sind Radloff zufolge 1,60 bis 1,80 Mark.

"Ich bin ja Rentner und habe Zeit", sagte Müller - also rechnete er nach. Doch eine Wärmeabrechnung ist für Laien schwer zu verstehen. Da ist vom Bereitstellungs- und Arbeitspreis die Rede, von Grundkosten, Verbrauchskosten und Wärmeeinheiten. Der Arbeitspreis hängt von der Menge und der Art der bezogenen Energie ab sowie von der Wärmedämmung des Hauses, der Heizungsanlage und anderen Faktoren. Vergleichspreise zu erhalten ist praktisch unmöglich. Zudem enthält der Bereitstellungspreis auch die Kosten für Investitionen, sowie für die Verwaltung. Kurz, man kann die Rechnung nur auf Schlüssigkeit in sich untersuchen. Und mit denen der Nachbarn vergleichen.

Das tat der akribische Müller und entdeckte eine Menge Ungereimtheiten. Die Gröbsten: Müllers mussten 27,63 Mark für den Kubikmeter Warmwasser bezahlen, während es im Nachbarhaus nur 10,87 Mark waren. Und im Wärmeliefervertrag war von einem Bereitstellungspreis von 39 Pfennigen pro Quadratmeter und Jahr die Rede, in seiner Rechnung war es derselbe Preis, aber pro Monat - also das Zwölffache. Müller schrieb an die NEK. Deren Antwort: "Unabhängig von der Anzahl der Mieter, die in einem Hause wohnen, sind wir verpflichtet, die Warmwasserbereitung und Lieferung (...) zu sichern." Außerdem müssen die "Mieter, die in dem Haus wohnen, die anfallenden nachweisbaren Kosten (...) übernehmen." Im Klartext: Weil Wohnungen in dem Haus der Müllers leer stand, sollten die Mieter höhere Lieferanten-Fixkosten zahlen.

"Unzulässig ist das", sagt Mieterbund-Geschäftsführer Radloff. Ein "nicht unerheblicher Leerstand", der die Wärmekosten für die Mieter erhöhe, berechtige diese zu einer Mietminderung wegen "Mietmangels". Als nicht unerheblich gelten zehn Prozent. In der Eulenspiegel Scharnhorstsiedlung sind nach Auskunft des Prokuristen der Hausverwaltung DKB Wohnen, Harald Kintzel, von den 258 Wohnungen derzeit 31 nicht vermietet - rund 12 Prozent.

Für eine Mietminderung ist jedoch Wärmelieferant NEK nicht der richtige Adressat. Wer ihr Vermieter ist, das wissen die Mieter aber zum Teil nicht einmal. Müllers glaubten bislang, die DKB Wohnen, eine Tochterfirma der Deutschen Kredit Bank, sei der neue Eigentümer der Siedlung. Die ist zwar tatsächlich Rechtsnachfolger der LEG Wohnen, doch der Generalmieter der Siedlung und damit Vermieter der Müllers - wenn auch nicht deren Eigentümer - ist die LEG Brandenburg (siehe Kasten).

Beim Bereitstellungspreis ist dagegen die NEK der richtige Ansprechpartner. Dass in einigen Verträgen von "pro Jahr" statt "pro Monat" die Rede sei, entschuldigt NEK-Geschäftsführer Carsten Müller mit einem "Schreibfehler". Der hat Folgen: Gilt der Text des unterschriebenen Vertrags, hätten Müllers bei ihrer ersten Rechnung nur 324 Mark statt 537 Mark bezahlen müssen. Mieter-bund-Geschäftsführer Radloff sagt dazu: "Pacta sunt servanda." Den Schreibfehler habe sich der Verfasser selbst zuzuschreiben. Radloff würde es in diesem Fall sogar auf einen Musterprozess ankommen lassen.

Verwalter Carsten Müller sieht das anders: Man habe das juristisch prüfen lassen und sich zudem mit dem Verband der Wärmelieferer abgestimmt. Der Bereitstellungspreis pro Monat gelte auch für die fehlerhaften Verträge. Man solle hier doch nicht am Wortsinn haften, so Verwalter Carsten Müller. Die Mehrzahl der betroffenen Mieter habe das auch eingesehen. Im Übrigen habe man mehrere tausend zufriedene Kunden und nur in Elstal mit einzelnen Mietern Schwierigkeiten. Am 19. September habe es eine Sitzung mit dem Mieterbeirat gegeben - in "freundlicher Atmosphäre". Der Beirat habe sogar gesagt: "Wir wissen von den Querulanten nichts."

Doch Mieterbeirätin Illona Klawien stellt das anders dar: Fast alle hier würden sich inzwischen einen Anwalt nehmen. Und die Mieterin Inge Wieth nennt die besagte Sitzung zwischen Mieterbeirat und NEK sogar ein "Desaster". Auch ihre erste Wärmeabrechnung sei "katastrophal" gewesen: "Betriebskosten, Heizkosten, alles falsch". Im Schlafzimmer zum Beispiel habe man ihr 2067 Wärmeeinheiten berechnet, dabei habe sie das Zimmer gar nicht beheizt. 500 Mark Nachforderung habe sie bis heute nicht bezahlt, obwohl ihr NEK-Prokurist Axel Stage mit Gerichtsvollzieher und "Rausschmiss" gedroht habe. Immerhin, fügt sie hinzu, die neue Abrechnung sei jetzt in Ordnung.

Das scheint sie zumindest in der Höhe auch bei Müllers, deren monatliche Rate liegt inzwischen wieder bei 100 Mark. Doch die Affäre hat Spuren hinterlassen. Manfred Müller findet weiter Ungereimtheiten in seiner Wärmerechnung. Das Vertrauen zur NEK ist weg. Er zeigt durchs Esszimmerfenster ins Grüne und erzählt von Fasanen, die schon bis in den Garten gekommen seien und die Pflanzen angeknabbert hätten. Das klingt wieder nach Idylle, aber die Müllers sehen nicht recht glücklich dabei aus.

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