Zeitung Heute : Botag: "Bedrohlich ist die Situation überhaupt nicht"

Kaum haben Sie die Zügel bei der Botag in der

Der neue Vorstandschef der Botag leitet auch in der IVG die Projektentwicklung. Zur Lage der beiden Unternehmen befragte ihn Ralf Schönball.

Kaum haben Sie die Zügel bei der Botag in der Hand, schon kündigen sie dem menschlichen Inventar, wie ein Insider sagt. Das klingt nicht sehr sozialverträglich...

Ich würde nicht von menschlichem Inventar sprechen. Dies ist zynisch. Richtig ist, dass wir versucht haben, Synergien im IVG-Konzern zu nutzen. Wir haben die Entwicklung von Gewerbe-Immobilien aus der Botag herausgenommen und unserer Beteiligungsgesellschaft Wertkonzept übertragen. Dieser Geschäftsbereich hatte Anfang 1999 rund 20 Mitarbeiter. Wir haben uns von 11 Mitarbeitern getrennt, die anderen beschäftigen wir weiter. Soweit es Weggänge gab, kamen wir unseren Sozialverpflichtungen in vollem Umfang nach.

Botag-Gründer Rolf Lechner sollen Sie mit goldenem Handschlag verabschiedet haben. Wie teuer kam Sie die Übernahme?

Zunächst Folgendes, die IVG und insbesondere ich standen und stehen mit Herrn Lechner stets im Einvernehmen. Wir beteiligten uns Anfang 1997 zu 49 Prozent an der Botag und vereinbarten schon damals, dass wir die übrigen 49 Prozent von Herrn Lechnern übernehmen. Dessen Abschied war also ein normaler Vollzug der Verträge. Selbstverständlich hat er uns seine Anteile nicht schenken können. Wir haben zwar keinen Kaufpreis bezahlt, aber die Verpflichtungen übernommen, die Herr Lechner gegenüber der Botag hatte und ein kaufmännisch vernünftiges Geschäft gemacht.

Und wie groß werden die Spuren des Abschieds im Ergebnis 2000 der Botag sein?

Das Ergebnis des Jahres 2000 wird nicht belastet durch die mit Herrn Lechner erzielte Einigung.

Nicht unwesentlich zum Millionenverlust 1999 dürften die Folgewirkungen der Einkaufstour vom damaligen Vorstandschef Lechner gewesen sein. Hatte die IVG ihm einen Freibrief erteilt?

Nein, den geben wir natürlich nicht. Wo wir investieren, unterziehen wir die Projekte einer genauen Prüfung. Jeder Kaufvertrag bedarf der Bestätigung durch den Aufsichtsrat der Botag. Seit unserer Beteiligung haben wir in größere Wohnungsbauprojekte im Grunewald, am Bugapark in Potsdam und in Teltow investiert. Aus diesem Bestand haben wir Bebauungsreserven von etwa 500 Wohneinheiten. Hierin haben wir uns expansiv verhalten, weil wir davon ausgehen, dass sich der Markt in Berlin in attraktiven Lagen deutlich verbessern wird.

In der Zehlendorfer Roonstraße stehen ihre Stadtvillen aber seit eineinhalb Jahren leer. Zu dicht bebaut und mit über 8000 Mark pro Quadratmeter zu teuer sagen Verkäufer?

Hier hatten wir ein paar Anfangsschwierigkeiten. Wir gingen zu früh in den Verkauf. Solche Wohnungen kann man nicht vom Plan weg verkaufen. Die Interessenten möchten die Wohnungen in Augenschein nehmen. Inzwischen stellen wir aber ein deutlich höheres Interesse fest. Neben dem Verkauf von sieben der 36 Wohnungen gibt es Reservierungen. Was die Preise betrifft, liegen wir sicher im oberen Drittel, aber das ist gerechtfertigt an diesem Standort.

Ihre Hoffnungen auf gute Erträge wurden 1999 nicht erfüllt. Worauf war der Millionenverlust zurückzuführen?

Auf Bewertungskorrekturen im Immobilien Vermögen der Botag. Da ist die Botag in keiner Sonderrolle. Auch sie investierte Anfang der 90er mit teils euphorischer Markterwartung. Wir haben uns 1999 jedes Projekt vorgenommen und neu bewertet. Dadurch entstand Wertberichtigungsbedarf in Höhe von 33 Millionen Mark. Nach Steuereffekten und Gewinnen im operativen Geschäft führten diese zum ausgewiesenen Jahresverlust von knapp 25 Millionen Mark.

Bei welchen Projekten schrieben Sie die Millionen in den Wind?

Die größte Wertkorrektur erfolgte beim Kreuzberger Cuvry-Center. Hier korrigierten wir den Buchwert um 15 Millionen Mark nach unten. Der Rest entfällt auf Risikovorsorge und kleinere Korrekturen bei einer Vielzahl von Projekten. Sie wurden auf Basis der Marktlage bewertet. Außerdem haben wir unsere sonstigen Rückstellungen um gut neun Millionen erhöht.

Kann eine Schräglage bei einer Beteiligungsgesellschaft den Börsenwert einer AG wie der IVG ins Trudeln bringen?

Nein. Die Marktkapitalisierung der IVG beträgt 1,8 Milliarden Euro. Die Botag ist unsere Berliner Bauträgergesellschaft. Natürlich fließen deren Ergebnisse in das Konzernergebnis ein. Aber das Immobilien-Vermögen der IVG beträgt sechs Milliarden Mark, wobei fast die Hälfte stille Reserven sind. Bei diesem Volumen tangiert sie der Verlust der Botag von 1999 kaum. Die IVG verzeichnete trotz Verlustübernahme eine deutliche Ergebnis-Steigerung zwischen 1998 und 1999 von 90 auf 105 Millionen Mark.

Doch die Lage bei der Botag ist nicht gerade beruhigend, wenn Verbindlichkeiten von 465 Millionen Mark Aktiva von 500 Millionen Mark gegenüber stehen...

Bedrohlich ist die Situation überhaupt nicht. Das bilanzielle Eigenkapital beträgt 35 Millionen Mark. Das ist eine ausreichende Kapitalisierung für einen Bauträger im Wohnungsbau und Verwalter geschlossener Immobilienfonds.

Allerdings ist der Umsatz der Botag nicht berauschend. Zumal Erlöse aus dem Verkauf des Spree-Speichers in 1998 an einen Fonds mit hineinfließen, und die Rechnung dafür bezahlt die IVG als neuer Eigentümer. Ist das eine Stützungsmaßnahme?

Die IVG ist in der Tat zu 70 Prozent Anteilseigner an der KG. Das ist aber keinesfalls eine Stützungsmaßnahme der Botag. Die IVG ist eingestiegen, als bereits Baurecht bestand und weil es sich um eine attraktive Investition handelt. Wir haben bereits 6000 Quadratmeter vermietet. Das hat die Botag herbeigeführt. Deren Leistungen entlohnte die IVG zu marktgerechten Bedingungen.

Auf wenig Gnade stößt auch der Botag-Fonds 78 unter Analysten. Sie sagen, die Wohnimmobilien seien zum 26,8fachen der Netto-Kaltmiete zu teuer dort eingebracht...

Nein, das sind vier Prozent Rendite. Das ist für Wohnimmobilien durchaus marktüblich. Wir haben für sämtliche Immobilien im Fonds Bewertungsgutachten erstellen lassen. Im Übrigen haben wir von der RatingAgentur GUB die Bestnote erhalten.

Der Fonds 78 poliert auch die Bilanz auf mit Erlösen von 70,7 Millionen Mark, obwohl die Fondsanteile noch nicht an Anleger verkauft sind. Wie läuft die Platzierung?

Der Botag-Fonds 78 rekrutiert sich aus Immobilien-Beständen der IVG. Das war der Wunsch unseres Vertriebspartners AWD. Aus der Botag kommen die Wohnimmobilien in den Fonds. Sie wurden 1999 auf den Fonds übertragen, ohne Gewinne zu realisieren. Wir werden zunächst mindestens fünfzig Prozent des Fondsvolumens von 150 Millionen Mark verkaufen, bevor wir den Gewinn bei der Botag buchen. Dieses Ziel wollen wir 2000 erreichen. Im Übrigen sind die Wohnungen im Fonds zu über 90 Prozent vermietet, und auf dieser Basis schlossen wir die Generalmietverträge ab.

Was verkaufte die Botag sonst 1999?

Rund 80 Wohnungen. Das ist sicher keine überragende Zahl, aber angesichts des schwierigen Markts zufriedenstellend. Unsere Planung sah 100 Einheiten vor.

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