Zeitung Heute : Damit sich beim Heizen nicht die Gemüter erhitzen

B.E.ST., der Standard für Energiedienstleistungen, schafft Überblick im Modernisierungsdschungel

Fred Winter

Die Kosten der Freiheit: Seit die Netze für Strom und Wärme offen sind und die Wohnungswirtschaft finanziell klamm ist, blüht das Geschäft mit den Dienstleistungen rund um die Energie. Ein Schlagwort heißt Contracting oder auch Energiedienstleistungsmodelle. Dabei stellt der Energieversorger oder ein anderer Dienstleister beispielsweise die Heizung auf eigene Kosten auf und stellt die Investitionen später gemeinsam mit denen für verbrauchtes Gas oder Öl in Rechnung. Der Eigentümer braucht also die Technik nicht auf eigene Kosten zu modernisieren, für ihn fallen nur die Kosten für neue Rohre und Heizkörper an.

Was sich so einfach anhört wie Autoleasing birgt Stoff für Auseinandersetzungen: Damit öffnet sich ein Weg, die Modernisierung der Heizung in höheren Betriebskosten zu verstecken und trotzdem die Kaltmiete im maximalen Maß zu erhöhen. Auch sind unseriösen Gewinnmargen Tür und Tor geöffnet – zum Nachteil der Mieter. Im Fall mehrerer Häuser am Arnimplatz in Prenzlauer Berg müssen nun die Gerichte entscheiden: Die Mieter befürchten, dass durch eine solche Vorgehensweise die zulässigen Mietobergrenzen für das Milieuschutzgebiet ausgehebelt werden. Sie lehnten die Duldung der Modernisierungsarbeiten und höhere Heizkostenvorschüsse ab.

Juristische Grauzone

Die neue Freiheit der Energiemärkte öffnet eine juristische Grauzone. Modernisierungen, und dazu gehört auch eine neue Heizung, müssen dem Mieter angekündigt werden und dürfen nur mit seinem Einverständnis stattfinden. Die Kosten sind bis zu einem bestimmten Prozentsatz auf die Kaltmiete umlegbar. Auf die Kaltmiete, wohlgemerkt, nicht auf die Betriebskosten für die Heizung.

Im strittigen Fall hatte die „Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft von 1924 mbH“ ihren Mietern den Einbau einer gasbetriebenen Heizzentrale angekündigt. Die Anlage sollte von einem Betreiber errichtet und bezahlt werden. Das Wohnungsunternehmen konnte dadurch die Mietobergrenzen knapp einhalten, aber die Heizkosten verdoppelten sich. „Es ist problematisch, wenn solche Geschäfte ohne Zustimmung der Mieter laufen“, kritisiert Reiner Wild vom Berliner Mieterverein. „Ich kann ja verstehen, dass einige Leute in dem noch jungen Geschäftszweig Profite machen wollen. Aber wenn die Kosten zu sehr ausufern, gehen wir vor Gericht.“

Interessen unter einen Hut bringen

Er warnt davor, dass die Mieter die Abrechnung der Heizkosten nicht ausreichend kontrollieren können. „Besonders problematisch ist es, wenn die Eigentümer der Häuser und die neuen Betreiber der Heizungen wirtschaftlich verbunden sind“, sagt er. Durch Contracting lassen sich Investitionen in effiziente und energiesparende Heizungen dennoch durchaus sinnvoll durchführen. Die Krux besteht darin, die Interessen der Eigentümer, Dienstleister und Mieter unter einen Hut zu bringen. In Berlin gibt es rund dreißig Dienstleister, die Contracting anbieten. Ihre Verträge sind kaum miteinander vergleichbar und berücksichtigen die Interessen der Mieter oft nur marginal.

Deshalb hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einen Berliner Standard für Energiedienstleistungen in Auftrag gegeben. Die S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung und die Energie- und Umweltmanagementberatung Pöschk legten gemeinsam einen solchen Standardkatalog (B.E.ST.) vor. Mit dessen Hilfe kommt nun Licht in die verwirrende Gemengelage der gesetzlichen Vorschriften und ihrer Auslegung. Wer den Standardkatalog nutzt, umgeht die juristischen Fallstricke schon vor der Modernisierung.

Wärmelieferung nach B.E.ST.

So nutzte beispielsweise die Wohnungsbaugenossenschaft Bremer Höhe den B.E.ST.-Standardkatalog, um die Wärmelieferung für ihre Häuser neu auszuschreiben. Die opulenten Wohnblöcke aus der Jahrhundertwende erstrecken sich zwischen Schönhauser Allee und Pappelallee, keinen Kilometer vom Arnimplatz entfernt. Die 49 Gebäude bergen rund 500 Wohnungen und stehen unter Denkmalschutz. Die Kohleöfen sollen einer modernen Gasheizung im Nahwärmeverbund weichen.

„Die Berliner Energieagentur hat die Ausschreibung gewonnen und errichtet drei Dachheizzentralen“, berichtet Gabriele Dietrich, die zuständige Architektin. „Durch B.E.ST. wird das Interesse der Mieter an günstigen Mieten und angemessenen Wärmepreisen im Vertrag zwischen Eigentümer und Betreiber berücksichtigt.“ Und das ohne eigene Investitionen des Wohnungsunternehmens.

In jeder Dachheizzentrale liefert ein Brennwertkessel die Wärme, in Verbindung mit einem Blockheizkraftwerk auf der Basis von Erdgas, das auch Strom herstellt. In der Bremer Höhe decken die Blockheizkraftwerke den gesamten Bedarf der Bewohner an Strom und Wärme ab, nur in Spitzenzeiten wird vom Stromnetz zugekauft. Da der Betreiber den erzeugten Strom direkt an die Mieter abgibt, kann er günstige Preise garantieren: immerhin fünf Prozent unter dem Standard-Tarif der Bewag.

Schon im Herbst 2001 wurde das erste Blockheizkraftwerk in Betrieb genommen, mit einer Stromleistung von 18 Kilowatt. „Grundlage für diesen Erfolg war das Beratungskonzept, das die ausführliche und unabhängige Einzelberatung der Mieter in den Mittelpunkt gestellt hat“, resümiert die Architektin. „Die Mieter im ersten Bauabschnitt sind zufrieden: Sie werden umweltfreundlich und kostengünstig mit Wärme und Strom versorgt, auch wenn letzterer wie eh und je aus der Steckdose kommt.“

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