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Allen Warnungen zum Trotz: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf werden oft verdrängt

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Wer ein Haus kauft oder baut, sollte nicht nur die Kosten für das Objekt im Auge haben. Denn mit dem Vertragsabschluss kommen auch Nebenkosten auf Käufer und Bauherren zu – und die sind oft wesentlich höher als gedacht. In die Finanzierung einkalkuliert werden müssen nicht nur Ausgaben für die Gartengestaltung, neue Balkonmöbel oder eine Markise. Bei knappem Eigengeld kann der Traum vom Eigenheim beispielsweise an den Kosten für Grunderwerb und Notar scheitern. Vor dem Planen sollte deshalb genauestens nachgerechnet werden. „Anderenfalls können Bauherren ein böses Erwachen erleben“, warnt Karl-Heinz Glandorf von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

„Zu den größten Nebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar und die Maklerkosten“, sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Zusammen könnten hierfür insgesamt bis zu 11,5 Prozent der Kaufsumme anfallen. Bei Hauskosten von 250 000 Euro beispielsweise müsse zusätzlich mit Nebenkosten von etwa 28 000 Euro gerechnet werden.

Etwas kompliziert gestaltet sich die Berechnung der Grunderwerbsteuer: Grundsätzlich fallen beim Immobilienerwerb immer 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Erwirbt der Bauherr von einem Hausbauunternehmen gleichzeitig Grundstück und Haus, dann wird laut Dirk-Uwe Klaas vom Bundesverband Deutscher Fertigbau in Bad Honnef (Nordrhein-Westfalen) die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück und auf das Haus fällig. Wird zunächst nur ein Grundstück erworben und später bebaut, müsse für das Haus dagegen keine Grunderwerbsteuer entrichtet werden. „Eine halbwegs stichhaltige Erklärung für diese Ungerechtigkeit gibt es nicht“, sagt Klaas.

„Grunderwerbsteuer für Haus und Grundstück fällt auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie an“, so Verbraucherschützer Schmid-Burgk. Eine bisschen Grunderwerbsteuer lasse sich einsparen, wenn für teure Ausstattungsgegenstände wie Einbauküchen gesonderte Kaufverträge abgeschlossen werden. Durch diesen Zusatzvertrag werde rechnerisch die Immobilie billiger und damit auch die Grunderwerbsteuer.

Immobilienkäufe laufen in Deutschland stets über einen Notar. „Für Notarkosten müssen 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme eingeplant werden“, erläutert Schmid-Burgk. Zunächst verlangt der Notar bis zu 0,8 Prozent vom Kaufpreis für die Beurkundung. Der Rest müsse unter anderem für Eintragungen in das Grundbuch oder für die Grundschuldbestellung bezahlt werden – Kosten, die erst mit zeitlicher Verzögerung anfallen und daher oft vergessen werden.

Bei Immobilien, die ein Makler vermittelt, fällt zusätzlich eine Courtage an. „Anders als im Mietbereich sind die Kosten hierfür nicht gesetzlich festgelegt“, sagt Peter-Georg Wagner vom Ring Deutscher Makler in Berlin. In den meisten Bundesländern werde der übliche Maklerlohn von sechs Prozent plus Mehrwertsteuer zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. In einigen Bundesländern wie Hamburg, Berlin, Brandenburg und Bremen komme in der Regel allein der Käufer für den Makler auf; meist werden 5,2 bis 6 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer gefordert. gms

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