Zeitung Heute : "Das Maximum ist nicht immer das Optimum"

Harald Olkus

Durch ein integriertes Standortmanagement soll das Areal umstrukturiert und gesichert werdenHarald Olkus

"Vereinigte Hüttenwerke", "Kraut und Rüben" oder schlicht "ungeordnetes Gebiet" - die Bezeichnungen für das Gewerbegebiet entlang der Quitzowstraße in Berlin Tiergarten sind nicht gerade schmeichelhaft. Vor vier Jahren hat die Eigentümerin Deutsche Bahn AG ihre Tochtergesellschaft Eisenbahn Immobilien Management GmbH (EIM) damit beauftragt, das Areal zu verkaufen. Derzeit läuft das Auswahlverfahren unter den Bietern, laut EIM gibt es fünf Mal mehr Interessenten als Fläche. Die Nähe zum künftigen Zentralbahnhof macht das Gewerbegebiet für Investoren interessant. In etwa zwei Monaten sollen die ersten Kaufverträge unterschrieben werden.

"Wir werden sehen, was dabei heraus kommt", sagt Tiergartens Baustadtrat Horst Porath skeptisch. Bezirk und Senat mussten einigen Druck ausüben, um die EIM davon abzuhalten, nach der Holzhammer-Methode das Gebiet einfach an den Meistbietenden zu veräußern, anstatt die Interessen der Pächter zu berücksichtigen, die sich dort seit Jahrzehnten nieder gelassen hatten.

Die EIM hatte die Berliner Landesentwicklungsgesellschaft (Bleg) mit einer Bestandsaufnahme und einem Nutzungs- und Strukturkonzept für das Areal beauftragt. Als Ergebnis präsentierte die Bleg ein aus mehreren Modulen aufgebautes Modell, das allerdings eine komplette Räumung des Areals zur Bedingung hatte. An der Perleberger Brücke sah die Planung eine themenbezogene Nutzung rund ums Auto mit Autohäusern, einer Tankstelle sowie einem Hotel und Büros vor. Im benachbarten Modul sollten die bisherigen Pächter Gewerbereihenhäuser erwerben können, nebenan war ein Gewerbepark auf Pachtbasis geplant. Ein weiteres Modul sollte auf den Güterbahnhof am Westhafen ausgerichtet sein.

"Dieses Szenario berücksichtigte aber keineswegs die Interessen der Pächter", sagt Hartmut Riemke von der Abteilung Wirtschaftsförderung der Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie. Ein zweimaliger Umzug dieser Betriebe wäre wirtschaftlich kaum tragbar gewesen. Der Wirtschaftssenat beauftragte deshalb die Stattwerke Consult und die S.t.e.r.n. Gesellschaft für behutsame Stadterneuerung mit der Entwicklung eines "integrierten Standortmanagements". Ziel war, die ansässigen Unternehmen möglichst zu integrieren und die vorhandene Fläche besser auszunutzen, um das gewonnene Gelände an Interessenten von außerhalb zu vergeben. Auf diese Weise sollte das Areal als Gewerbefläche gesichert und aufgewertet werden. Der Senat entwickelte daraus ein EU-gefördertes Pilotprojekt, das das Gasag-Areal und das Gewerbegebiet Martinickenfelde in Charlottenburg beinhaltet und auch auf andere Bezirke angewendet werden kann.

Die S.t.e.r.n führte im Auftrag des Senats eine Umfrage unter den Pächtern durch, um deren Interessen herauszufinden. Viele Pächter beklagten sich über die unsichere Situation auf dem Gelände aufgrund kurzer Kündigungsfristen und fehlenden Baurechts und erklärten, bleiben und investieren zu wollen. "Doch die Preisvorstellungen der EIM liegen zumeist höher als die Gebote, die die Betriebe bei der Ausbietung im Herbst vergangenen Jahres abgegeben haben", sagt Riemke. Während die Bahn den Bodenrichtwert von 480 Mark pro Quadratmeter zugrunde legt, liegen die Gebote der Betriebe zwischen 200 und 400 Mark. Gleichzeitig gebe es Offerten externer Firmen, die den Bodenrichtwert sogar übersteigen.

Dennoch ist auch Jürgen Heyder, Niederlassungsleiter der EIM in Berlin, der Ansicht, dass "ein Grundstück den Wert hat, den der Käufer bezahlen kann." Das Maximum sei nicht immer auch das Optimum. Das heißt, ein Grundstück muss nicht unbedingt an den Meistbietenden verkauft werden. Vielmehr muss sich die Vergabe an den Bedingungen des Gesamtareals orientieren.

Die S.t.e.r.n hat ein Szenario entwickelt, mit dem sie hofft, einen Konsens zwischen den Interessen der EIM und den Pächtern zu erzielen. "Die Bereiche an der Putlitzbrücke und der Perleberger Brücke sind für Investoren am interessantesten", sagt Christoph Speckmann von der S.t.e.r.n. Deshalb könnten diese Endpunkte des Areals für höhere Preise an externe Bieter verkauft werden, während die ansässigen Unternehmen, die sich die hohen Grundstückpreise nicht leisten können, sich in der Mitte des Geländes ansiedeln. Strittig sei derzeit noch der Flächenumfang. Die EIM biete 30 000 Quadratmeter des insgesamt 86 000 Quadratmeter großen Areals, die S.t.e.r.n hält aber 48 000 Quadratmeter für notwendig, um alle interessierten Pächter unterzubringen. Denn insgesamt seien 70 Prozent der Bestandsbetriebe daran interessiert, zu bleiben. Die restlichen Unternehmen seien Betriebe mit großem Flächenbedarf wie Speditionen oder Lagerbetriebe, die sich die Grundstückspreise nicht leisten können und wollen. Für sie sollen aber Ausweichflächen angeboten werden. Die EIM sieht darin kein Problem. Im Umkreis von fünf Kilometern gebe es freie Flächen in einem Gewerbehof der Gewerbesiedlungsgesellschaft (GSG), der Speerplatte oder im Westhafen.

Bei Senat, Bezirk und S.t.e.r.n ist man nun auf den ersten abgeschlossenen Kaufvertrag gespannt. Dann wird sich zeigen, inwieweit die EIM auf die Interessen der Bestandsbetriebe eingeht.

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