Zeitung Heute : Das Millionenspiel unter dem Funkturm

Ralf Schönball

Sie zählen zu den großen Unternehmen in der Hauptstadt. DaimlerChrysler und die Volksbank. Doch auch sie blieben nicht verschont von der Krise auf dem Immobilienmarkt. Das Geldhaus hatte so viele faule Kredite, dass der Bundesverband der Volksbanken ihrem Mitglied mit frischem Kapital aushelfen musste. DaimlerChrysler dagegen, Bauherr am Potsdamer Platz, pflegt sein Image als erfolgsverwöhnter Immobilienentwickler. Was die zwei Unternehmen verbindet: ein Immobilien-Deal der Superlative. Kurz vor ihrer Krise kaufte die Volksbank dem Automobilkonzern einen ganzen Häuserblock am Potsdamer Platz ab. Das kam die Bank teuer zu stehen (siehe Kasten). Im Gegenzug stieg der Konzern in das glücklose Volksbank-Projekt "Messedamm 1" ein. Dieses droht nun zum Millionengrab zu werden - sofern sich der Bezirk nicht den Sonderwünschen der Unternehmer beugt.

"Ich habe kein Problem, das Grundstück unbebaut liegen zu lassen", sagt Horst List, "das ist besser, als Leerstand zu produzieren". Die Gelassenheit des für DaimlerChrysler in der Gesellschaft "Am Messedamm 1" sitzenden Managers verwundert. Der Konzern beteiligte sich 1997 an dem Volksbank-Projekt. Und das Charlottenburger Areal in der Nähe des Funkturms hat die Volksbank einige Jahre zuvor rund 42 Millionen Euro gekostet. Eigentlich müsste die Zinsuhr laut ticken: Solange das Grundstück brachliegt, gibt es keine Mieteinnahmen, um die hohen Kapitalkosten zu bezahlen. "Aber", so List sibyllinisch: "Wir müssen ja nicht alles bezahlt haben, und dann laufen uns die Zinsen auch nicht weg."

Eine gewiefte Konstruktion

Näheres über die gewiefte Gesellschaftskonstruktion, die DaimlerChrysler von der Zinslast für den Kaufpreis offenbar befreit, will der Manager nicht verraten. Spekulationen, wonach der Automobilkonzern in die gemeinsame Gesellschaft mit der Volksbank einstieg, damit er den Wertverlust des Grundstücks als Abschreibung nutzen kann und dadurch weniger Steuern zahlt, dementiert List. Dass die Volksbank die Verluste zur Politur der eigenen Bilanz brauchen könnte, gilt unter Branchenkennern als ausgeschlossen: Das Geldhaus war auch ohne dieses schlechte Geschäft Ende der neunziger Jahre in große Nöte geraten, die es ohne Hilfe des Volksbanken-Bundesverbandes nicht überstanden hätte. Der Verband hilft seinem Berliner Mitglied seit 1998 mit Zuschüssen und Bürgschaften aus.

Der ursprüngliche Kaufpreis für das Grundstück am Messedamm, Ecke Kaiserdamm betrug 1994 rund 42 Millionen Euro. Interessenten für die Charlottenburger Brache, die "Münchener Beteiligungen", sollen vor einigen Jahren einen Kaufvertrag über 27 Millionen Euro unterzeichnet haben. Doch das Geschäft platzte: Der Projektentwickler soll das Geld nicht überwiesen haben. Doch inzwischen verlor das Grundstück weiter an Wert: Der Bodenrichtwert beträgt laut Gutachterausschuss etwa 10 Millionen Euro. Angesichts der guten Lage könnte die Fläche am Messedamm Marktkennern zufolge um einige Millionen mehr den Eigentümer wechseln. In die gemeinsame Gesellschaft mit DaimlerChrysler brachte die Volksbank das Grundstück mit einem Wert von 20 Millionen Euro an, teilte das Geldhaus dem Tagesspiegel mit: weniger als die Hälfte des Kaufpreises.

Die Schadensbegrenzung

DaimlerChrysler-Mann List ist davon überzeugt, "dass wir es zum Verkehrswert verkaufen werden." Eine optimistische Erwartung, denn der Konzern mit Sitz am Potsdamer Platz stieg 1997 in die gemeinsame Gesellschaft mit der Volksbank ein. Und in den letzten fünf Jahren ist der Wert von Baugrundstücken in Berlin nach den jüngst veröffentlichten Zahlen des Gutachterausschusses weiter drastisch gefallen. Um nicht auf diesen Verlusten sitzen zu bleiben, schmieden die Investoren nun neue Pläne. Denn sie brauchen geringere Baukosten, zugleich aber mehr Fläche, die sie zugleich teurer vermieten können. Und sie brauchen gute Gründe, um den Bezirk davon zu überzeugen, dass er die bereits vorliegenden, genehmigungsfähigen Pläne erneut ändert.

Daran arbeiten die Manager inzwischen. Vor allem wollen sie das eherne Berliner Gesetz brechen, wonach immer auch Wohnungen gebaut werden müssen, wo Gewerbeflächen entstehen. "Wir finden keine Mieter für unser Gebäude am Messedamm und auch keinen Investor für den Wohnungsbau", sagt Matthias Klussmann. Er ist der Geschäftsführer der gemeinsamen Grundstücksgesellschaft von DaimlerChrysler und Volksbank. Und Klussmann versteht es, seine wirtschaftlichen Interessen zu vertreten: "Es stehen doch schon 100 000 Wohnungen in Berlin leer", sagt er, "wenn wir am Messedamm noch mehr bauen, dann verschärfen wir die Lage doch nur." Davon versuchte er auch, die Mitglieder des Charlottenburger Bauausschusses zu überzeugen. Sein Ziel: Auf den 44 000 Quadratmetern Nutzfläche ausschließlich Büros und Läden unterzubringen. Die geplanten Wohnungen sollen wegfallen, denn sie bringen weniger Miete.

"Dass 100 000 Wohnungen in Berlin leer stehen und deshalb keine neuen mehr gebaut werden sollten", sagt Baustadtrat Klaus-Dieter Gröhler, "das bekomme ich neuerdings von vielen Investoren zu hören". Doch der Leerstand betreffe vor allem Immobilien aus den fünfziger und sechziger Jahren sowie Plattenbauten. Der Kaiserdamm in Charlottenburg sei nicht betroffen. Im Übrigen sei der Bezirk den Investoren schon einmal entgegengekommen: Als die Volksbank ihre ersten, längst abgestimmten Pläne für die Brache am Messeturm vorlegte, habe sie versprochen, ihre früheren Büroräume in einem Gebäude aus der Jahrhundertwende weiter unten am Kaiserdamm wieder in Wohnungen umzuwandeln. Davon rückte der Investor ab. Nun liege der Anteil von Wohnungen am Messedamm 1 bereits unterhalb der Quote von 20 Prozent, die die Leitlinien der Berliner Stadtplanung vorsehe. Kurz, "im Moment kann ich mir nicht vorstellen, dass wir auf unsere Forderungen ganz verzichten", so Gröhler. Im Übrigen werde er nicht alle zwei Jahre einen neuen Bebauungsplan erstellen lassen, "nur weil sich der Markt verändert hat".

Tatsächlich hatte Architekt Eike Becker vom Büro Becker Gewers Kühn & Kühn das Projekt schon einmal so weit mit den Behörden abgestimmt, dass einem Baustart nichts mehr im Wege stand. Der Architekt hatte sich mit seinem Entwurf im Wettbewerb durchgesetzt, weil er mit dem Neubau den Straßenzug nicht sprengte. Nur im Inneren des geschlossenen Blocks ragte ein runder Glasturm in den Himmel. Was der Jury und dem Bezirk so gut gefiel, soll nun den wirtschaftlichen Zwängen zum Opfer fallen. Dazu wechselte der Bauherr kurzerhand den Architekten. Der überarbeitete die Pläne gründlich. Statt den Neubau an die Häuserzeile am Kaiserdamm anzuschließen, ist nun ein Vorplatz vorgesehen. Außerdem soll der Turm nur noch 63, statt ursprünglich 78 Meter hoch werden.

Entwickler Matthias Klussmann sagt, die neuen Pläne kämen auch den Anliegern zugute. Über das Grundstück führe ein Weg zur S-Bahn. Bleibe der Block wie bisher vorgesehen geschlossen, dann sei vor allem nachts die Sicherheit der Passanten nicht gewährleistet. Mit dem nun geplanten Vorplatz sei diese Gefahr gebannt. Allerdings gibt es auch in diesem Fall handfeste wirtschaftliche Interessen für die neuen Pläne: In den unteren sieben Etagen des Turms haben die Mieter durch die Auflösung des Blocks freie Sicht. Da kann man mehr Miete verlangen. Nach Auskunft des Bezirksamtes spart der Investor außerdem ein Treppenhaus. Das spart Kosten.

Hotelbetreiber im Gespräch

Ob die Strategie der Investoren aufgeht, hängt nicht zuletzt vom Votum der Fraktionen im Bezirk ab. Diese haben sich noch nicht festgelegt. Aber auch wenn das Kalkül der Eigentümer nicht aufgeht, die herben Verluste aus dem Grundstücksgeschäft zu begrenzen, leer dürften sie nicht ausgehen: Die französische Kette Acor soll ebenso wie eine spanische Gruppe Interesse am Betrieb eines Hotels am Messedamm 1 haben. Etwa die Hälfte der 44 000 Quadratmeter wollen die Eigentümer ihnen überlassen. Sollte ein solcher Vertrag zustande kommen, dürfte der Verkauf des Grundstücks an einen Investor leichter fallen. Doch zumindest für die Volksbank, aber mit einiger Wahrscheinlichkeit auch für DaimlerChrysler dürfte das abenteuerliche Grundstücksgeschäft unter dem Messeturm dann zu Ende gehen - mit roten Zahlen.

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