Zeitung Heute : Der Chef der Deutschen Grundstücksauktionen hat eine heftige Debatte vom Zaun gebrochen

Ralf Schönball

Eine Debatte über das Ausmaß des Preisverfalls auf dem Immobilienmarkt hat die an dieser Stelle vergangene Woche veröffentlichte Position des Chefs der Deutschen Grundstücksauktionen ausgelöst. Der von Hans Peter Plettner berichteten "dramatischen Talfahrt" bei Grundstücks- und Wohnungspreisen widersprach der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Dietrich Ribbert. Auch der öffentlich bestellte Gutachter Ulrich Springer bezeichnete die Stellungnahme Plettners, wonach die Preise für Berliner Immobilien um etwa 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gefallen sind, als "grundsätzlich falsch". Allerdings räumte Springer deutliche Preisrückgänge in einzelnen Teilmärkten ein. Der Gutachter legte dem Tagesspiegel eine differenziertere Analyse der Entwicklung vor.

"Da sieht man mal wieder, wie die Geschäfte mit uns machen", sagte eine Leserin des Berichtes. Eine große Wohnungsbaugesellschaft hatte der Dame, die unbenannt bleiben wollte, ihre eigene Mietwohnung zum Kauf angeboten. Im Gespräch sei ein Preis von rund 2000 DM pro Quadratmeter. Zu viel, so die Betroffene, angesichts der im Bericht genannten Quadratmeter-Preise von unter 1000 DM beim Verkauf von Wohnungs-Beständen. Von ihrem Urteil mochte sie auch der Hinweis nur schwer abbringen, dass der Preis-Unterschied auf den "Mengenrabatt" zurückzuführen ist. Wer größere Stückzahlen eines einzelnen Produktes erwirbt, bezahlt naturgemäß weniger als er für ein einzelnes Stück im Schaufenster eines Ladens ausgepreist sieht.

Freilich kalkulieren Unternehmen beim Verkauf von Immobilien durchaus üppige Gewinn-Margen ein. Das räumt auch Gutachter Ulrich Springer ein. Eigentumswohnungen in Altbauten im Bezirk Mitte zum Beispiel wechselten für rund 4500 DM pro Quadratmeter den Eigentümer. Die Anbieter gingen dabei wie folgt vor: Sie erwerben Altbauten für 1000 DM pro Quadratmeter Wohnfläche. Für die Sanierung wendeten sie rund 1500 DM pro Quadratmeter auf. Auf diese Zwischensumme von 2500 DM schlagen sie einen Gewinn von 2000 DM pro Quadratmeter auf. "Diese 4500 DM werden dann auch gezahlt," sagt Springer.

Zumindest für Eigentumswohnungen in der Friedrich-Wilhelm-Stadt. Dieser Stadtteil liegt in unmittelbarer Nähe des Regierungsviertels: Es ist der Bereich nördlich der Linden, oberhalb der Spree, im Umfeld der Reinhardstraße. Richtig sei zwar, dass der Preis für Wohnungen auch dort deutlich niedriger liege als noch vor einem Jahr. Damals hätten die Verkäufer noch rund 6500 DM pro Quadratmeter verlangt. Allerdings liege die Ursache für den Rückgang der Preise in grundlegend veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen: Zu den hohen Quadratmeter-Preisen hätten sich bis Ende vergangenen Jahres Käufer gefunden, weil sie damals als "Kapitalanleger" noch von hohen Abschreibungen beim Kauf dieser Immobilien profitierten. Damit konnten sie ihre Steuerlast senken, vorausgesetzt sie vermieteten die Immobilie nach dem Erwerb an Dritte.

In diesem Jahr gelten diese Steuervergünstigungen nicht mehr. Deshalb seien die Preise gefallen. Dadurch fragten auch wieder "Eigennutzer" die Wohnungen in Mitte nach. Dabei handle es sich oft um Bedienstete der Regierung oder Dienstleister in ihrem Umfeld. Diese Zielgruppe sei auch bereit, im Schnitt 4500 DM pro Quadratmeter für Wohnungen am Käthe-Kollwitz-Platz in Prenzlauer Berg zu bezahlen.

"Entgegen den Behauptungen von Herrn Plettner gaben die Preise in der Berlepschstraße oder Binger Straße nicht um 1500 DM pro Quadratmeter nach", sagt Dietrich Ribbert. In diesen guten Lagen im Süd-Westen der Stadt seien die Preise "ausweislich der amtlichen Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses" nur um 800 DM pro Quadratmeter seit 1997 gefallen. Allerdings seien Altbauten im Westteil der Stadt "so gut wie nicht verkäuflich", sagt Gutachter Springer. Die Ursache liege darin, dass das Land Berlin Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen für die Sanierung von Häusern lediglich bei Baumaßnahmen im Ostteil der Stadt gewähre. Allerdings erfreuten sich diese Programme guter Akzeptanz bei den Unternehmern. Diese könnten mit Hilfen durch den Senat in Höhe von rund 1500 DM pro Quadratmeter rechnen.

Heftig widersprechen die Experten dem Auktionator darin, dass Wohn- und Geschäftshäuser schwer zu verkaufen seien. "Was im Zentrum aufteilbar in Einzeleigentum ist, das findet einen Käufer", sagt Springer. Dabei greift auf den Ostteil der Stadt offenbar die "Bendzko-Therapie" über. Der gleichnamige Makler hatte sich zu Mauerzeiten im Westteil der Stadt einen zweifelhaften Ruf dadurch erworben, dass er Miethäuser kaufte, sie aufteilte und dann die Wohnungen einzeln weiter verkaufte. Da unvermietete Wohnungen beim Verkauf mehr Geld einbringen als vermietete, ist das Interesse bei dieser Umwandlungspraxis groß, Altmieter los zu werden. So bieten Käufer heute, Gutachter Springer zufolge, bis zu 30 000 DM "Ablöse" an Wohnungsmieter, wenn sie bereit sind auszuziehen. Gewerbemieter könnten mit sechstelligen Summen rechnen. Entsprechende Angebote würden von den Mietern oft angenommen.

Auch bei Grundstücken sei eine rege Nachfrage in den Bezirken Mitte und Prenzlauer Berg zu verzeichnen, so der Gutachter weiter. In diesem Segment des Marktes seien die Preise stabil bei 1400 DM pro Quadratmeter geblieben; Voraussetzung sei eine Geschossfläche von 2,5. Dadurch ist der Bau eines Gebäudes möglich, das der üblichen Berliner Traufhöhe entspricht. Wohnungen in Neubauten fänden dann zum Preis von etwas 4500 DM pro Quadratmeter Käufer.

Schwieriger sei der Verkauf von Grundstücken im Umland Berlins. Hier sei mit einer Vermarktungsdauer von sechs bis neun Monaten zu rechnen. Die Preise etwa im Verflechtungsgebiet seien dennoch nicht in dem vom Auktionator genannten Ausmaß gefallen: In Falkensee erzielten Verkäufer Preise zwischen 170 DM und 190 DM pro Quadratmeter Bauland. Diese Preise könnten allerdings auch niedriger liegen, wenn das Grundstück nicht die für eine Bebauung mit einem Einfamilienhaus idealen Maße von 700 Quadratmetern hätten: "Wenn das Bauland 1000 Quadratmeter groß ist, dann liegt der Durchschnittspreis im Schnitt etwas niedriger", so Springer.

Einen "großen Vorrat" und daher manche Schwierigkeit bei der Vermarktung hätten Verkäufer von Einfamilienhäusern im Umland. Die Nachfrage sei gut, nur würden diese Immobilien oft zu teuer angeboten. Eigenheime mit einer Grundfläche von rund 100 Quadratmetern und einem etwa gleich großen Garten fänden für etwa 450 000 DM Abnehmer. Bei Reihenhäusern liege die Schwelle bei etwa 350 000 DM. Auch bei diesen marktgerechten Preisen sei die Vermarktungszeit allerdings länger geworden.

Sowohl der Chef des Gutachterausschusses als auch der Sachverständige Springer bestreiten, dass die Aussagen des von ihnen kritisierten Auktionators Plettner repräsentativ seien für den Markt. Die Anzahl versteigerter Objekte liege gemessen am Umsatz auf dem Immobilienmarkt im Promillebereich; 1998 hätten Bauten im Wert von 20 Mrd. DM den Eigentümer gewechselt. Hinter den Aussagen des Auktionators vermuten die Experten Eigeninteresse: "Kann es sein, dass Plettners Auktionen von Anbietern bestückt werden, die partout zum Abschluss kommen wollen?" so die rhetorische Frage von Dietrich Ribbert. "Käufer zahlen auf Auktionen deutlich weniger als den Verkehrswert", sekundiert Springer, "weil sie sich auf einer Versteigerung sofort entschließen müssen". Dieses Risiko gingen Käufer nur bei niedrigen Preisen ein.

So vergleicht Ribbert die auf Auktionen losgeschlagenen Objekte mit "Notverkäufen". Von solchen Sonderfällen dürfe man nicht auf das Ergebnis sonst üblichen Verhaltens "kluger Anbieter" zurückschließen: Diese ließen sich nicht durch eine Baisse aus der Ruhe bringen, sondern warteten bis sich die Stimmung verbessere. Dieses Verhalten sei repräsentativ und bestimme die Preise auf dem Markt.

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