Zeitung Heute : Der Indexmiete liegt der Preisindex für Lebenshaltungskosten zugrunde

Andreas Lohse

Auf welche Weise der Vermieter die Miete erhöht, ergibt sich aus der Art des Mietvertrages. Üblich ist bei normalen Mietverträgen die Erhöhung anhand des Mietspiegels oder durch Bezugnahme auf konkret benannte vergleichbare Wohnungen. In einem Staffelmietvertrag hingegen wissen Mieter und Vermieter schon im voraus, um welchen Betrag sich die Miete wann erhöht.

Doch es gibt eine weitere Variante: Seit 1993 kann vereinbart werden, dass die Entwicklung des Mietzinses durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt wird (Mietanpassungsvereinbarung, §10a BGB). Dieser so genannten Indexmiete liegt im Fall einer Mieterhöhung in der Regel der "Preisindex für Lebenshaltungskosten" zu Grunde, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelt und vor allem in Fachzeitschriften regelmäßig veröffentlicht wird.

Dieser Preisindex setzt sich aus den Kosten für verschiedene Waren und Dienstleistungen in der Bundesrepublik zusammen: Nahrungsmittel, Alkohol und Tabak, Bekleidung, Wohnung, Wasser, Strom und Brennstoffe, Gesundheitspflege, Verkehr, Freizeit, Bildung bis hin zu Restaurants, um nur die wesentlichen zu nennen. Diese Hauptprodukte wiederum setzen sich zusammen aus weiteren Einzelposten. Die einzelnen Hauptprodukte in diesem Korb werden unterschiedlich gewichtet und die Zusammensetzung der gekauften und verbrauchten Waren und Dienstleistungen von Zeit zu Zeit an die aktuellen Verbrauchsgewohnheiten der privaten Haushalte angepasst. Steigen beispielsweise die Mietnebenkosten, wird dieser Wert im Gesamtbereich "Wohnung" künftig stärker berücksichtigt, was die anteilige Gewichtung des Postens "Wohnung" erhöhen kann. Hintergrund der Einführung einer solchen, auch "Wertsicherungsklausel" genannten Passage im Mietvertrag war der Gedanke, dass der Vermieter vor Geldverlust geschützt werden soll, wenn sich die Lebenshaltungskosten verteuern.

Eine Indexmiete muss schriftlich festgelegt werden. Hinzu kommt, dass eine solche Klausel nur dann zulässig ist, wenn der Mietvertrag für mindestens zehn Jahre fest geschlossen oder bis zum Ablauf von ebenfalls zehn Jahren eine Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter ausgeschlossen ist. Das Kündigungsrecht des Mieters dagegen bestehe ohne jede Einschränkung weiter, weiß man beim Deutschen Mieterbund. So lange die Indexmiete gilt, müsse zudem die Miete jeweils mindestens für die Dauer eines Jahres unverändert bleiben. Davon ausgenommen sind allerdings Betriebskostenerhöhungen sowie etwaige Modernisierungsumlagen. Mieterhöhungen zur Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete aber sind ausgeschlossen.

Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. Darin sind die der Änderung zu Grunde liegenden Preise zu nennen. Die neue Miete ist dann vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zu zahlen. Ist der Preisindex nach zwölf Monaten also um zwei Prozent gestiegen, kann der Vermieter die Miete um eben diese zwei Prozent erhöhen. Geht dem Mieter die Erklärung am 20. Juni zu, wird die Erhöhung am 1. August fällig. Bis Anfang des Jahres 1999 mussten Wohnungsmietverträge mit Indexklauseln von der Deutschen Bundesbank genehmigt werden. Mit dem Euro-Einführungsgesetz trat diese Vorschrift außer Kraft, da die Bundesbank ihrer früheren Macht beraubt ist.

In der Praxis haben Indexmieten nur wenig Bedeutung. So ergab ein Gutachten des Berliner Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik gegen Ende der letzten Legislaturperiode unter der CDU / CSU-Bundesregierung, dass seinerzeit nur etwa zwei Prozent der Vermieter Indexmietverträge geschlossen hatten und ein weiteres Prozent beabsichtigte, dies zu tun. Das dürfte daran liegen, dass alle anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten für Wohnungen zumindest dann eine bessere Rendite versprechen, wenn die Höchstwerte des Mietspiegels noch nicht erreicht sind. Von Vorteil für den Mieter ist bei einer solchen Vereinbarung - zumindest war es in den vergangenen Jahren so -, dass die Lebenshaltungskosten nur sehr gering steigen. Nachteilig für den Mieter ist, dass er mit ziemlicher Sicherheit regelmäßig ein Mal pro Jahr mit einer Mietsteigerung rechnen muss.

Die Wertsicherungsklausel kann im Wohnungsmietvertrag folgendermaßen vereinbart werden: "Steigt oder fällt ab Vertragsbeginn der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Gesamtlebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, kann jeder Vertragsteil eine der prozentualen Indexänderung entsprechende Anpassung des Mietzinses verlangen, frühestens jedoch, von Erhöhungen nach §§ 3 und 4 Miethöhegesetz abgesehen (Modernisierungs- und Betriebskostenumlage / d. Red.), zum Ablauf eines Jahres. Das gleiche gilt, wenn nach einer Erhöhung oder Ermäßigung des Mietzinses der genannte Index wiederum steigt oder fällt. Die Anpassung des Mietzinses muss durch schriftliche Erklärung geltend gemacht werden, die auch die Änderung der vereinbarten Indexzahlen enthält. Der geänderte Mietzins ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen." (aus: Das Grundeigentum 1 / 99, S.23)

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