Zeitung Heute : Der ursprüngliche Zustand einer Wohnung ist wieder herzustellen

Andreas Lohse

Olaf P. träumte schon lange von einer neuen Küche: Eines Tages dann ließ er sich die Möbel für sein Kochvergnügen passgenau anfertigen und einbauen. Das durfte er, denn er hatte seine Wohnung nur mit einer Minimalausstattung gemietet. Und jeder kann seine Einrichtung auch ohne Zustimmung des Vermieters ergänzen, wenn sie dem normalen Wohnen dient, beispielsweise durch eine Wandtäfelung, ein Hochbett, ein Podest oder besagte Küche. Allerdings muss er sich damit im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung bewegen. Beim Auszug ist der ursprüngliche Zustand der Wohnung wieder herzustellen.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter eine schon vom Vermieter gestellte Küche auswechseln möchte: "Der Mieter hat nur ausnahmsweise einen Anspruch darauf, anstelle der vermieteten Einbauküche eigene Möbel einzubringen", entschied das Landgericht Berlin in einem Fall (Az. 62 S 115 / 96). Die Verwirklichung eigener Vorstellungen sei nur dann legitim, so wurden die Mieter belehrt, soweit es nicht genehmigungsbedürftige Umbauten betreffe. Für eigene Einbauten, genehmigungspflichtig oder nicht, muss der Mieter dann auch gerade stehen.

Allerdings entschied das AG Charlottenburg: "Hat der Nachmieter unfachmännisch vorgenommene Einbauten des Vormieters übernommen, haftet er nur bei eigenem Verschulden gegenüber dem Vermieter auf Schadenersatz" (Az. 13 C44 / 98). Hier baute schon der Vormieter ein Bad ein und verkaufte es an den Nachmieter. Erst später stellte sich heraus: Der Hobbyhandwerker hatte die Fliesen nicht fachgerecht verfugt. Wasser drang in die Wand und verursachte erhebliche Schäden. Der Vermieter wollte nun den Käufer des Bades dafür in die Pflicht nehmen, was das Gericht aber abwehrte: Da der Mieter die Einbauten nicht selbst vorgenommen hatte, treffe ihn auch keine Schuld.

Olaf P. nahm zwar an, dass seine Einbauten den Wert der Mietsache erhöhten. Da er indes versäumte, mit seinem Vermieter eine Regelung hinsichtlich einer etwaigen Übernahme bei seinem Auszug zu treffen, hat er nicht nur ein "Wegnahmerecht", sondern sogar eine "Wegnahmepflicht": Er muss bei Mietende alle Gegenstände und Einrichtungen aus der Wohnung auf seine Kosten wieder entfernen - egal, ob die Küche nun in seine neuen Räume hineinpasst oder nicht. Der Vermieter ist zur Übernahme der Einrichtungen selbst dann nicht verpflichtet, wenn er deren Einbau zuvor zustimmte. Das geht sogar so weit, dass der Mieter auch solche Einbauten beseitigen muss, die er von seinem Vormieter übernommen hat.

Wertverbesserungen

Doch es gibt Ausnahmen. Haben etwaige Installationen zur Wertverbesserung des Hauses geführt, so ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung bei Ende des Vertrages in einen schlechteren Zustand zurückzuversetzen, entschied das Landgericht Hamburg. Der Mieter hatte in diesem Fall dauerhafte Einrichtungen in Bad und Küche geschaffen, die auch über dessen Mietzeit hinaus nutzbar blieben (Az. 16 S 230 / 86). Ähnliches gilt, wenn der Aufwand einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vergebens wäre - etwa dann, wenn die Räume nach dem Auszug des Mieters ohnehin umgebaut oder modernisiert werden sollen (BGH Az. VIII ZR 231 / 84).

Umbauten können auch tief in die Bausubstanz eines Gebäudes eingreifen. Doch sollte man weder Wände aufstemmen noch Decken einreißen ohne sich sein Vorhaben schriftlich vom Vermieter absegnen zu lassen. Seine Zustimmung zu baulichen Änderungen kann der Vermieter selbst dann verweigern, wenn andernfalls dem Mieter die Haushaltsführung wesentlich erleichtert würde. So entschied das LG Berlin: "Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zum Einbau einer Innentoilette" (Az. 61 S 384 / 98). Das AG Tiergarten urteilte gar: "Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den ohne Genehmigung vorgenommenen Einbau von Dusche, Handwaschbecken und Toilettenschüssel trotz Abmahnung nicht rückgängig macht" (Az. 2 C 394 / 98).

Wird ein Umbau gestattet und das Haus später verkauft, ist "der Erwerber an eine Genehmigung des früheren Vermieters für bauliche Veränderungen durch den Mieter gebunden", entschied das Berliner Landgericht (Az. 63 S 240 / 98). Auch sei der Mieter zur Wiederherstellung des früheren Zustandes "nicht verpflichtet, wenn ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters am Rückbau nicht ersichtlich ist (hier: Fliesenarbeiten) und in der Genehmigung kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde". Um allen Unwägbarkeiten aus dem Weg zu gehen, sollte man auf jeden Fall mit dem Vermieter einen schriftlichen Vertrag schließen.

Eine Entschädigung für beim Auszug zurückgelassene Einbauten kann der Mieter nur ausnahmsweise verlangen; beispielsweise dann, wenn der Vermieter darauf besteht, dass die Einrichtung in der Wohnung bleibt oder dies vertraglich vereinbart wurde. Der Anspruch des Vermieters auf Wegnahme der Einrichtung durch den Mieter verjährt in der Regel nach sechs Monaten nach Mietende, ebenso wie Ansprüche des Vermieters auf Beseitigung etwaiger Schäden und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung. Endet eine vom Vermieter gesetzte Nachfrist innerhalb der sechs Monate, ohne dass der Mieter darauf reagiert, wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Leistung in den auf Schadenersatz - die sechsmonatige Frist beginnt erneut zu laufen.

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