Zeitung Heute : Der Vermieter muss für wohlige Wärme sorgen - aber die Höhe der Temperatur ist nicht festgelegt

Andreas Lohse

Glücklich sind jetzt jene Mieter mit einer Etagenheizung: Sie bestimmen selbst, wann die Heizperiode beginnt, und wie wohlig warm oder angenehm kühl jeder Raum sein soll. Anders ist das bei Gebäudeheizungen, die von Ferne oder zentral - meist vom Keller aus - ein ganzes Haus erwärmen. Wer jetzt vor Kälte bibbernd in seiner Wohnung hockt, sollte sich - nach einem Blick in den Mietvertrag - schleunigst an den Vermieter wenden: Der nämlich ist nicht allein für den ordnungsgemäßen Zustand der Heizung verantwortlich, sondern muss durch die Einstellung der Anlage dafür sorgen, dass sämtliche Wohnungen so warm werden, wie vertraglich vereinbart, bei Fernwärme auch mit dem Versorger reden. Allerdings gibt es keine allgemeingültigen Bestimmungen über die Höhe der erforderlichen Temperaturen in den einzelnen Räumen einer Wohnung. Das Landgericht Heidelberg entschied, dass eine vertraglich festgelegte Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius nicht ausreichend sei (in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 82, 2). Das Landgericht Berlin erklärte eine Regelung als unwirksam, derzufolge eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen acht und 21 Uhr herrschen sollte (Das Grundeigentum 91, 573).

Wird im Vertrag die Heizung nicht erwähnt, kann als Orientierung nur die Rechtsprechung dienen. So hat das Amtsgericht Hamburg beispielsweise entschieden, der Vermieter habe dafür Sorge zu tragen, dass in den Wintermonaten von sechs bis 24 Uhr auch bei Temperaturen unter Null Grad Celsius durch die Zentralheizung eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius erreicht werden kann, wobei "es bei geöffneten Heizkörperventilen nicht zu einem starken Rauschen und Knistern in den Heizkörpern und Heizungsrohren in der Wohnung" kommen dürfe (Az. 41a C 1371 / 93). Aufgrund verschiedener Gerichtsurteile kann man davon ausgehen, dass eine Temperatur von 20 bis 22 Grad als ausreichend gilt.

Wärme für Berufstätige

Der Vermieter ist indes nicht verpflichtet, diese Durchschnittstemperaturen rund um die Uhr zu halten. Angenommen wird vielmehr, dass er seine Verpflichtungen dann erfüllt, wenn er während der üblichen Tagesstunden zwischen sieben und 23 Uhr für eine ausreichende Erwärmung sorgt, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Gleichzeitig jedoch zweifelt man dort daran, dass "diese Zeitspanne heute noch als allgemein gültig betrachtet werden kann". So seien beispielsweise Berufstätige meist gezwungen, vor sieben Uhr aufzustehen, während das Fernsehen die Abende nicht selten über 23 Uhr hinaus verlängert. Daher sollte, so der Mieterbund, "eine Wohnung mindestens in der Zeit von sechs bis 24 Uhr die Mindesttemperatur haben".

Das Landgericht Berlin hat im vergangenen Jahr ein Urteil im Sinne eines Mieters gefällt, worin es sehr präzise im Vertrag nicht vereinbarte Vermieterpflichten nennt. Den Zeitraum der Heizpflicht legten die Richter fest: vom 1. Oktober bis 30. April. Während dieser Wintersaison müssten zwischen sechs und 23 Uhr in Wohnräumen 20 Grad Celsius zu erreichen sein, in Bädern und Toiletten 21 Grad. Nachts zwischen 23 und sechs Uhr indes seien 18 Grad in allen Räumen ausreichend. Die Warmwassertemperatur müsse ohne zeitlichen Vorlauf 40 Grad erreichen. Festlegungen, die der Berliner Haus- und Grundbesitzerverein begrüßt: "Es wäre sicher praktikabel, wenn sich auch andere Mieterberufungskammern dem anschließen könnten", heißt es in der Verbandszeitschrift "Das Grundeigentum".

Eine Heizpflicht seitens des Mieters besteht übrigens nicht. Er muss allerdings auch in seiner Abwesenheit dafür sorgen, dass beispielsweise durch Einfrieren der Rohre keine Schäden entstehen, urteilten mehrere Gerichte. Andernfalls kann er für etwaige Schäden zur Kasse gebeten werden. Verpflichtet ist er - sofern es im Vertrag festgehalten ist - die Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, und zwar selbst dann, wenn der Vermieter seiner Heizpflicht nur ungenügend nachkommt. Doch kann man dann unter Umständen die Miete mindern. Zuvor sollte man sich aber in jedem Fall rechtlich beraten lassen. Gerichte hielten folgende Minderungen in konkreten Einzelfällen für zulässig: 13 bis 20 Prozent bei einer Raumtemperatur von 17 bis 18 Grad Celsius; bis 20 Prozent bei fehlender Heizmöglichkeit in der Küche; bis 20 Prozent bei einem Heizungsausfall im Schlafzimmer im Februar; 15 bis 30 Prozent bei einer Raumtemperatur von 15 Grad; bis 100 Prozent bei einem Heizungsausfall in der gesamten Wohnung während des Winters.

Auf der anderen Seite ist der Vermieter seinerseits nicht berechtigt, die Heizung - etwa als Druckmittel - einfach abzustellen, sofern der Mieter in Zahlungsrückstand ist. Er muss das ausstehende Geld einklagen.

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