Zeitung Heute : Die Miete einer Wohnung hängt nicht von der Zahl der Bewohner ab

Andreas Lohse

Wenn mehrere Personen in einer Wohnung leben, steigen naturgemäß die Kosten, auch die der anderen Mieter eines Mehrfamilienhauses: Der Verbrauch an Hausstrom geht in die Höhe, man braucht mehr Mülltonnen, das Treppenhaus muss öfter geputzt werden. Und die Substanz des Hauses nutzt sich schneller ab. Das bringt manchen Vermieter auf den Gedanken, ob er von den Mietern einer gut belegten Wohnung nicht einfach wesentlich mehr Miete verlangen kann als von einem Single.

Dieses Ansinnen jedenfalls dokumentiert die Zeitschrift "Das Grundeigentum". In einer Wohnung lebte ein Ehepaar mit zwei Kindern. Die Tochter zog aus, der Sohn blieb und holte später seine Ehefrau hinzu. Das junge Paar bekam zwei Kinder, womit statt einst vier Personen nun sechs Menschen in der Wohnung lebten. Die Frage des Vermieters allerdings, ob er denn nun deshalb die Miete erhöhen dürfe, ist einfach zu beantworten: Nein. Jedenfalls nicht auf Grund des stetigen Familienzuwachses, denn die Mieterhöhungsmöglichkeiten regelt allein das Miethöhegesetz (MHG). Und darin ist eine Pro-Kopf-Miete nicht vorgesehen. Familienangehörige können in die Wohnung aufgenommen werden, ohne dass dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist und ohne dass die Miete deswegen erhöht werden darf.

Die Höhe der Grundmiete bleibt auch dann unbeeinflusst, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages heiratet und seinen Lebenspartner in die Wohnung aufnimmt. Auch eine andere Person, so der Deutsche Mieterbund, dürfe der Mieter "in seinen Haushalt aufnehmen". Der habe daran ein "berechtigtes Interesse, wenn er aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen eine dauernde Wohngemeinschaft" anstrebe, unabhängig davon, ob es sich um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts handele.

Gestattet und in Sachen Miethöhe unschädlich ist auch ein Besuch von längerer Dauer, wobei sich eine allgemeingültige, zeitliche Grenze nur schwer ziehen lässt. Mieter- und Vermieterverbände gehen von etwa sechs bis acht Wochen aus, ohne dass der Vermieter um Einwilligung gebeten werden muss, solange sich daraus keine erlaubnispflichtige Untervermietung oder unerlaubte Dauernutzung im Haushalt ergibt.

Rechtlich umstritten sind mitunter klassische Wohngemeinschaften, wenn mehrere Personen eine Wohnung bewohnen, ohne eine Familie zu bilden. Grundsätzlich gilt aber auch hier: Allein die Zahl der Bewohner ist kein Grund für eine ordentliche Mieterhöhung. Jedoch kann hier der so genannte Untermietzuschlag greifen. Ist also ein Bewohner vertraglich als Hauptmieter ausgewiesen, der mit Zustimmung des Vermieters per Untervermietung eine Wohngemeinschaft aus zwei oder auch mehreren Personen bilden möchte, darf der Vermieter gleichsam ein "Kopfgeld" verlangen und seine Erlaubnis zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn für ihn nur dann die Zustimmung zumutbar ist (BGB § 549, 2). Das heißt aber auch: Ein Untermietzuschlag für jeden weiteren Bewohner wird nicht gleichsam automatisch fällig, sondern muss direkt mit der Untervermietung zu rechtfertigen sein.

Dieser Paragraph hat vor allem bei Bruttomieten Bedeutung, dann also, wenn eine Miethöhe einschließlich aller Nebenkosten vereinbart ist. Der Vermieter kann hierbei - anders als bei einer Nettomiete plus Nebenkostenvorauszahlung - nicht rückwirkend eine Nachzahlung verlangen, hätte also ohne Untermietzuschlag höhere Betriebskosten zunächst selbst zu tragen. In der Praxis jedoch bleibt dieser gesetzlich geforderte unmittelbare Zusammenhang zwischen "Zuschlag" und "Zumutbarkeit" in der Regel außen vor. Die Vermieter vertrauen darauf, dass ein Mieter lieber zehn Mark mehr zahlt, als einen langwierigen Prozess anzustrengen, um die kostenlose Erlaubnis zur Untervermietung einzuklagen. Die Höhe des Zuschlages ist nur für steuerbegünstigten und sozialen Wohnungsbau gesetzlich geregelt und beträgt dann pauschal fünf bis zehn Mark monatlich (NMV, § 26, 3).

Manche Mieter fragen sich, ob der Umlageschlüssel ihrer Betriebskosten im Haus gerecht ist. Denn in vielen Verträgen ist vereinbart, dass Betriebskosten anhand der Wohnfläche umgelegt werden, was rechtlich nicht zu beanstanden ist. Diesem Flächenmaßstab liegt zu Grunde, dass die Wohnungsgröße in der Regel in einem bestimmten Verhältnis zu der Anzahl der dort lebenden Personen steht und somit das Umlageverhältnis innerhalb eines Miethauses vergleichbar macht. Bei Ungerechtigkeiten kann dann aber im Einzelfall anders entschieden werden. So beispielsweise in Aachen: Dort hatte ein Single laut Abrechnung nach Wohnfläche höhere Wasserkosten zu zahlen als eine vierköpfige Familie im selben Haus. Das Landgericht verpflichtete den Vermieter zur Kostenverteilung nach dem Personenschlüssel (MDR, 1992, S. 161). "Werden die Betriebskosten nach Personenschlüssel abgerechnet, bleibt gleichwohl das Leerstandsrisiko bei dem Vermieter. Leerstehende Wohnungen sind (hier) als mit einer Person belegt zu berechnen" (AG Köln, Az. 201 C 609 / 96).

Anders sieht es bei Heizungs- und Warmwasserkosten aus. Die Pro-Kopf-Umlage als alleiniger Maßstab zur Abrechnung widerspricht hier sogar "den zwingenden gesetzlichen Vorgaben" der Heizkostenverordnung (§§ 7 - 9), entschied in einem Fall das Amtsgericht Kassel (Az. 451 C 4529 / 98). Für Mieter mit großem Freundeskreis übrigens ist ein Urteil des Amtsgerichtes Ahaus bedeutsam: "Empfängt der Mieter oft Besucher, hat das keinen Einfluss auf die Umlage der Betriebskosten" (Az. 5 C788 / 96). Also: Besuch ist auf jeden Fall kostenlos.

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