• "Die Nutzer stimmen mit den Füßen ab und ziehen aus" - Interview mit dem Vorsitzenden des Beamten-Wohnungs-Vereins

Zeitung Heute : "Die Nutzer stimmen mit den Füßen ab und ziehen aus" - Interview mit dem Vorsitzenden des Beamten-Wohnungs-Vereins

Bald h ert Jahre gibt es Ihren Verein. Eine Gesc

Die Gründung des Beamten-Wohnungs-Vereins geht auf den September 1900 zurück. In der Gründungsurkunde setzten sich Berliner Staatsdiener das Ziel, ihren "Mitgliedern, Witwen und ledigen Töchtern gesunde und bequeme und in gewissen Grenzen unkündbare Wohnungen zu mäßigen, keiner Steigerung unterworfenen Preisen anzubieten". Noch heute ist die Genossenschaft eine gefragte Adresse unter Wohnungssuchenden, sagt Vorstand Rudolph Mollitor. Ralf Schönball sprach mit ihm.



Bald hundert Jahre gibt es Ihren Verein. Eine Geschichte ohne Wechselfälle?

Natürlich nicht. Fünf Jahre nach der Gründung war der Verein einer der zwei größten Genossenschaften Deutschlands. Wir zählten damals rund 10 400 Mitglieder, und unser Bestand betrug rund 1200 Wohneinheiten. Nach dem Krieg hatte sich die Mitgliederzahl auf rund 5000 halbiert, der Bestand war aber auf rund 4400 Wohnungen gestiegen. Gründe des Rückgangs waren neben der Wirtschaftskrise und den Weltkriegen die Verbesserung des Wohnungsangebots in Berlin gegenüber der Jahrhundertwende. So kamen Wohnungssuchende bei anderen Genossenschaften oder am freien Markt schneller zum Ziel. Zudem verlangte der Beamten-Wohnungs-Verein für einen Geschäftsanteil 300 DM von seinen neuen Mitgliedern. Das war damals viel Geld. Wenn man die Indizes für Baukosten und Lebenshaltungskosten zugrunde legt, entsprächen die 300 DM heute etwa 10 000 DM. Deshalb legten immer mehr Mitglieder das Geld anderweitig an und suchten sich eine Wohnung auf dem Mietmarkt.

Und wie steht Ihr Verein heute da?

Heute zählt unsere Genossenschaft rund 10 200 Mitglieder. Unsere Bilanzsumme beträgt rund 440 Mill. DM, davon sind 403 Mill. DM Anlagevermögen, also Grundstücke und Immobilien. In unserem Bestand sind 7065 Wohnungen.

Mitgliederstand und Vermögensentwicklung müssten sie zufrieden stimmen . . .

Richtig ist, dass die Nachfrage nach Mitgliedschaften in unserer Genossenschaft ungebrochen ist, und sie wird sicher gefördert durch die Außenwirkung unserer Wohnanlagen. Sie sind gut erhalten und viele Altbauten wie die Gartenstadt Zehlendorf, die Steglitzer Wohnsiedlung Fritschweg stehen unter Denkmalschutz. Andererseits können wir nicht alle Interessenten aufnehmen. Denn es ist unsere Politik, die Versorgung neuer Mitglieder mit Wohnungen aus dem Bestand in einem überschaubaren Zeitraum zu gewährleisten. Derzeit warten neue Mitglieder mit Anspruch auf sozialen Wohnraum maximal drei Jahre auf ein Heim, bei anderen Mitgliedern hängt es von der gewünschten Wohnlage ab. Wer in die Gartenstadt Zehlendorf oder nach Wilmersdorf oder Steglitz ziehen möchte, muss schon bis zu acht Jahre warten.

Wie viel Miete müssen ihre Mitglieder im Schnitt aufbringen?

Auch eine Genossenschaft kann ihren Wohnraum nicht verschenken. Doch es ist das Bestreben aller Genossenschaften, ihren Mitgliedern das bestmögliche Preis-Leistungs-Verhältnis zu bieten. Außerdem schrieben fast alle Genossenschaften nach dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit im Jahr 1989 das Kostendeckungsprinzip in ihren Satzungen fest. Damit erteilten wir der Gewinnmaximierung eine Absage, und das dämpft den Druck auf die Mieten. Ungeachtet dessen gibt es ein erhebliches Mietpreisgefüge innerhalb einzelner Genossenschaften. Das liegt daran, dass wir die Altbauten zu verschiedenen Zeitpunkten modernisierten und so verschieden hohe Förderungen und Baupreise auf die Mieten umlegten. Derzeit beträgt der Mietpreisaufschlag nach einer Modernisierung elf Prozent im Jahr. Für eine Heizungsmodernisierung zum Beispiel im Prenzlauer Berg führte dies 1993 zu einer Mieterhöhung von rund 2,60 DM pro Quadratmeter und Monat. Dagegen erhielten Anfang der siebziger Jahre die betroffenen Wohnungsnutzer eine Mieterhöhung von nur 41 bis 54 Pfennig pro Quadratmeter, als wir in unseren Charlottenburger Altbaubeständen Heizungen einbauten und dadurch Wertverbesserungszuschläge von 14 Prozent berechneten.

Und das Mietpreisgefälle bereitet Ihnen Kopfschmerzen?

Das muss dem Vorstand einer Genossenschaft Kopfschmerzen bereiten. Denn im Rahmen einer Solidargemeinschaft sollen alle Mitglieder gleich behandelt werden, und das bedeutet, gleiche Leistung für den gleichen Preis.

Wenn Sie aber aus verschiedenen Fördertöpfen schöpften und die Öffentliche Hand als Gegenleistung die Mietgrenzen festschrieb, dann würden Sie doppelt profitieren, wenn Sie nun eine Angleichung der Mieten verlangten: Ein Mal vom Geld des Steuerzahlers und ein zweites Mal durch höhere Mieten . . .

Nein, dieses Szenario ist gar nicht denkbar. Eine öffentliche Förderung zieht immer eine Deckelung der Mietpreise nach sich. Und diese ist für die ganze Dauer der Förderung festgeschrieben. Das heißt, auch eine Genossenschaft ist gezwungen, in dieser Zeit Gleiches ungleich zu behandeln. Dies gilt natürlich auch für den sozialen Wohnungsbau. Uns geht es aber um die Unternehmensmiete als Wohnwertmiete. Das ist eine neue Berechnung, die eine Genossenschaft in Hamburg und seit kurzem zum Teil auch die Charlottenburger Baugenossenschaft sowie die Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 durchführt. Hinter dem Konzept steht der Gedanke, dass auf der Basis der Gesamtkosten objektbezogene Mieten entwickelt werden. Sie führen dazu, dass Genossen etwa für Wohnungen mit Blick auf die Alster mehr zahlen als für Wohnungen an verkehrsreichen Straßen.

Sie fordern also mehr Geld für gute Lagen?

Das ist zu kurz gegriffen. Wir wollen für gut vermietbare Wohnungen in anspruchsvollen Lagen mehr Geld verlangen, im Gegenzug aber für schwer vermarktbare Objekte unter Umständen einen Mietzins unterhalb der Objekt-Kostendeckung aufrufen. Dadurch wären insbesondere Wohnungen aus dem zweiten Förderweg und Dachgeschossausbauten einfacher zu vermieten. Der zweite Förderweg führte zu Kostenmieten von 20 DM bis 28 DM pro Quadratmeter. Der Mieter zahlte davon beim Einzug zwischen 11 DM und 14,60 DM pro Quadratmeter; den Rest übernahm das Land. Doch diese Subvention baut das Land jährlich ab. Der Nutzer ist aber irgendwann nicht mehr bereit, die auf ihn umgelegte Steigerung zu zahlen. Dann stimmt er mit den Füßen ab, zieht also aus und kehrt der Genossenschaft den Rücken. Das wollen wir verhindern, indem wir betroffenen Mietern die aus Sicht der Wirtschaftlichkeit zwingenden Mietsteigerungen nicht weitergeben, obwohl die Investitions-Bank Berlin ihre Subventionen planmäßig abbaute.

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