• Die S-Bahnbögen, längste Gewerbeimmobilie Berlins, sind nach 118 Jahren vor allem bei der Gastronomie gefragter denn je

Zeitung Heute : Die S-Bahnbögen, längste Gewerbeimmobilie Berlins, sind nach 118 Jahren vor allem bei der Gastronomie gefragter denn je

Harald Olkus

Was sich am Savignyplatz bewährt hat, kann am Hackeschen Markt nicht ganz falsch sein, dachten wohl Gastronomen und die Eigentümerin der S-Bahn-Bögen, die Deutsche Bahn-Tochter DB-Immo, und transportierten das Konzept zur Nutzung der Bögen von Charlottenburg nach Mitte. Hinten der Monbijou-Park und vorne die Spree - "im Sommer ist das eine ideale Lage", sagt Janine Lüders, Inhaberin der Mojito Bar im Monbijou Park. In den vergangenen Jahren hat die DB Immo im Bezirk Mitte eine ganze Reihe von S-Bahn-Bögen restauriert und vermietet. "Die Nachfrage ist weiterhin groß", sagt Achim Stauß, stellvertretender Pressesprecher der Deutschen Bahn für Berlin und Brandenburg. Auch in ihrem 118ten Jahr ist Berlins längste Gewerbeimmobilie ein begehrtes Mietobjekt.

Zwar ist nicht jeder der 731 Berliner S-Bahn-Bögen geeignet, in eine Bar oder ein Restaurant umgewandelt zu werden - manche Bögen sind schlecht erreichbar, liegen in einer wenig frequentierten Gegend oder sind ganz einfach Durchfahrten. "Grundsätzlich wollen wir aber, dass möglichst viele Bögen hochwertig genutzt werden", sagt der Bahnsprecher. Nicht nur bei den Bahnhöfen will die Bahn weg vom Schmuddelimage." Und wenn der Laden oder die Kneipe läuft, dann strahlt das ja auch aus auf die Umgebung. "Deshalb achtet die Bahn auch darauf, wer bei ihr einzieht. "Der Mieter sollte zum Image der Bahn passen und ein gewisses Niveau haben, damit die Umgebung nicht entwertet wird", beschreibt Stauß den Idealmieter. Die Bahn setzt bei der Mieterwahl auf einen Branchenmix, damit die Bögen attraktiv für Kunden bleiben, aber auch, damit sich die Mieter untereinander nicht zu viel Konkurrenz machen.

Derzeit baut die Bahn die Bögen zwischen Hackeschem Markt und Alexanderplatz aus. Manche der restaurierten Bögen sind bereits bezogen, während in anderen noch die Handwerker zugange sind. "In einer solchen Gegend vermieten wir natürlich hauptsächlich an Gastronomen", sagt Stauß. Die traditionelle Nutzungsvielfalt soll aber erhalten bleiben. Trödler und Autoschrauber müssten nicht befürchten, verdrängt zu werden. Nur in der Nähe der großen Bahnhöfe oder an besonders frequentierten Lagen werde verstärkt an Gastronomen vermietet. In abgelegeneren Lagen soll es auch weiterhin Werkstätten und Lager geben.

Die Berliner S-Bahn ist die erste Viaduktbahn Europas und wurde im Jahr 1882 in Betrieb genommen. Auf einer Strecke von 12,5 Kilometern schlängelte sie sich in etwa sechs Metern Höhe vom Schlesischen Bahnhof in Friedrichshain, dem heutigen Ostbahnhof, durch Mitte und Tiergarten bis zum Bahnhof Charlottenburg, der heute Westend heißt. Für ihren Bau musste die Spree überbrückt, mussten Wohnhäuser und Fabriken abgerissen, Straßen verlegt und neue angelegt werden. Für Projektierung und Bau war der Eisenbahnbauingenieur August Dircksen verantwortlich. An ihn erinnert heute die Benennung der Straße zwischen den S-Bahnhöfen Hackescher Markt und Jannowitzbrücke. Nur auf den mittleren acht Kilometern verlief die Stadtbahn auf einem gemauerten Viadukt, an den Enden der Strecke wurden dagegen Dämme aufgeschüttet. Durch die 731 offenen Bögen sollte verhindert werden, dass die Innenstadt in zwei Teile zerfiel. Schnell wurden die Seiten jedoch zugemauert und die so entstandenen Räume vermietet. Hatte die Viaduktbahn im Jahr der Eröffnung noch 58 Mieter, so stieg die Zahl in den folgenden 13 Jahren auf 493 an. 1895 nahm die Betreibergesellschaft schon mehr als eine halbe Million Mark Miete für die Bögen ein.

Wieviel Miete die Bahn heute einnimmt, möchte der Bahnsprecher nicht mitteilen. "Das ist natürlich unterschiedlich nach Lage und Größe des jeweiligen Bogens", sagt er. Darüber hinaus orientiere sich die Bahn an den ortsüblichen Mieten in den betreffenden Bezirken. Die Grundfläche der Bögen variiert im allgemeinen zwischen 100 und 175 Quadratmetern. An der Jannowitzbrücke gibt es sogar Bögen, die sich über zwei Etagen erstrecken. Sie werden genutzt von einer Sportbar, die Tische und Stühle auch direkt am Wasser aufgestellt hat. Daneben hat ein Softwareunternehmen sein Büro eingerichtet.

Bei der Sanierung der Bögen beschränkt sich die Bahn auf den Rohbau, der individuelle Ausbau ist dann Sache des Mieters. Die gemauerten Wölbbögen werden nach historischem Vorbild wieder hergestellt. "Manche der Bögen waren allerdings immer zugemauert und werden jetzt erst geöffnet", sagt der Bahnsprecher. Natürlich müssen die Vorgaben der Denkmalbehörde eingehalten werden. Deshalb dürfen die Mieter die Klinkerfassade nicht mit Werbeschildern verhängen oder eine allzu grelle Lichtreklame verwenden. Beim Innenausbau habe der Mieter allerdings vollen Gestaltungsspielraum.

Mit der Bahn als Vermieterin ist Janine Lüders zufrieden: "Die Mitarbeiter sind freundlich, nett und kulant", sagt die Inhaberin der Mojito Bar. Und mit 35 Mark pro Quadratmeter sei die Mieter sicherlich nicht höher als in "normalen" Immobilien in der Umgebung. "Und an das Gerumpel haben wir uns auch gewöhnt." Nur der ICE sei etwas laut. Die Lage im Monbijou Park sei sehr idyllisch, aber eigentlich nur im Sommer richtig einträglich. Die benachbarten Restaurants sind an einem normalen Abend in der Woche denn auch eher leer.

Die Bahn setzt aber weiter auf die Attraktivität ihrer ungewöhnlichen Immobilie: Als nächstes sollen die Bögen auf dem Moabiter Werder entlang der Abgeordnetenschlange und gegenüber dem Reichstag aufpoliert werden.

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