Zeitung Heute : Die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen kann im Mietvertrag geregelt werden

Andreas Lohse

Die Jahreszeit ist günstig: Wer frische Farben in seine Wohnung bringen will, sollte die jetzt anbrechenden warmen Frühlingstage nutzen, bevor die Sommerhitze eine Renovierung zur schweißtreibenden Angelegenheit werden lässt. Doch nicht allein der Wunsch nach Veränderung bringt viele dazu, sich um Schönheitsreparaturen zu kümmern. Oft ist es die reine mietrechtliche Notwendigkeit. Grundsätzlich gilt: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters (BGB § 536). Das große "Aber": Er kann diese Pflicht vertraglich auf den Mieter abwälzen.

Steht zum Thema Schönheitsreparaturen nichts im Mietvertrag, muss der Mieter seine Wohnung beim Auszug lediglich besenrein übergeben, das heißt gefegt und ohne Möbel oder gar Sperrmüll. Sind die Schönheitsreparaturen Sache des Mieters, gilt: Der Bewohner muss sie während seiner Mietzeit nach Ablauf bestimmter Fristen unaufgefordert ausführen. Spätestens beim Auszug müssen diejenigen Räume renoviert werden, bei denen diese Fristen abgelaufen sind. Dabei ist es - entgegen weitläufiger Meinung - völlig unerheblich, ob die Wohnung beim Einzug renoviert oder unrenoviert übernommen wurde. Der Mieter hat bei der Übernahme nur Anspruch auf eine Wohnung in "gebrauchstauglichem Zustand", nicht auf eine frisch renovierte.

Folgende Fristen hält die Rechtsprechung für angemessen: drei Jahre bei Küchen, Bädern und Duschen; fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten; sieben Jahre bei Nebenräumen. Die Schönheitsreparaturen umfassen dabei alle Arbeiten, die unter den Sammelbegriff "malermäßige Instandsetzung" fallen: Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern und -rohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Wasserrohre beispielsweise gehören nicht dazu, sie bei Bedarf zu streichen ist aber meist im Zuge der Arbeiten kein großer Aufwand, die übrigens nicht zwingend von einem Fachhandwerker durchgeführt werden müssen. Steht solch eine Vereinbarung im Mietvertrag, ist sie unwirksam. Allerdings muss der Mieter ein fachgerechtes Resultat vorweisen.

Mancher Vermieter legt jedoch seine Betonung auf das Wort "Reparatur". Es muss aber kein Mieter etwa die Fenster von außen streichen oder gar Wände verputzen, sofern er nicht für etwaige Schäden verantwortlich ist. Das Landgericht Köln betonte in einem Fall zudem, dass die Fristen nicht für das Streichen von Türen und Heizkörpern gelten. Es sei abwegig anzunehmen, sie bedürften etwa in Küche und Bad regelmäßig alle drei Jahre einer neuen Farbschicht.

Der Deutsche Mieterbund betont ausdrücklich, dass "diejenigen Räume beim Auszug nicht zu renovieren sind, für die die Fristen noch nicht abgelaufen sind". Allerdings seien spätestens dann bereits überfällige Renovierungen nachzuholen. Klauseln im Mietvertrag, denen zufolge "eine Wohnung beim Auszug" zu renovieren sei, sind unwirksam, sofern die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit dabei völlig unberücksichtigt bleiben. "Ein Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die den Mieter unangemessen benachteiligen", mache ihre "Überwälzung auf den Mieter insgesamt unwirksam", entschied das Landgericht Berlin (Az. 65 S 11 / 98). Im vorliegenden Fall hätte der Mieter nach zwei, drei und fünf Jahren renovieren sollen. Dass jedoch die zulässigen Fristen eingehalten werden, die im Übrigen erst mit dem Vertragsbeginn laufen, muss der Mieter nachweisen. Er sollte also die Belege zum Kauf von Farben und Tapeten aufheben und in seinem eigenen Mietordner das Datum sowie die Namen der Helfer notieren, damit sie ihre Dienste gegebenenfalls bezeugen können.

Für den üblichen Verschleiß, wie zum Beispiel das Abstumpfen einer alten Badewanne, kann der Mieter keinesfalls haftbar gemacht werden (LG Köln, Az. 11 S 47 / 83). Auch "die Erneuerung des infolge normalen und damit vertragsgemäßen Gebrauchs verschlissenen Teppichbodens" gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Dies hat der Vermieter zu tragen (OLG Hamm, Az. 30 REMiet 3 / 90). Die Entfernung von verschlissenem Teppichboden sei nicht "mit dem Streichen anstrichfähiger Fußböden gleichzusetzen, sondern ist ebenso wie die Holzdiele, das Parkett oder der PVC-Fußbodenbelag Teil des eigentlichen Fußbodens". Und: Auch das Streichen von Dielen gehört nicht zu Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung mit einem Fußbodenbelag vermietet worden war (LG Berlin, Az. 62 S 87 / 96). Das Durchbohren der Badezimmertür zum Anbringen von Kleiderhaken dagegen gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Streit gibt es häufig auch über Fliesen: Hat der Mieter die Wandfliesen zum Beispiel mit Farbe überstrichen, kann der Vermieter diese nach Vertragsbeendigung erneuern und die Kosten als Schadensersatz verlangen, sofern der Mieter nicht nachweist, dass die Farbe von den Fliesen hätte entfernt werden können. Bei der Erneuerung von 30 Jahre alten Fliesen ist ein Abzug "neu für alt" in Höhe von 50 Prozent der Kosten der Neuverfliesung angemessen (LG Köln, Az. 12 S 312 / 95).

Dübellöcher in Maßen gehören zur normalen Wohnnutzung. Beim Auszug werden sie lediglich verspachtelt. Unter der Rubrik "kuriose Klauseln" kann man hingegen getrost verbuchen, wenn im Vertrag beispielsweise steht, dass der Mieter "für zurückgelassene Dübellöcher in Fliesen eine Reparaturkostenpauschale von 15 Mark pro Bohrloch zahlt, in Wänden 35 Mark für Bohrlöcher bis sechs Millimeter Durchmesser, darüber hinaus einen Aufschlag".

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