Zeitung Heute : Durch Zins-Anstieg und neues Mietrecht wird eine Wende des Marktes befürchtet

Ralf Schönball

Der Pulverdampf ist noch nicht verflogen: In der Debatte um den Verfall der Immobilien-Preise, ausgelöst von Auktionator Hans Peter Plettner, haben sich zwei Lager gebildet. Auf die Erwiderung des Gutachter-Ausschusses in der vergangenen Woche meldeten sich Vermögensverwalter und Makler zu Wort. Immerhin sind sich die Experten einig, dass Wohnungen in dezentralen Lagen kaum wirtschaftliche Mieten und Kaufpreise erzielen. Wie diese Lagen einzugrenzen sind und ob das geplante neue Mietrecht wieder zu einer Kehrtwende am Markt führt, sorgt weiter für Diskussionsstoff.

"Höchstens 700 DM je Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche sind nach dem Wegfall der Fördergebietsabschreibung ein marktgerechter Preis", so die Position von Vermögensverwalter Carl Mackensen. Diese Größenordnung hatte auch Hans Peter Plettner genannt und brachte den Stein damit ins Rollen. Partei ergreift Mackensen auch im Streit über die Aussagekraft der auf Grundstücksauktionen erzielten Preise für den übrigen Immobilien-Markt. Dies hatte der Oberste Gutachter für Grundstückswerte, Dietrich Ribbert, in Frage gestellt. Mackensen, der selbst Immobilien vesteigern lässt: "Ziemlich gute Verkaufserlöse werden fast nur noch auf den Grundstücksauktionen erzielt." Dort ermittle ein vereidigter Sachverständiger den Wert jedes versteigerten Objektes. Und aus dem Vergleich von Verkehrswert und erzieltem Auktionsergebnis könne ein Auktionator sehr wohl Marktwerte ableiten. Daher teile er die "Auffassung des Herrn Ribbert nicht", wonach versteigerte Immobilien "Notverkäufe" seien.

Auch Plettner hatte der Behörde - ähnlich wie diese dem Auktionator - "interessengeleitete Preisfindung" unterstellt: Würden Gutachter die tatsächlich erzielbaren Preise veröffentlichen, müssten viele Unternehmen und Kredit-Institute ihre Buchwerte berichtigen. Dass die Lage am Immobilien-Markt nicht entspannt ist, dafür spricht einiges: Roland Ernst suchte lange nach Käufern für Grundstücke und Projekte, bis er sich Liquidität durch ein Joint Venture mit der Aktiengesellschaft HBAG verschaffte. Zweites Indiz: das Geschäftsergebnis der Berlin Hyp in den ersten neun Monaten. Das Unternehmen der Bankgesellschaft Berlin ist stark im Immobilien-Geschäft engagiert und nahm zur Absicherung von Risiken eine hohe Risikovorsorge von 57,5 Millionen Euro vor. Aktuellste, dem Tagesspiegel vom Gutachterausschuss vorgelegte Zahlen belegen einen 15-prozentigen Preis-Verfall bei Grundstücken für Geschosswohnungsbauten bei einfachen Lagen wie der Altstadt Neuköllns oder dem Falkenhagener Feld. In gut eingestuften Gebieten wie Charlottenburg gingen der Preise nicht zurück. Diese Zahlen fußten auf 86 Kaufverträgen mit einem Objektwert von zusammen 101 Millionen DM.

"Den gesamten Berliner Immobilienmarkt gibt es nicht", so Ludwig Will, sondern nur "Teilmärkte". Preisunterschiede seien nicht nur durch Lagen, sondern auch durch Architektur, Konstruktion und materieller Qualität der Bauten bestimmt. Zudem erinnert der Kaufmann an die Zyklen des Marktes. Kurz vor der Immobilienkrise in den 80ern habe die Öffentlichkeit bereits den Abbruch von "angeblich nicht marktgerechten Hochhäusern" diskutiert. Sechs Monate später seien die Klagen über Wohnungsnot groß gewesen. Wills Bilanz: Prognosen zur Marktentwicklung sind ungewiss.

Das statistische Landesamt prognostiziert für 1999 einen Bevölkerungsrückgang in Berlin um 11 000 Menschen, die Behörde meldet aber einen Bedarf an 150 000 Wohnungen bis 2010. Ursache: Mehr Single-Haushalte, die Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen nachfragen - also die von Paaren bevorzugte Wohnungsgröße. Ungewiss ist, ob Investoren diese Nachfrage bedienen. Die neuen Steuergesetze - Verlängerung der "Spekulationsfrist" beim Verkauf von Wohneigentum auf zehn Jahre, verringerte Abschreibungen - bremsten den Bau-Boom. Nun will die Regierung eine Kappung der Mieterhöhungsspielraums auf 20 Prozent festschreiben und Mietverträge nicht nur an Ehepartner und Familienangehörige "vererbbar" machen, sondern auch an andere Lebenspartner. Verbände der Wohnungswirtschaft warnen nun vor einem Rückzug der Investoren aus dem Mietwohnungsbau. Käme es dazu, dann wäre ein neuer Zyklus programmiert: Wohnungsnot, steigende Mieten - und als Reaktion neue Förderprogramme auf Kosten des Steuerzahlers.

Für den auf Eigentum spezialisierten Makler Olaf Bendzko steht fest, dass "die Talsohle erreicht ist". Dafür sprächen vergangene Zyklen am Immobilien-Markt ab: Die niedrigsten Preise für eigene vier Wände seien immer dann verlangt worden, wenn auch die Zinsen niedrig waren. In den vergangenen Wochen zogen die Kosten für Immobilien-Kredite an; sie liegen heute etwa einen Prozentpunkt über dem 1998 erreichten historisch niedrigsten Stand aller Zeiten.

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