Zeitung Heute : Eigenbedarf: Mittel gegen Härtefälle

Andreas Lohse

Eines Morgens flatterte Hermann D. ein Schreiben seines Vermieters auf den Tisch: Kündigung wegen Eigenbedarfs. Dem Eigentümer war die von ihm genutzte Mietwohnung in einem anderen Bezirk zu klein geworden, und so wollte er jetzt in die von ihm vor einigen Jahren gekaufte Wohnung einziehen. Doch sein Mieter hat zu dem Schöneberger Wohnhaus eine ganz besondere Beziehung: In denselben Räumen, die er heute noch bewohnt, wurde er vor 84 Jahren geboren. Verständlich, dass seine fast ein Jahrhundert alten Wurzeln besonders tief gewachsen sind. Doch nicht nur seine Person ist mit diesem Haus eng verbunden: Hermann D. pflegt in der Wohnung seine schwerkranke Tochter.

Da sich der alte Herr nicht so einfach aus der Wohnung herauskomplementieren ließ, versuchte es der Eigentümer auf gerichtlichem Weg. Aber der Gekündigte und seine Tochter fanden eine verständige Richterin. Für Hermann D. "würde es nicht nur auf Grund seines Alters, sondern insbesondere wegen des mit einem Umzug verbundenen Verlustes der vertrauten Nachbarschaft und Umgebung und wegen der daraus resultierenden psychischen Belastung eine ernste Gefährdung seiner Gesundheit, wenn nicht seines Lebens bedeuten, wenn er die Wohnung räumen müsste."

Ähnliches Verständnis hatten in einem anderen Fall auch Richter in Görlitz. Hier führten starke Geruchsbelästigung, die Verwahrlosung der Mieträume sowie drohender Ungezieferbefall wegen Unrats und nicht entsorgter Speisereste dazu, dass einem Mieter nach mehreren Abmahnungen gekündigt wurde. Daran hielt der Vermieter auch fest, nachdem der Mieter, ein alter Mann, sein Verhalten in Sachen Körperhygiene und Raumpflege geändert hatte. Er klagte auf Räumung - musste sich jedoch belehren lassen, diese Kündigung sei treuwidrig, wenn "der hochbetagte Mieter vertragswidriges Verhalten abgestellt hat, und die Hausgemeinschaft ein weiteres Zusammenleben mit dem Mieter für möglich hält" (AG Görlitz, Az. 2 C 0 431 / 97).

Vielleicht wäre, folgte man bei Entscheidungen über Für und Wider einer Klage auf Eigenbedarf allein dem Bürgerlichen Gesetzbuch, manches einfacher. Dort nämlich gibt es die so genannte "Sozialklausel" (§ 556 a). Sie besagt, dass nach einer Kündigung Mieter "die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen" können, wenn dessen "vertragsgemäße Beendigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen" sei. Zudem liege auch dann eine Härte vor, wenn "angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann". Dann könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden, und zwar so lange, "wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände" angemessen sei. Auf eine Obdachlosenunterkunft, ein Alten- oder Pflegeheim müssen sich Mieter nicht verweisen lassen.

Wiegen die Härtegründe schwerer als das Interesse des Vermieters, die Wohnung zurückzufordern, wird das Gericht im Rechtsstreit die Fortsetzung des Mietverhältnisses befristet oder auf unbefristete Zeit anordnen (LG Freiburg Az. 3 s 88 / 91). Gerichtlich anerkannte Härtegründe sind beispielsweise hohes Alter des Mieters, Invalidität, Gebrechlichkeit oder schwere Erkrankung, körperlicher und seelischer Schwächezustand, lange Mietdauer und Verwurzelung in der Wohngegend, Schwangerschaft, geringes Einkommen oder das bevorstehende Examen. Auch in einem Fall, in dem der Mieter in absehbarer Zeit selber umziehen wollte und auf Grund der Kündigung ein Zwischenumzug notwendig gewesen wäre, erkannte das Landgericht Stuttgart zu Gunsten des Mieters auf "besondere Härte".

Der Mieter muss seinen Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich erklären und den Brief eigenhändig unterschreiben. Dem Vermieter muss das Schreiben spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Ohne Aussicht auf Erfolg ist ein Widerspruch unter Berufung auf die Sozialklausel bei Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz, wenn die Wohnung nur vorübergehend angemietet wurde - beispielsweise bei Kuren, Messe- oder Montagetätigkeit - oder dann, wenn der Mieter zuvor selbst gekündigt hat.

Die Sozialklausel des BGB ist keine Ausnahmeregelung, sondern das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters, entschied das Landgericht Hamburg (Az. 16 S 81 / 88). In einem dort vorliegenden Fall wurde der Kündigung denn auch gleich aus mehreren Gründen widersprochen: hohes Alter, Verwurzelung in der Wohngegend sowie lange Mietdauer.

Ein Verlust der Wohnung, so weiß die Richterin im Fall Hermann D., führe "nach aller Lebenserfahrung zu einer schweren psychischen Krise, von der sich die wenigsten Menschen in diesem Alter noch erholen". Jeder Umzug, noch dazu ein erzwungener, bedeute für Senioren in der Regel eine starke Entwurzelung mit bestenfalls vorübergehender Desorientierung in einem neuen Wohngebiet.

Hintergründe und Expertisen zu aktuellen Diskussionen: Tagesspiegel Causa, das Debattenmagazin des Tagesspiegels.

Hier geht es zu Tagesspiegel Causa!