Zeitung Heute : Eigenbedarf: Nur bei berechtigtem Interesse

Andreas Lohse

Wer eine Wohnung besitzt, möchte sie vielleicht irgendwann selber nutzen. Oder sie seinen Angehörigen zur Verfügung stellen. Pech für den Eigentümer, wenn sie gerade vermietet ist. Pech aber auch für den Mieter, der dann vermutlich eine Kündigung in seinem Briefkasten findet. Die Anmeldung von "Eigenbedarf" des Vermieters steht bei allen Kündigungsgründen an erster Stelle, weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB). Doch sind daran strenge Voraussetzungen gebunden.

Ein Mietverhältnis kann der Vermieter nur dann kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse an der Beendigung hat", heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 564 b). Das trifft zum Beispiel dann zu, wenn er die Räume "für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt". Allein der Wunsch des Besitzers, in den eigenen vier Wänden zu leben, reicht aber nicht aus. Vielmehr müssen "vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen", was auch mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes in Einklang steht (LG Potsdam, Az. 31 S 61 / 97).

Gerichte haben jedoch immer wieder im Einzelfall zu entscheiden, welche Gründe nun "vernünftig und nachvollziehbar" sind, aber auch bis zu welchem Verwandtschaftsgrad der Vermieter beispielsweise noch von "Angehörigen" sprechen kann. Da der Begriff des Familien- oder Hausstandsangehörigen nicht gesetzlich definiert ist, ergibt sich oft Streit darüber, für wen außer sich selbst der Vermieter Wohnräume kündigen darf. Als Faustregel gilt: Der über die bloße Verwandtschaft hinausgehende soziale Kontakt muss um so enger sein, je entfernter der Verwandtschaftsgrad ist. Enge Verwandte gehören immer zum begünstigten Personenkreis. Doch kann der Mieter auch durchaus schlechte Karten haben, wenn der Hauseigentümer Eigenbedarf anmeldet, weil er die Wohnung für seine Schwiegermutter benötigt, obwohl sie keine enge Verwandte ist (LG Köln, Az. 12 S 395 / 91). Ein vernünftiger Grund kann auch dann vorliegen, wenn "eine Tochter des Vermieters eine Wohnung von knapp 80 Quadratmetern (einschließlich Gästezimmer) nutzen will" (LG Potsdam, Az. 31 S 188 / 98). Selbst eine Großcousine des Vermieters galt in einem Fall als Familienangehörige, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung in Betracht kam. Allerdings forderten die Richter neben der Verwandtschaft eine "besondere persönliche Beziehung des Vermieters zu dem Angehörigen", die hier aber aus "der Fürsorge für die Familie" erwuchs (LG Stuttgart, Az. 6 S 404 / 97).

Von großer Bedeutung ist die Form der Kündigung. Sie muss schriftlich vorliegen und vom Vermieter unterschrieben sein. Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist es sogar erforderlich, dass der Bedarf sehr "konkret und unverwechselbar genannt wird und nicht nur die Person, deren Wohnbedarf gedeckt werden muss" (LG Berlin, Az. 62 S 303 / 96). Das Interesse des Vermieters muss zudem von Dauer und darf nicht allein auf den Kündigungszeitpunkt gerichtet sein. "Damit soll der Mieter anhand der Angaben prüfen können, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung sinnvoll ist", so der DMB. War der Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss vorhersehbar, kann eine Kündigung unwirksam sein.

Hat der Vermieter gekündigt und der Mieter die Wohnung geräumt, ohne dass der Eigentümer danach seinen Wunsch nach Eigennutzung umsetzt, liegt der Verdacht nahe, dass der Kündigungsgrund vorgeschoben war und womöglich nur dazu dienen sollte, einen unliebsamen Nörgler loszuwerden. In so einem Fall kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen, was zumindest keine "verfassungsrechtlichen Bedenken" auslöst (BverfG, Az. 1 BvR 1797 / 95). Andernfalls müsse der Vermieter schon sehr "überzeugend auf hohem Niveau darlegen", dass der Eigenbedarfsgrund erst nach Auszug des Mieters entfallen sei. Fällt der Grund für die Kündigung wieder weg noch bevor der Bewohner ausgezogen ist, hat dies der Vermieter "ohne weitere Aufforderung mitzuteilen" (LG Lübeck, Az. 14 S 386 / 98). Wird im Verlauf eines Räumungsstreits eine Alternativwohnung für den Mieter im Haus des Vermieters frei, muss der Vermieter sie dem verklagten Mieter anbieten (LG Wuppertal, Az. 10 S 430 / 97).

Doch muss der Gekündigte nicht immer ausziehen, selbst wenn tatsächlich Eigenbedarf vorliegt und alle Formvorschriften eingehalten sind. In Härtefällen wie beispielsweise bei fehlendem Ersatzwohnraum, hohem Alter, Gebrechlichkeit, Krankheit, Schwangerschaft oder langer Mietdauer lässt sich im Einzelfall mit Hilfe der so genannten Sozialklausel mitunter die Fortsetzung des Mietverhältnisses erreichen (§ 556 a BGB). Allerdings können auch etwas kuriose Umstände Eigenbedarf begründen. So fanden die Richter es rechtens, dass einem Mieter, der im selben Haus wohnte wie der Vermieter, gekündigt wurde, weil der Eigentümer dessen Räume als Schlafzimmer für seine Ehefrau benötigte, damit sie Ruhe vor ihm findet. Der Mann war krankhafter Schnarcher (LG Koblenz, Az. 14 S 216 / 98).

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