Zeitung Heute : Eigentümerwechsel: Kauf bricht nicht Miete

Andreas Lohse

Ungewissheit, manchmal sogar Angst macht sich schnell bei Mietern breit, wenn das Haus, in dem sie wohnen, den Besitzer wechselt. Wird die Miete erhöht? Gibt es einen neuen Vertrag? Muss man gar aus der Wohnung? Das sind typische Fragen der Betroffenen. Doch es gibt keinen Grund zu Besorgnis: Nichts von alledem tritt automatisch ein.

Zunächst greift Paragraph 571 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt "an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein". Das bedeutet: Mietverträge - auch mündliche - gelten weiter. Kein Mieter muss sich auf Vertragsverhandlungen mit dem "Neuen" einlassen.

Auch eine Mieterhöhung folgt nicht postwendend: Der neue Hausbesitzer hat sich an die übliche Form zu halten, demzufolge die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren nur um maximal 30 Prozent steigen darf. Seit der letzten Erhöhung müssen zudem mindestens zwölf Monate verstrichen sein. Allerdings urteilte in einem Fall das Amtsgericht Wedding: "Das vom Voreigentümer erklärte Mieterhöhungsverlangen, wirkt auch für den Erwerber" (Az. 20 C 261 / 00). Wechselt also der Vermieter während des Verfahrens zur Zustimmung, ist allein deswegen das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam.

Auch in einer anderen Situation stellten Richter auf das Haus als Sache ab und weniger auf die Person des Vermieters. So brach in diesem Jahr das Kammergericht per Rechtsentscheid mit einem "ungeschriebenen Gesetz", wie es der Berliner Haus- und Grundbesitzerverband ausdrückte. Hintergrund war in diesem Fall eine Modernisierungsumlage. Der frühere Vermieter hatte als Bauherr Modernisierungsarbeiten begonnen, die von den ausführenden Firmen aber erst nach dem Besitzerwechsel abgeschlossen wurden. Gestritten wurde darüber, ob der Hauskäufer die elfprozentige Umlage von den Mietern fordern durfte, obwohl er nicht Auftraggeber der bauausführenden Firmen war. Dazu entschied das Kammergericht: "Der Erwerber eines Grundstücks kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind." Die Arbeiten müssten vor dem Eigentümerwechsel begonnen und nach dem Eintritt des Erwerbers in den Vertrag mit seinem Mieter abgeschlossen sein (Az. 8 RE-Miet 2505 / 00).

Kündigungsschutz bleibt

Bevor ein Mieter jedoch Geld auf ein anderes als das ihm bekannte Konto zahlt, sollte er sicher sein, dass der neue Eigentümer tatsächlich schon der berechtigte Empfänger der Miete ist. Das wird er erst, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Allein die Vorlage des unterschriebenen Kaufvertrages berechtigt ihn noch nicht, gegenüber dem Mieter Forderungen zu stellen - entscheidend ist allein der Grundbuchauszug. Bis dahin muss der Mieter seine Miete auf das bisherige Konto zahlen, es sei denn, der frühere Eigentümer fordert seine Mieter ausdrücklich schriftlich dazu auf, das Geld nur noch an den Käufer zu zahlen.

Mit einer Kündigung allein auf Grund des Besitzerwechsels muss kein Mieter rechnen: Er hat den üblichen gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsschutz. Hat der Ex-Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, könne der neue Eigentümer davon nicht profitieren, weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB): "Mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf ist die Grundlage für die Kündigung in der Regel weggefallen." Der neue Vermieter müsse eine "Kündigung auf eigene Kündigungsgründe stützen", gleichwohl könne es im Einzelfall Ausnahmen geben, wobei eine Rechtsberatung unerlässlich ist.

Bei Betriebskostenabrechnungen ist für künftige Abrechnungszeiträume der neue Vermieter zuständig. Dies gilt in der Regel auch für die laufende Abrechnungsperiode. Sind allerdings noch Nachzahlungen für Heiz- und andere Nebenkosten aus der Vergangenheit offen, stehen sie meist dem alten Eigentümer zu. Auch etwaige Ansprüche auf Rückzahlungen müssen gegen den früheren Vermieter geltend gemacht werden. Bei Unklarheiten sollte in jedem Fall juristischer Rat eingeholt werden, da im Einzelfall zwischen früherem und neuem Eigentümer Sonderregelungen vereinbart sein können.

Zum Knackpunkt könnten Kautionen werden. Zieht der Mieter aus und fordert rechtmäßig seine gezahlte Kaution zurück, muss sie der neue Eigentümer "nur zurückzahlen, wenn der die Mietsicherheit von seinem Vorgänger tatsächlich erhalten hat", so der DMB, oder er gegenüber "dem alten Vermieter die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat". Sei dies nicht der Fall, bleibe der alte Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Der Rat des Mieterbundes: "Klären Sie, wer Ihr künftiger Ansprechpartner für Mietkautionen ist." Man könne auch verlangen, dass die Kaution "an den neuen Eigentümer übertragen" werde.

Ein Vermieterwechsel geht mit Unsicherheiten für alle Seiten einher. Der Erwerber "ist eben nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers", betont Amtsrichter Rudolf Beuermann in einem Beitrag der Zeitschrift "Das Grundeigentum". Der Verkäufer könne sich von "seiner Haftung für eine Vertragsverletzung nicht durch Veräußerung entziehen". Unter Umständen kann der Verkäufer gegenüber dem Mieter noch in der Pflicht stehen. Im Zweifel ist also immer juristischer Rat angebracht.

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