Zeitung Heute : Ein Etappensieg für die Eigentümer

Ralf Schönball

Die Wogen schlugen hoch, nachdem das neue Datschengesetz vom Bundestag verabschiedet worden war. Der Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), Eckhart Beleites, trat aus Protest aus der SPD aus, der er elf Jahre angehört hatte. Die rechtspolitische Sprecherin der PDS-Fraktion im Bundestag, Evelyn Kenzler, appellierte an die Ministerpräsidenten der neuen Länder, das Gesetz im Bundesrat durchfallen zu lassen. Und er Sachsen-Anhaltinische VDGN-Chef erkannte bereits eine "seelische Belastung der Nutzer", meistenteils Rentner, bei denen durch die Beteiligung an Erschließungs- und Nebenkosten der gepachteten Erholungsgrundstücke schlankweg "abkassiert" werde. Die Klagen und Schmährufe richteten sich gegen die Regierung. Dabei war diese nur einer Aufforderung des Bundesverfassungsgerichtes nachgekommen.

Die Richter in Karlsruhe hatten am 14. Juli 1999 das so genannte Schuldrechtsanpassungsgesetz für nicht verfassungskonform erklärt. Sie verlangten von der Bundesregierung, daran Änderungen zu Gunsten der Grundstückseigentümer vorzunehmen. Die Richter hatten damit der Klage eines Betroffenen in Teilen Recht gegeben. Dieser sah sich von seinem Pächter um die wirtschaftliche Grundlage seines Eigentums gebracht. Der Pächter habe einen bis zum Jahr 2015 unkündbaren Vertrag, zahle aber ein geringes Entgelt für die Nutzung der Datsche. Davon könne der Eigentümer die Kosten für dessen Bewirtschaftung nicht tragen.

Der Hintergrund: Anders als Vermieter von Eigentumswohnungen konnten Eigentümer von Datschen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer bisher nicht auf ihren Pächter umlegen. Und wenn Strom auf das Grundstück gelegt oder eine Kanalisation gebaut wurde, dann bat die Gemeinde allein den Eigentümer zur Kasse. Eine Erhöhung der Pacht des Nutzers, als Gegenleistung für den besseren Komfort, war ausgeschlossen. Denn die Höhe der Pacht ermitteln Gutachter anhand der ortsüblichen Verträge. Viele davon stammen noch aus DDR-Zeiten. Erhöhungen waren bisher nur begrenzt zulässig. Das hielt die Pachten auf niedrigem Niveau, so der klagende Grundeigentümer.

Und die Richter gaben ihm Recht und forderten den Gesetzgeber auf, die Benachteiligung der Eigentümer zu beenden. Der Gesetzgeber reagierte, er bürdete die laufenden Kosten für Versicherungen und Grundsteuer künftig dem Nutzer des Datschengrundstücks auf. Zudem muss sich dieser nun an etwaigen Erschließungskosten beteiligen: Die Hälfte der Rechnungssumme muss er verteilt auf zehn Jahre an den Eigentümer zurückzahlen - fünf Prozent jährlich also. Diese Regelung gilt auch rückwirkend für alle seit 1990 erfolgten Maßnahmen. Dabei muss der Nutzer nach derselben Regelung wie oben seinen Anteil innerhalb der kommenden zehn Jahre in Raten erbringen.

Und noch eine Regelung stellt den Grundeigentümer besser. Verpachtet er ein über 1000 Quadratmeter großes Grundstück, dann darf er seinem Pächter einen Teil der Fläche kündigen, diese abtrennen und dann selbst nutzen oder verkaufen. Hier berief sich der Gesetzgeber auf Normen aus DDR-Zeiten. Nach Auffassung der Kader im "Arbeiter- und Bauernstaat" sollten Erholungsgrundstücke nicht mehr als 500 Quadratmeter groß sein. Tatsächlich gab es jedoch viele Ausnahmen. Nach der neuen Gesetzgebung muss der Eigentümer seinem Nutzer mindestens 400 Quadratmeter überlassen. Den Rest kann er zurückverlangen.

Ist jedoch der Grundstückszuschnitt durch die Teilung problematisch oder erlaubt es diese Mindestgröße nicht, beispielsweise eine Stichstraße zum abgetrennten Teilgrundstück anzulegen, dann muss der Eigentümer dem Pächter eine entsprechend größere Fläche überlassen. Weitere Bedingung: Der Nutzer darf den Grundstücksteil behalten, auf dem seine Datsche steht. Und der Eigentümer muss die Kosten der Teilung - für den Bau eines Zauns und für die Entschädigung des Nutzers für Anpflanzungen und Nebenbauten - selbst tragen.

"Mit dieser Regelung hat die Bundesregierung nur das absolute Minimum getan", sagt Gunnar Schnabel. Nach Auffassung des auf Datschenrecht spezialisierten Rechtsanwalts missachte das Gesetz sogar teilweise die Forderungen des Bundesverfassungsgerichts. Nach wie vor werde zunächst der Eigentümer zur Kasse gebeten, wenn ein Erschließungsbeitrag fällig sei. Da der Beitrag des Nutzers auf zehn Jahre gestreckt sei, belaste ihn auf Grund der Inflation ein deutlich kleinerer Geldwert als die angeblichen fünfzig Prozent der Kosten. Die Pachten von im Schnitt etwa 1,70 Euro pro Quadatmeter reichten bei weitem nicht aus, um durchschnittliche Erschließungskosten von 7500 Euro zu finanzieren. Daher seien viele Banken nicht bereit, einen Kredit über die Investitionskosten zu gewähren. Dagegen könne sich der Nutzer von seinem jährlichen Anteil an der Belastung "jederzeit befreien": durch eine Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten.

Nach Schätzungen des Rechtsanwaltes sind etwa 100 000 von den 350 000 Datschen-Grundstücken betroffen vom neuen Gesetz. Außen vor blieben die etwa 750 000 Kleingärten in abgetrennten Anlagen. Die teilweise heftige öffentliche Diskussion über die Verteilung der Lasten hält Schnabel für übertrieben: "Der böse reiche Wessi, der den guten armen Ossi ausnimmt - das ist doch ein Märchen." In Wirklichkeit seien 70 Prozent der betroffenen Grundstücke Eigentum von Gemeinden. Auf die kämen "enorme Kosten" zu, wenn sie allein die Erschließung der vielfach noch mit Plumpsklos und Sickergruben ausgestatteten Erholungsgrundstücke übernehmen müssten. "Daher haben auch die Gemeinden Druck auf den Gesetzgeber ausgeübt, eine vernünftige Lastenverteilung durchzusetzen", so Schnabel.

Dagegen bewertet der Präsident des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer das vom Bundestag beschlossene Gesetz als "Wahlbetrug der SPD". Wie Beleites dem Tagesspiegel sagte, werde der Verband über den Bundesrat versuchen, das Gesetz zu kippen. Voraussetzung dafür ist, dass mindestens drei Ministerpräsidenten die Regelungen erneut auf die Tagesordnung setzen lassen. Die zweite Fronde will der Verbandspräsident direkt vor dem Bundesverfassungsgericht austragen: Er reichte dort Beschwerde gegen einzelne Regelungen ein. Anfechtbar sei die rückwirkende Beteiligung der Pächter an Erschließungskosten. Dabei hatte das Bundesverfassungsgericht diese ausdrücklich verlangt. Doch Beleites zufolge sei es ein bürgerliches Grundrecht, Einspruch gegen staatliche Bescheide einlegen zu können. Dies sei hier nicht möglich, da die Bescheide vor Jahren erlassen worden waren und somit längst rechtskräftig sind. Rechtsanwalt Schnabel hält dies für "absurd": Gebühren-Bescheide gingen stets an den Eigentümer, nur er könne Einspruch erheben - Nutzer grundsätzlich nicht.

Ebenfalls für verfassungsrechtlich fragwürdig hält Beleites die Maßgabe, wonach Nutzer keine Ansprüche auf Entschädigung beim Grundstückseigentümer haben, wenn sie selbst den Pachtvertrag über die Datsche kündigen. Dem VDGN-Präsidenten zufolge hat das Verfassungsgericht "eigentumsähnliche Rechte der Nutzer aus DDR-Zeiten anerkannt". Eigentümer müssten jedoch frei über ihren Besitz verfügen können. Daher hätten sie auch bei einer Kündigung einen Anspruch auf Entschädigung für ihr Eigentum an ihren Bauten und Pflanzen auf dem gepachteten Erholungsgrundstück. Rechtsanwalt Schnabel zufolge besteht dieser Anspruch jedoch bereits nach Paragraf 12 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes.

Die rückwirkende Beteiligung an den Erschließungskosten ist für Beleites auch deshalb anfechtbar, weil sich der Pachtzins von Datschen nach den am Ort üblichen Sätzen richtet. Bei deren Ermittlung berücksichtigten die Gutachter auch neu abgeschlossene Verträge mit deutlich höheren Pachtzinsen als bei Altverträgen. Da die höheren Pachtzinsen bereits die bessere Ausstattung durch die Erschließung der entsprechenden Grundstücke berücksichtige, sei es nicht verfassungskonform, wenn alle Nutzer noch einmal rückwirkend für die Maßnahmen zur Kasse gebeten werden. Auch hierin widerspricht Schnabel: Nur ein Bruchteil der Grundstücke sei erschlossen. Ferner seien neue Verträge nur über einen äußerst geringen Teil solcher Flächen abgeschlossen worden, so dass das ortsübliche Entgelt immer noch auf niedrigem Niveau liege.

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