Zeitung Heute : Ein lange erwartetes Urteil

Holger Sieversen Volker Hücking

Große Auswirkungen auf viele Einspruchs- und Klageverfahren wird der jetzt veröffentlichte Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofes vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98 haben (Wortlaut im Internet unter w.w.w.Bundesfinanzhof.de erhältlich). Denn die Richter haben eine der letzten großen Streitfragen zur Einkommensteuerpflicht von Grundstücksgeschäften entschieden: Die Bebauung eines Grundstücks mit einem Wohngebäude und sein späterer Verkauf sind für sich genommen noch nicht gewerblich. Es müssen weitere Merkmale für die Gewerblichkeit hinzutreten, so die Entscheidung.

Der Hintergrund: Wer ein Grundstück nach Ablauf der Spekulationsfrist - früher waren es zwei, heute sind es zehn Jahre - verkauft, braucht auf den erzielten Gewinn nur dann Einkommensteuer zu zahlen, wenn das Grundstück zu seinem Betriebsvermögen gehörte. Betriebsvermögen entsteht zum Beispiel, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Seit langem behandelt die Finanzverwaltung Grundstücksverkäufe als nicht gewerblich, wenn weniger als vier Objekte in fünf Jahren veräußert werden. Erst bei dem vierten Objekt nimmt das Finanzamt Gewerblichkeit an, dann aber von Anfang an und für alle Verkäufe: Die Behörde verlangt Steuern und streicht die Abschreibungen.

Der X. Senat des Bundesfinanzhofs hatte vor der Entscheidung des Großen Senates die Auffassung vertreten, die Bebauung eines Grundstücks und der spätere Verkauf seien schon für sich genommen gewerblich und damit steuerpflichtig. Begründung: Dies entspräche dem "Bild eines Bauunternehmers oder Bauträgers", auch bei weniger als vier verkauften Objekten in fünf Jahren. Dieser Auffassung widersprach jetzt der Große Senat in seinem Beschluss vom 10. Dezembar 2001. Die Verlässlichkeit der Rechtsordnung und die Vereinfachung ihrer Anwendung geböten es, dass auch im Fall der Bebauung eine Gewerblichkeit und damit Steuerpflicht erst eintreten, wenn die "Drei-Objekt-Grenze" überschritten ist.

Trotzdem bleibt auch nach dem Beschluss des Großen Senats eine gewisse Unsicherheit, weil dieser Grundsatz nur "in der Regel" gilt. Aber auch hinsichtlich der Ausnahmen hat der Große Senat jetzt für mehr Überschaubarkeit gesorgt: Nur äußerlich konkret erkennbare Anhaltspunkte für eine von vornherein bestehende Veräußerungsabsicht sollen zur Gewerblichkeit führen. Zum Beispiel, wenn ein Gebäude verkauft ist, bevor es fertiggestellt ist oder wenn schon die Baupläne nach den Wünschen des späteren Erwerbers entwickelt werden. Allein die Baumaßnahmen genügen jedenfalls nicht.

Bereits vor dem jüngsten Beschluss waren viele Streitfragen zur "Drei-Objekt-Grenze" durch ein BMF-Schreiben vom 20. Dezember 1990 und durch spätere Erlasse geklärt. So kommt es nicht auf die Größe des einzelnen Objekts und auf die Nutzungsart an: Deshalb zählten auch ein Mietshaus und ein größeres Gewerbeobjekt jeweils als nur ein Objekt, ebenso wie eine viel kleinere und weniger teure Eigentumswohnung. Bei einer Personengesellschaft, zum Beispiel einer GbR, gilt folgendes: Eine GbR ist dann gewerblich, wenn diese mehr als drei Objekte verkauft. Ein GbR-Gesellschafter dagegen ist dann gewerblich, wenn er an der GbR mit mindestens zehn Prozent beteiligt ist, und er selbst sowie die GbR zusammen mehr als drei Immobilien veräußern.

Die neue Entscheidung des Großen Senats des BFH vom 10. Dezember 2001, wonach die Bebauung allein noch kein ausreichender Anhaltspunkt für eine Gewerblichkeit sei, betrifft zwar nur verkaufte Miet-Eigentumswohnungen. Es dürfte aber keinen sachlichen Grund gegen eine Verallgemeinerung der Entscheidung geben. Damit wäre auch der Verkauf neu gebauter oder modernisierter Objekte, ob größerer Mietshäuser, Büro- oder Gewerbeobjekte in der Regel nur gewerblich, wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist.

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