Zeitung Heute : Eine böse Überraschung

Ralf Schönball

Für 340 Mieter der Wohnungsbaugesellschaft Howoge begann das Jahr schlecht: Ende Januar erhielten sie eine Mieterhöhung. Das landeseigene Unternehmen, das in Lichtenberg und Hohenschönhausen mehr als 60 000 Wohnungen verwaltet, verlangte teilweise einen Euro pro Quadratmeter mehr als zuvor. Dabei lagen die Mieten ohnedies schon über der Grenze, die der Mietspiegel für die Lage zulässt. Einige der Betroffenen setzten sich zur Wehr. Sie schalteten den Mieterverein ein. Dessen Chef Hartmann Vetter hält die Erhöhungen für eine "schamlose Ausnutzung der Unwissenheit der Mieter". Der Geschäftsführer der Howoge widerspricht. Nun soll der Streit bei einem Termin im Hause des Senators für Stadtentwicklung beigelegt werden.

"Wenn das Beispiel Schule macht, dann kann man den Mietspiegel gleich abschaffen", sagt Hartmann Vetter. Besonders verärgert ist er darüber, dass eine städtische Wohnungsbaugesellschaft die Obergrenzen des Mietspiegels sprengt. Schließlich seien die landeseigenen Unternehmen vom Senat dazu angehalten, für ihre Wohnungen nicht mehr zu verlangen, als das "überlegene Beweismittel" zulässt: der Mietspiegel. Die darin festgehaltenen Ober- und Untergrenzen für Mieten in den verschiedenen Straßenzügen würden im Rahmen eines aufwändigen Verfahrens durch die Auswertung von vielen tausend Verträgen ermittelt. Das ganze Prozedere sei wissenschaftlich anerkannt, sodass die Ergebnisse nicht leichterhand in Frage gestellt werden dürften.

"Den Mietspiegel abschaffen? So weit würde ich nicht gehen", sagt Hans-Jürgen Wulf. Doch der Geschäftsführer der Howoge widerspricht der Auffassung von Vetter: "Wir sind nicht gebunden an den Mietspiegel." Weder das Mietrecht schreibe städtischen Wohnungsbaugesellschaften vor, nicht mehr als die in dem Nachschlagewerk verzeichneten Preise zu verlangen. Noch gebe es dazu einen Beschluss des Gesellschafters: des Landes Berlin. Zudem verlange der Senat von der Howoge eine jährliche Dividende in Höhe von vier Prozent des Stammkapitals der Gesellschaft. Auch dieses Geld, etwa eine Million Euro, müsse erst einmal verdient werden. Und: "Man kann nicht die Kuh auf die Weide schicken, sie auf Diät setzen, aber dann erwarten, dass sie viel fette Milch gibt", so Wulf.

Mehr Miete, weil Berlin Geld braucht?

Tatsächlich steht es nicht zum Besten mit der Howoge. Ende 1997 musste das Hohenschönhausener Unternehmen die Schwester aus Lichtenberg übernehmen. Der Senat hatte das Geschäft unter Landesgesellschaften vorgeschrieben, um selbst in den Genuss einer Kapitalspritze für den Not leidenden Haushalt in Höhe von rund 130 Millionen Euro zu kommen. Den "Kaufpreis" für die eine Tochter musste die andere Tochter durch einen Kredit bei der Bank finanzieren. Inzwischen sind nach Angaben von Wulf diese Schulden wieder beglichen. Außerdem seien über 90 Prozent aller 60 000 Wohnungen des Unternehmens saniert. Probleme gebe es noch mit der Sanierung von Wohnblöcken in Alt-Lichtenberg. Dort stünden infolge von Baumaßnahmen etwa 50 Prozent aller Immobilien leer. Dass ein direkter Zusammenhang zwischen den im Januar verschickten strittigen 346 Mieterhöhungen und den hohen Belastungen des Unternehmens infolge der Übernahme von Altlasten aus Lichtenberg besteht, bestreitet der Howoge-Chef.

Der Abteilungsleiter Wohnungswesen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Wolf Schulgen, sagt: "Unsere Gesellschaften müssen ihre Bestände so wirtschaftlich wie möglich betreiben." Wenn für besonders begehrte Wohnungen höhere Mieten verlangt werden könnten, sei dies durchaus berechtigt. Zwar "wünsche" der Senat, dass sich landeseigene Gesellschaften an den Mietspiegel halten. Ausnahmen von dieser Regel seien aber zulässig. Ein Urteil im aktuellen Streit zwischen Mieterverein und Howoge will sich Schulgen noch nicht erlauben. Der Fall stehe auf der Tagesordnung bei einem Treffen mit dem Mieterverein in der kommenden Woche.

Ausgelöst wurde die Diskussion, nachdem die Howoge für eine Wohnung in der Lichtenberger Rummelsburger Straße eine Miete von 5,38 Euro je Quadratmeter verlangt hatte. Der Berliner Mietspiegel hält für diese im "Feld H8" gelegene Straße eine Obergrenze von nur 4,34 Euro fest. Bereits vor der höheren Forderung der Howoge hatten die Wohnungsmieter 4,48 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Dies überstieg bereits die Obergrenze des Mietspiegels.

Nach Auffassung von Vereinschef Vetter hätte die Erhöhung der Miete deshalb auch keine Chance, vor einem Gericht zu bestehen. Denn grundsätzlich sei eine Mieterhöhung nur dann zulässig, wenn der Preis zuvor unter der ortsüblichen Miete gelegen habe. Ausnahme: Der Mieter erklärt sich einverstanden, die Mehrkosten zu tragen und teilt dies schriftlich mit. Dann sei ein späterer Widerspruch aussichtslos. Es spiele auch keine Rolle mehr, wenn ein Unternehmen, wie im Fall der Howoge, nicht einmal eine stichhaltige "materielle Begründung" für die Mieterhöhung geben könne.

Ein neues Urteil

Howoge-Chef Wolf widerspricht der Auffassung, dass der Mietspiegel das Maß aller Dinge ist. Er verweist auf ein Urteil des Berliner Landgerichts vom 7. Dezember des vergangenen Jahres. An diesem Tag hatten die Richter eine Klage von Mietern abgewiesen, die einer Erhöhung ihres Zinses widersprochen hatten. Das Gericht folgte bei seinem Urteil der Auffassung des Gutachters, den der Vermieter zu Rate gezogen hatte. Der Sachverständige hatte ganze Arbeit geleistet: Aus einer Auswahl von 140 Vergleichsdaten wählte er 14 Vergleichsmieten aus, die alle die Obergrenzen des Mietspiegels überstiegen. In diesem konkreten Fall war die Wohnung saniert worden, und der Sachverständige hatte die Mieterhöhungen mit Art und Ausführung der Arbeiten begründet. Und auch die Richter maßen der so entstandenen, besseren Ausstattung ein höheres Gewicht bei der Ermittlung des angemessenen Mietpreises zu, als den im Mietspiegel festgehaltenen Obergrenzen.

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