Zeitung Heute : Eisenbahnimmobilien-Managementgesellschaft: Wertschöpfung auf alten Brachen

Harald Olkus

Während für die Deutsche Bahn AG die Gewinnzone in weite Ferne rückt, scheint ihre Tochter, die Eisenbahnimmobilien-Managementgesellschaft (EIM), die Weichen in die Zukunft besser gestellt zu haben. Die Immobilientochter springt vom Zug ab und wird ab Januar zur bundeseigenen "Property Company". In drei bis vier Jahren soll das Unternehmen privatisiert werden. Mit bundesweit mehr als 3000 Liegenschaften im Wert von über 13 Milliarden Mark zählt die EIM zu den größten Immobilienunternehmen in Deutschland.

Bislang hatte die EIM die Aufgabe, frühere Flächen und Immobilien der Bundes- und Reichsbahn, die nicht mehr für den aktiven Bahndienst benötigt wurden, im Auftrag des Bundes zu betreuen und "wertoptimal zu vermarkten". Vom anfänglichen Grundstücksverkäufer hat sich die EIM mittlerweile zum Investor und Immobilienentwickler gewandelt, der Bahnbrachen - viele davon in bester innenstädtischer Lage - bebauen und die Grundstücke "veredeln" will. Auf diese Weise soll die Wertschöpfung gesteigert werden. Vorerst noch im Dienste des Bundes, der den Erlös zum Erhalt und Ausbau des Schienennetzes einsetzen will.

"Die Dorotheenhöfe sind ein Prototyp dessen, was unsere Gesellschaft in Zukunft machen wird", sagt EIM-Geschäftsführer Dirk Grosse-Wördemann. Vor etwas mehr als einer Woche wurde im Rohbau zwischen Bahnhof Friedrichstraße, Bundespresseamt und amerikanischer Botschaft Richtfest gefeiert. In einem Jahr hat das Unternehmen gemeinsam mit der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen und dem Berliner Projektentwickler Hühne Immobilien Services GmbH den aus fünf Häusern bestehenden Gebäudekomplex errichtet. Insgesamt sollen 160 Millionen Mark investiert werden. Die 26 500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche der Dorotheenhöfe verteilen sich auf vier acht- oder neungeschossige Bürohäuser sowie ein Wohnhaus.

Die Gewerbebauten sind bereits verkauft. Sie sollen zwischen März und Oktober kommenden Jahres an die neuen Eigentümer übergeben werden. Während zwei der Häuser an Investoren des Projekts gehen - der Württembergischen Lebensversicherung und der Stuttgarter Lebensversicherung gehören die Häuser in der Neustädtischen Kirchstraße 6 und Georgenstraße 22 - wurde das Eckhaus an den Verband der Cigarettenindustrie und das Gebäude Georgenstraße 21 an den Verband Deutscher Hypothekenbanken verkauft. Die beiden Verbände wollen ihre Gebäude selbst nutzen, während die Versicherungen ihre Büros vermieten. "Hochwertig", dieses Attribut benutzte Projektleiter Matthias Hühne beim Rundgang durch den Komplex sehr oft. Selbst bei der Tiefgarage habe man auf Großzügigkeit gesetzt, sagte Hühne. Der Nutzer soll nicht durch die Garage schleichen und ständig darauf achten müssen, ob er irgendwo anecke, sondern zügig in den Untergrund brausen können. Bei den Preisen für die Eigentumswohnungen im Wohnhaus in der Neustädtischen Kirchstraße ist das auch kein Wunder, der Quadratmeter soll schließlich 10 000 bis 15 000 Mark kosten. Um sich von den Bürohäusern etwas abzusetzen, soll das Wohnhaus ein eigenständiges Image erhalten. Deshalb heißt es "Haus Bellevue". Für die Eigentumswohnungen werden noch Käufer gesucht.

In der Erdgeschosszeile des von Oswald Mathias Ungers betont klar und sachlich gestalteten Komplexes sind Läden und Gastronomie geplant. Es werde aber keine durchgehenden Ladenflächen geben, sondern diverse kleine Einheiten, sagt Hühne. Als Nutzer stellt er sich Coffee-Shops, Blumenläden und Galerien vor. Es sollen "keine rein kommerziellen Geschäfte" sein, viel wichtiger sei auch hier die Qualität. Die Mieten sollen je nach Lage zwischen 50 und 80 Mark pro Quadratmeter liegen.

Grosse-Wördemann sieht die Dorotheenhöfe bereits jetzt als Erfolg an und will für die ehemaligen Bahngrundstücke künftig nicht nur Baurecht schaffen, sondern sie bebauen und "fertige Produkte" verkaufen. Vor allem in hochwertigen Innenstadtlagen will die EIM aber auch als Vermieter auftreten. Lediglich die weniger attraktiven Grundstücke sollen weiterhin im "Rohzustand" verkauft werden.

Die Schwerpunkte der EIM liegen in München, Frankfurt, Köln und dem Ruhrgebiet. Das weitaus meiste Vermögen befindet sich aber in Berlin. Gegenwärtig strukturiert die EIM in Zusammenarbeit mit der Berliner Landesentwicklungsgesellschaft (BLEG) das bislang recht ungeordnete Gewerbegebiet an der Quitzowstraße in Moabit um und versucht es dabei aufzuwerten. Abzuwarten bleibt dabei, wie die Interessen der bisher dort ansässigen Gewerbetreibenden berücksichtigt werden.

Weitere Projekte in Berlin sind die Entwicklung eines 115 Hektar großen Wohngebiets in Lichterfelde-Süd und die Sanierung und Neukonzeption eines denkmalgeschützten Bürohauses Unter den Linden. Umstritten sind die Bauplanungen auf dem Gleisdreieck, wo der EIM zwei Drittel der Flächen gehören. Der ursprünglich dort vorgesehene Park soll wesentlich kleiner ausfallen. Statt zehn Hektar will die EIM nun doppelt so viel bebauen. Auch Hochhäuser mit 30 Stockwerken sollen entstehen. Derzeit befinde man sich in Abstimmung mit dem Senat, sagt Grosse-Wördemann. Schließlich baut die EIM noch das "Lehrter Stadtquartier". Direkt am Lehrter Bahnhof sollen sieben eigenständige Gebäude entstehen, darunter ein knapp 100 Meter hohes Bürohochhaus.

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