Zeitung Heute : Enttäuschte Erwartungen

Ralf Schönball

Am Berliner Immobilien-Markt war 2001 erneut ein "Einbruch der Preise auf breiter Front" zu verzeichnen. Dies sagte der Vorsitzende des Gutachter-Ausschusses für Grundstückswerte gegenüber dem Tagesspiegel. Dietrich Ribbert zufolge hat es Verkäufer von Bauland "besonders hart getroffen". Im Vergleich zum vorangegangenen Jahr habe ein Viertel weniger Grundstücke den Eigentümer gewechselt. Kaum noch Abnehmer finde Bauland für Mietshäuser. "Damit sich der Wohnungsbau wirtschaftlich rechnet, müssten Bauträger das Grundstück geschenkt bekommen", so der Sachverständige. Von der insgesamt negativen Entwicklung sind nur einzelne Lagen und kleinere Teile des Marktes ausgenommen. Dem Gutachterausschuss liegen alle 2001 notariell beurkundeten Kaufverträge vor. Auf Grundlage der dort verzeichneten Preise ermittelt das Gremium jährlich den Wert von Grundstücken und Immobilien.

"Wer heute unter Zeitdruck verkaufen muss, wird nicht einmal die zuletzt erzielten, moderaten Preise erlösen", so Ribbert. Dies bestätigten auch die Berliner Chefs vom Ring und vom Verband Deutscher Makler, Wolfgang Gruhn und Dirk Wohltorf. Die Zeiten, als mehrere Kauf-Interessenten bei Grundstücksverhandlungen die Preise hochschaukelten, seien vorbei. Ribbert fügt hinzu, dass sich Verkaufsverhandlungen häufig bis zu einem halben Jahr hinziehen. Nach Erfahrungen der zwei Vertreter der Makler-Verbände sind Eigentümer dennoch oft nicht bereit, größere Preisnachlässe zu gewähren - sofern sie nicht müssen. Da aber auch Käufer nur bei günstigen Preisen zugreifen, stellten die Gutachter im Ausschuss einen Rückgang des durch Immobilien-Verkäufe 2001 erzielten Geld-Umsatzes auf 6,2 Milliarden Euro. Ein Minus von 800 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr.

Schnäppchen in Frohnau

Verwunderlich ist dies nicht: In Frohnau, wo Wohltorf tätig ist, fielen die Preise seit dem Höhepunkt der Berlin-Euphorie fast um die Hälfte. Wurden Mitte der Neunziger Jahre dort noch 500 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhaus-Grundstücke bezahlt, sind heute gerade noch 300 Euro zu erzielen. Einfamilienhäuser mit einer Größe von gut 140 Quadratmetern und einem etwa 800 Quadratmeter großen Grundstück hätten vor etwa fünf Jahren noch für rund 500 000 Euro den Eigentümer gewechselt. Heute sei der Preis auf rund 300 000 Euro gefallen. "Da verkaufen die Leute doch nur, wenn sie wirklich müssen".

Die Lage am Markt werde sich auch "in den nächsten zwei Jahren" nicht verändern, so Wohltorf. Diese Einschätzung deckt sich mit der vom Berliner Chef-Gutachter: "Wir haben letztes Jahr prognostiziert, dass der Markt die Talsohle durchschritten hat", so Ribbert, "doch diese Erwartung erfüllte sich nicht." Und derzeit "sieht es immer noch nicht gut aus". Der Preisanstieg werde noch länger auf sich warten lassen. Die Zurückhaltung der Käufer sei auf die insgesamt schwierige wirtschaftliche Lage in Deutschland zurückzuführen sowie auf die hohe Arbeitslosigkeit. Da Berlin besonders stark von Rezession und Erwerbslosigkeit betroffen sei, schreckten viele Bewohner vor den Risiken einer Immobilien-Investition zurück. "Wer Arbeitslosigkeit fürchten oder Einbußen erwarten muss, will sich keine hohe Zinslast für Wohneigentum aufbürden", so Ribbert.

Am wenigsten vom Verfall der Preise und der Zurückhaltung der Käufer betroffen ist der begehrte Süd-Westen der Stadt. Hier brachten Käufer nach den neusten Zahlen des Gutachterausschusses bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter Bauland für Einfamilienhäuser auf. Am wenigsten begehrt ist Baugrund in der Nähe der Plattenbausiedlung Hellersdorf: in Mahlsdorf kostet der Quadratmeter 110 Euro. Denselben Preis zahlten Käufer von Grundstücken in Bohnsdorf, nahe Schönefeld.

Begehrt unter Neu-Berlinern sind nach Angaben von RDM-Makler Eugen Schnoor Einfamilienhaus-Grundstücke entlang der S-Bahntrasse nördlich von Frohnau. Dort lägen die Preise deutlich unter den im nördlichen Stadtteil verlangten 600 Euro. Die Nachfrage sei gut, weil Bewohner in diesen Lagen dank der S-Bahn rasch die Friedrichstraße erreichten. Dagegen seien ähnlich gut erschlossene Lagen südlich der Stadt (Blankenfelde und Mahlow) weniger gefragt wegen der Lärmzonen des Flughafens Schönefeld. Ganz schwer verkäuflich seien Grundstücke im Südosten Berlins: "Nach Rudow und Britz will keiner mehr hin", so Schnoor.

Auch Verkäufer von Eigentumswohnungen mussten 2001 größere Preiszugeständnisse machen, so die neusten Zahlen des Gutachterausschusses: Sie erlösten bis zu zehn Prozent weniger Geld für ihr Eigentum als im Jahr 2000. Die Spitzenpreise zahlten Käufer von Eigentumswohnungen nahe Potsdamer Platz: 5300 Euro pro Quadratmeter. Für Neubauten in der City West waren 4900 Euro das Preislimit, das ein Käufer pro Quadratmeter nicht überschreiten wollte.

Viel Geld verlangen auch Eigentümer für Immobilien im Süd-Westen der Stadt. Allerdings drückt dort auch ein großes Angebot den Markt. Weniger bei den teuren Spitzen-Immobilien wie großzügige Villen: "Diese werden von Führungspersonal zum Beispiel aus den Reihen der nach Berlin gezogenen Gewerkschaft Verdi gesucht", so Makler Schnoor. Groß sei dagegen das Angebot von Zweieinhalb- bis Drei-Zimmer-Wohnungen. In Zehlendorf seien solche Immobilien schon für 1300 Euro pro Quadratmeter zu haben. Dabei handele es sich zum Teil um Objekte aus dem Eigentum städtischer Wohnungsbaugesellschaften, die angesichts des Haushaltsnotstandes Berlins Teile ihrer Bestände versilbern müssten.

Geradezu dramatisch ist nach Angaben von Gutachter Ribbert die Lage am Markt für Miethäuser: "Wer hier baut, schreibt automatisch rote Zahlen." Daher kaufe kaum mehr jemand Grundstücke für Geschosswohnungsbauten. Hintergrund: Um ein neu errichtetes Wohnhaus wirtschaftlich betreiben zu können, müssten Bauträger Kostenmieten von knapp zehn Euro pro Quadratmeter erzielen, zuzüglich Energie- und Nebenkosten. Solche Preise zahlten Mieter jedoch nur in allerbesten Lagen nahe Kurfürstendamm und im Regierungsviertel der City-Ost. Dagegen erzielten Vermieter in weiten Teilen der Stadt nur knapp fünf Euro pro Quadratmeter netto kalt. Die Folge: "Theoretisch müssten wir den Wert des Baulandes für Miethäuser auf Null herabsetzen", so Ribbert, "da aber niemand etwas verschenkt, wird auch nichts verkauft."

Miethäuser kaum mehr gefragt

Nachgelassen hat auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien im Szene-Bezirk Prenzlauer Berg nach Aussagen von RDM-Berlin-Chef Wolfgang Gruhn. Berliner Firmengründer aus der Werbe- und Internet-Branche fielen aufgrund der Rezession als Nachfrager aus. Zudem bestünden kaum mehr Anreize, Altbau-Substanz zu erwerben. Die steuerlichen Vorteile für die Sanierung der Häuser seien gestrichen, und die Regelungen um den so genannten anschaffungsnahen Aufwand hemmten Investitionen. "Das muss weg", so Gruhn. Diese Regelungen erlaubten es Käufern von Immobilien nicht, die ersten drei Jahre nach Erwerb des Objektes Schönheitsreparaturen wie eine Fassaden-Sanierung, eine Treppenhaus-Renovierung oder eine Dacherneuerung durchzuführen. Daher kaufe heute niemand mehr "die alten Schabracken im Osten". Und damit breche widerum die Auftragslage im Berliner Bauhandwerk ein.

Die steuerlichen Regelungen auf Bundesebene und die schwierige Lage in Berlin haben die Preise für Immobilien derart gedrückt, dass sie so günstig sind wie zuletzt zu Mauerzeiten. Börsianer würden angesichts des "Downs" zum Einstieg raten. Auch die Immobilien-Experten? "Jein" antworten die Experten. Kaum einer wagt es, dem Berliner Markt in absehbarer Zeit einen Aufschwung vorauszusagen. "Schnäppchenjäger" hielten aber bereits Ausschau nach günstigen Gelegenheiten. Bei nüchternem Kalkül dürfte mancher auf seine Kosten kommen.

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