Zeitung Heute : "Fondszeichner haften für Kredite" (Interview)

Dieser Tage ist häufiger notleidenden Ges

Wer sich an Immobilien-GbR beteiligte, sollte von Fondschefs Prüfung verlangen

Wolfgang Vonnemann, Partner der Sozietät Vonnemann und Gellert, empfiehlt Kapitalanlegern mit Beteiligungen an Immobilienfonds zu überprüfen, ob die Geschäftsführung die Haftungsbeschränkung mit ihren Banken nach neuem Recht vereinbart hat.

Dieser Tage ist häufiger von notleidenden Geschlossenen Immobilienfonds zu hören. Einige sind in der Form von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) gestrickt. Sind die einzelnen Anleger dann immer vor dem Zugriff der Banken geschützt?

Nein, seitdem der Bundesgerichtshof im vergangenen Jahr die Rechtsprechung zur persönlichen Haftung verschärft hat nicht mehr. Nach der neuen Rechtsprechung ist es sehr viel schwieriger geworden, die persönliche Haftung von Gesellschaftern mit ihrem Privatvermögen auszuschließen. Wenn also ein Unternehmen einen Kredit aufgenommen hat und nicht genug Geld einnimmt, um die Zinsen zu bedienen, dann kann die Bank unter Umständen auch die Gesellschafter der GbR zur Kasse bitten. Dies gilt auch für den Fall, dass diese gar nicht mit der Geschäftsführung befasst sind, wie es bei Geschlossenen Immobilienfonds üblich ist.

Haben die Fondsinitiatoren das nicht ausgeschlossen bisher?

Doch, eine solche Haftung der Gesellschafter verhinderten die Geschäftsführer des Fonds bisher indem sie diese per Satzung oder durch Beschränkung ihrer Vollmacht auf das Gesellschaftsvermögen ausschlossen. Im Fall von Liquiditätsengpässen sollte lediglich das Gesellschaftsvermögen herangezogen werden. Das erklärten die Gesellschafter gegenüber ihren Geschäftspartnern, gegenüber der Bank zum Beispiel. Das war auch vor der BGH-Entscheidung ausreichend. Das Geldhaus musste solche Haftungsausschlüsse nicht bestätigen, damit sie wirksam wurden. Das hat sich verändert.

Wie lässt sich die Haftung nun einschränken?

Jetzt kann man die Haftung zwar immer noch beschränken, damit die Haftungsbeschränkung aber wirksam wird, muss dies in Form einer individuellen Vereinbarung geschehen. Es reicht nicht mehr aus, die Haftungsbeschränkung in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen einzuschreiben oder den Geschäftspartnern gegenüber einseitige Erklärungen abzugeben. Der Geschäftspartner muss sich damit einverstanden erklären und dies nach Möglichkeit ausdrücklich erklären.

Gilt das auch für die vor Jahren abgeschlossenen alten Verträge?

Ja, die Rechtsprechung gilt rückwirkend. Wenn ein alter Vertrag nur eine einseitige Vereinbarung enthält, dann könnte die Bank auf die Idee kommen, einzelne Gesellschafter für die nicht bezahlten Schulden des Fonds zur Rechenschaft zu ziehen. Die Gefahr ist umso größer, je näher der Fonds vor der Zahlungsunfähigkeit steht.

Ist das ein rein theoretisches Szenario oder könnte eine Bank sich tatsächlich auf diese Art an Fondszeichnern schadlos halten?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Wir empfehlen, alle Darlehensverträge auf diesen Punkt hin überprüfen zu lassen. Den Verträgen ist zu entnehmen, ob und welche Regelung für die Haftung und ihre Beschränkung erfolgte. Entspricht die getroffene Regelung nicht der aktuellen Rechtsprechung, dann lässt sich unter Umständen mit der Bank eine nachträgliche Vereinbarung abschließen. Allerdings setzt dies das Einverständnis des betroffenen Geldhauses voraus. Wichtig ist also zunächst, die Darlehensverträge auf diesen Punkt hin zu überprüfen. Jeder Gesellschafter, also jeder der einen Fonds gezeichnet hat und sei seine Anlagesumme noch so klein, kann die Geschäftsführung des Fonds dazu auffordern. Bei dieser Gelegenheit empfiehlt es sich, auch einen Blick auf die Lage der Fonds überhaupt zu werfen.

Was sollten Anleger hinterfragen?

Beispielsweise wie gut die Kasse gefüllt ist, ob die Gesellschaft also genug Geld durch die Mieten einnimmt, um Ausgaben und Ausschüttungen zu bezahlen. Außerdem sollte man sich fragen, wie lange die Mietverträge noch laufen, und wie es um die Vermietbarkeit der Immobilie nach Ablauf des Vertrags steht. Sollte eine neuerliche Vermietung problematisch sein, wäre natürlich zu prüfen, ob sich nicht auch die Kosten senken lassen. Die Fondszeicher könnten auch die Qualität der Geschäftsführung einer kritischen Würdigung unterziehen. Sie sollten sich fragen, ob und wie gut diese über die Entwicklung ihrer Gesellschaft berichtet hat, über die Vermietungssituation sowie über die ein- und ausgehenden Geldflüsse. Sehr wichtig können schließlich steuerliche Probleme werden. Beispielsweise kann sich die Zahlung für die Grunderwerbssteuer nachträglich erhöhen, wenn das Finanzamt eine höhere Bemessungsgrundlage als von der Fondsgesellschaft geplant zugrundelegt.

Auch bei Geschlossenen Immobilienfonds stammt das Kapital von hunderten unterschiedlichen Personen. Nicht jeder Fondszeichner kennt die anderen. Allein kann er wenig ausrichten, und seine Miteigentümer kennt er nicht. Wie kann er da überhaupt Einfluss nehmen?

Richtig ist, dass in Fondsgesellschaften in der Regel niemand den anderen kennt, weil es anonyme Publikumsgesellschaften sind. Aber diese Anonymität lässt sich durchbrechen, indem der Zeichner an die Geschäftsführung herantritt und um Namen sowie Adressen seiner Mitgesellschafter bittet. Für jeden Zeichner besteht ein Anspruch auf Einblick in die Geschäftsunterlagen. Dazu gehören auch die Namen und Adressen aller Fondszeichner. Allerdings kann unter Umständen ein Gesellschaftsvertrag diesen Anspruch einschränken. Die Geschäftsführung kann dann den Nachweis eines berechtigten Interesses verlangen. Dann stellt sich das Problem, was darunter zu verstehen ist, wie sich der Begriff angemessen interpretieren lässt. Wenn aber ein Zeichner eine außerordentliche Gesellschafterversammlung einberufen möchte, um die Geschäftsführung etwa aufzufordern, eine solche Haftungsbeschränkung nachträglich zu vereinbaren, dann ist dies ein berechtigtes Interesse.

Die Geschäftsführer eines Fonds dürften aber an solchen Initiativen der besonders kritischen Anleger wenig Interesse haben, oder?

In manchen Fällen mag das wohl richtig sein. Das schreckt auch ab, aber niemand muss sich von seinen berechtigten Anliegen abbringen lassen. Ist die Gesellschafterversammlung erst einmal einberufen, dann ist der zweite Schritt die Verschaffung von Mehrheiten. Man sollte nicht vergessen, dass jeder Zeichner ein Mitunternehmer ist. Er hat also einen Anspruch darauf, über das Schicksal seiner Investition mit zu entscheiden. In Einzelfällen kann er mit einer solchen Mehrheit, sogar die Geschäftsführung ablösen.

Allerdings dürften die wenigsten Zeichner daran ein Interesse haben, weil sich dann ja die Frage nach Alternativen stellt. Wer übernimmt gerne Verantwortung für Unternehmungen in Schräglage?

Ja, aber niemand muss gleich alle theoretisch gegebenen Möglichkeiten in der Praxis auch ausschöpfen. Ein stärkeres Engagement des einzelnes Fondszeichners sollte eher dazu dienen, mehr Transparenz sicher zu stellen und Einfluss auf die Entscheidungen der Geschäftsführung auszuüben. Das ist heute mehr denn je möglich, indem die Kommunikation unter den Gesellschaftern intensiviert wird, beispielsweise mit Hilfe einer Web-site im Internet. So etwas lässt sich leicht und kostengünstig aufbauen. Während auf dem Postwege Portokosten entstehen, müssten die Zeichner hier nur einmal in die Tasche greifen, um die Seite einzurichten. Auf solchen Web-Foren könnte man Anträge formulieren und Bündnisse schmieden. Dem stünde auch nicht die Tatsache im Wege, dass bei einzelnen Fondsgesellschaften Hunderte von Anlegern mobilisiert werden müssten.

Liegt das Problem nicht eher darin, dass sich die meisten Anleger gar nicht mit der Situation ihrer Gesellschaft auseinandersetzen?

Das ist tatsächlich ein Problem, aber es ist ein Fehler, sich nicht um seine Kapitalanlage zu kümmern, weil schlimmstenfalls nicht nur der Verlust des Geldes droht, sondern auch noch die oben erwähnte Haftung für die Bankkredite der Gesellschaft. Hat man sich an einem GbR-Fonds beteiligt, dann sollte man sich auch nicht immer auf die eigentlich für die Kontrolle der Geschäftsführung zuständigen Beiräte verlassen. Diese sind in vielen Gesellschaften zu unkritisch gegenüber ihrer Geschäftsführung. Auch haben viele Fonds keine derartige Kontrollinstanz, denn der Gesetzgeber verpflichtet die Geschäftsführung nicht, einen Beirat einzurichten. In den meisten Gesellschaftsverträgen ist die Gründung eines Beirats als Möglichkeit vorgesehen, sie ist aber kein Muss. Das Gespräch führte Ralf Schönball.

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