Zeitung Heute : Geschlossene Fonds: Einige können auch anders

Ralf Schönball

Referenzen sind nützlich. Sie zeigen, was der Bewerber in der Vergangenheit geleistet hat. Also helfen Referenzen dem Arbeitgeber bei der Auswahl eines Arbeitnehmers - und dasselbe gilt für Anleger, wenn Unternehmer sie und ihr Kapital umwerben. Dabei sind Investoren gut beraten, die Referenzen genau zu prüfen. Ist nämlich das Geld erst einmal auf dem Konto des Unternehmers, dann hat der weithin freie Hand beim Einsatz dieser Mittel. Dies ist bei Beteiligungen am Aktienmarkt so und bei Anlagen auf dem Immobilienmarkt ebenso. Wenn auf die Bitte nach Referenzen ein Unternehmen seinen Anlegern stets die versprochenen Renditen zahlte und darüber hinaus in einer Reihe von Fällen zusätzliche Gewinne ausschüttete, dann lohnt es genauer nachzufragen: Warum gelingt das hier immer? Was kann man aus diesen Erfolgen für die Überprüfung anderer Unternehmen lernen? Eine Begegnung mit Christoph Kahl, Chef von Jamestown, Initiator geschlossener Immobilienfonds in den USA.

"Das Schlechteste, was wir hatten, war der planmäßige Verlauf von Fonds", sagt Kahl. So beantwortet er die Frage nach der Bilanz von Jamestown, und er sagt das nach einer Denkpause, so ruhig als beschreibe er den Himmel über Berlin. Kahl ist ein Mann der leisen Töne. Weil ihm die vielen Intercontinental-Flüge in den Knochen stecken? Oder ist es der natürliche Ausdruck des ruhigen Gewissens eines Kaufmannes, dem der Erfolg nicht zu Kopfe steigt, und der seine Interessen so weit wie möglich mit jenen seiner Geldgeber in Deckung bringt? Dann wäre Kahl ein "demokratischer Kaufmann" - und kein Machiavelli des Marktes. Zu jener grenzenlosen Entscheidungsgewalt, die der skrupellose Staatstheoretiker dem "Fürsten" zubilligte, fühlen sich heute immer noch zu viele Unternehmer legitimiert. Zumindest gebärden sich viele so. Dabei übersehen sie gerne, dass ihnen die Gewalt nur verliehen ist, auf Zeit, durch das Geld. Indes verflüchtigt ihr selbstherrlicher Pathos schnell, wenn eine Rezession anbricht. Dann sind es meistens dieselben, nun enttäuschenden Herrscher über das Kapital anderer, die ihre betriebswirtschaftliche Not mit volkswirtschaftlichen "Strukturproblemen" zu entschuldigen pflegen: Etwas Unerhörtes, Unvorhersehbares sei geschehen, die Schuld, so sagen sie, sie liegt überall - nur nicht bei ihnen, den tapferen Schneiderleinen.

Kahl also entschuldigt sich für seine Freizeitkleidung, "ich steige gleich in den Flieger", und erzählt von der Bilanz seines Unternehmens: 24 Geschlossene Immobilienfonds legte er bisher auf und investierte die 2,4 Milliarden US-Dollar seiner Anleger in Immobilien in den USA. Nur dort. In Europa investierte er nicht. Fragt man ihn nach dem Markt hierzulande, dann sagt er: "Davon verstehe ich nichts." Kahl erwarb in den USA nicht nur Immobilien für Anleger, er legte auch zwei Grundstücksfonds auf: "Unbebaute Flächen waren das, wir hofften auf eine gute Wertentwicklung und erwarteten, dass sich das Kapital innerhalb von fünf Jahren verdoppeln würde", sagt der Mann mit dem Schettland-Pullover. Alle Hoffnungen erfüllten sich. "Doch das kann man nicht immer machen", sagt Kahl. Heute schon gar nicht. Dies sei nicht der richtige Zeitpunkt, derartiges noch einmal zu risikieren. Denn es ist ein Wagnis, daraus macht er keinen Hehl, "aber damit sind immer auch größere Chancen verbunden". Eine Binsenweisheit, aber wer kann sie schon aus eigener, positiver Erfahrung zum Besten geben?

Was den Erfolg ausmacht

Höhere Risiken mögen die meisten Anleger nicht - sie verlangen Sicherheit. Das habe Kahl bei der Entwicklung seiner 24 Geschlossenen Fonds auch beherzigt. Zur Erinnerung: Bei "Geschlossenen Immobilienfonds" vertraut ein Anleger sein Kapital Initiatoren an; diese kaufen oder bauen mit dem Geld eine Immobilie, vermieten sie, und mit diesen Einnahmen zahlen sie den "Zeichnern" eine Ausschüttung. Später verkauft der Fonds das Objekt und dann bekommen alle ihr Geld zurück - bestenfalls mit Gewinn. Soweit die Theorie. In der Praxis steht und fällt vieles mit dem Gewinnhunger der Manager und der Zahlungskraft der Mieter. Von der Solvenz letzterer hängt das Maß des Risikos ab, von dem Kahl spricht: Wenn der Mieter einen langjährigen Vertrag unterschreibt und einen Namen zu verlieren hat, am besten eine Bank also oder eine Aktiengesellschaft, dann muss schon einiges passieren, dass der Nutzer seine Miete nicht zahlt - und der Anleger damit kein Geld mehr bekommt.

In diesen Fällen ist das unwahrscheinlich. Eine ganze Reihe Geschlossener Immobilienfonds haben seriöse und solvente Mieter. Bei einigen von ihnen zerschellt die schöne Theorie aber an einer anderen Klippe: dem Verkauf. Mancher Wettbewerber, so sagt Kahl, sehe einen Verkauf erst gar nicht vor. Der Grund: Die Fonds-Initiatoren schöpften jährlich Gewinne ab, indem sie hohe "Fondsverwaltungskosten" veranschlagten. Natürlich, räumt Kahl ein, wer für das Projekt eine Einnahme-Überschuss-Rechnung erstelle, die Verwaltung des Gebäudes überwache und seine Anleger zu Gesellschafterversammlungen einlade, um dort Rechenschaft über den Fonds abzulegen, dem stehe für solche Dienstleistungen eine Aufwandsentschädigung zu. "Doch oft betragen die Fondsverwaltungskosten ein bis eineinhalb Prozent vom Eigenkapital, und so viel braucht niemand dafür", sagt Kahl. Sein Unternehmen veranschlage 0,3 Prozent oder weniger, und dies sei bei Weitem ausreichend.

Der Fehler im System...

Die Tatsache, dass Fondsmanager auf diese Weise Gewinne abschöpften, sei nicht einmal das größte Ärgernis mit den zu hohen Verwaltungskosten. Schlimmer seien die Folgewirkungen: "Die Initiatoren verkaufen die Immobilie nie, weil sie sich dadurch selbst um die jährliche Gewinnabschöpfung bringen würden." Das ist ein Fehler im System, und er kann schnell verheerende Folgen nach sich ziehen: Weil sich Immobilienmärkte in Zyklen entwickeln, verpasst der Fonds den besten Zeitpunkt zum Verkauf. Dann muss er mit der Immobilie eine Rezession durchstehen. Läuft in dieser Zeit ein Mietvertrag aus, dann steht das Gebäude unter Umständen leer oder findet nur zu geringeren Preisen neue Nutzer. Damit ist die Ausschüttung an die Anleger, also die Höhe der Verzinsung ihres Kapitals bedroht. Das entschuldigen Initiatoren gerne mit der Konjunktur, dabei verraten sie aber nicht, dass sie selbst im Trockenen sitzen: Ihre Verwaltungsgebühren bekommen sie ungeachtet der Krise, und die lassen sie sich auch dann selten beschneiden. Im Gegenteil, oft sehen Geschlossene Immobilienfonds im Laufe der Jahre steigende Verwaltungskosten vor!

Dieser kleine, aber fundamentale Fehler im System der Fondskonzepte ist leicht zu beheben: Durch eine Belohnung der Initiatoren im Falle eines Verkaufs der Fondsimmobilie mit Gewinn. Beim Jamestown-Fonds 21 funktioniert das so: Von den Verkaufserlösen bekommen zunächst die Anleger ihr Geld zurück, dann bekommen sie vom Gewinn noch einmal einen kleinen Aufschlag auf ihre jährliche Verzinsung von etwa einem Prozent über die gesamte Dauer der Investition. Danach bekommen die Fondsmanager rund drei Prozent als Belohnung für das gute "Timing". Bleibt darüber hinaus Geld zu verteilen, bekommen die Anleger drei Viertel des Erlöses und die Manager ein Viertel. Bei Jamestown ist das offenbar Motivation genug, "zum optimalen Zeitpunkt zu verkaufen." Diese Anreize bleiben nicht ohne Wirkungen: Von ihren 24 Fonds hat die Gesellschaft bereits elf wieder verkauft, drei davon zum Kaufpreis, sechs mit Gewinnen zwischen zehn und fünfzig Prozent, zwei sogar mit einem Plus von mehr als 50 Prozent.

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