Zeitung Heute : Gewerbeimmobilien: Die City verdichtet sich

Harald Olkus

Berlins Makler für Gewerbeimmobilien sind sehr zufrieden mit dem Jahr 2000. Die Vermittler brechen zwar nicht gleich in Euphorie aus, aber die Vermietung von Büroflächen sei "außerordentlich gut" verlaufen, sagt Christine Buwitt von Angermann. Aengevelt-Research hat sogar Rekordergebnisse ermittelt: mit rund 470 000 Quadratmetern Bürofläche in diesem Jahr hat das Unternehmen mehr Vermietungen registriert als jemals zuvor in Berlin. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das eine Steigerung von rund 13 Prozent. Hinzu kommen etwa 50 000 Quadratmeter Büroflächen, die von Eigennutzern bezogen wurden. "Damit summiert sich der Berliner Büroflächenumsatz auf circa 520 000 Quadratmeter", sagt Rolf Scheffler von Aengevelt Research. Mit 480 000 bis 500 000 Quadratmetern kommen Christine Buwitt von Angermann und Martin Puchmayr von FPD Savills auf ähnliche Zahlen.

Der Großteil der Flächen wurde wieder in der City, der historischen Mitte Berlins einschließlich des Potsdamer Platzes, umgesetzt. Rund 31 Prozent der Büromieter zog es in diesen Bereich. Die City-West bleibt mit rund fünf Prozent des Gesamtumsatzes auf einem ähnlich niedrigen Niveau wie im Vorjahr. Schwieriger wurde es an den Rändern der City. Waren auf die Areale östlich und westlich des Stadtkerns im Vorjahr noch rund 23 Prozent des Umsatzes entfallen, schrumpfte die Zahl in diesem Jahr auf bislang rund 17 Prozent.

Dagegen hat sich die Bedeutung der Innenstadt und der äußeren Stadträume für das Umsatzgeschehen vergrößert. In den Bereichen innerhalb des S-Bahnrings stieg der Anteil der vermieteten Büroflächen von 16 Prozent im Vorjahr auf 26 Prozent in 2000. Ähnliches gilt für die äußeren Stadträume, wo sich der Umsatz von 16 auf über 21 Prozent erhöhte. "Die City verdichtet sich immer mehr", sagt Christine Buwitt. Die Flächen würden langsam knapper. "Man bekommt nicht mehr unbedingt, was man will." Für bestimmte Flächen gebe es mittlerweile wieder mehrere ernsthafte Interessenten.

Aufgrund der großen Nachfrage hat sich der Anteil der leerstehenden Büroflächen im Vergleich zu 1999 um rund acht Prozent auf etwa 1,4 Millionen Quadratmeter verringert. Laut Aengevelt Research sind das 8,6 Prozent des gegenwärtigen Gesamtbestandes von rund 17 Millionen Quadratmetern. Die Zahlen der verschiedenen Maklerunternehmen differieren hier ein wenig. Martin Puchmayr von FPD Savills beziffert den Leerstand auf etwa 7,6 Prozent oder 1,3 Millionen Quadratmeter.

"Die Neubauproduktion an Büroflächen ist in Berlin weiterhin hoch, verlagert sich aber immer stärker in die sehr guten Bürolagen", sagt Rolf Scheffler. In diesem Jahr wurden in Berlin zirka 320 000 Quadratmeter Mietflächen fertiggestellt. Dazu kommen rund 188 000 Quadratmeter, die für Eigennutzer wie Bund, Länder, Botschaften und Verbände errichtet werden. Im kommenden Jahr wird die Fertigstellung von rund270 000 Quadratmetern Büroflächen für den Mietmarkt erwartet. Eigennutzer werden voraussichtlich rund 125 000 Quadratmeter Bürofläche erstellen.

Durch die Verringerung der Angebotsreserve sind die Mieten deutlich gestiegen. Das mittlere Mietniveau hat sich laut Aengevelt Research um rund 18 Prozent auf 31 Mark pro Quadratmeter erhöht. Die Spitzenmiete zog von 52 Mark auf etwa 60 Mark an. Die höchsten Preise für den Quadratmeter wurden am Potsdamer Platz bezahlt. Hier liegt das aktuelle Mietniveau zwischen etwa45 und 55 Mark pro Quadratmeter. In der City-West haben sich die Mieten zwar ebenfalls erhöht, mit Werten zwischen 23 und 35 Mark schwanken sie aber erheblich.

Trotz der schwachen Vermietungszahlen haben auch die Mieten in den Cityrandbereichen auf Werte zwischen 28 und 30 Mark angezogen. In der östlichen Innenstadt werden laut Martin Puchmayr 33 Mark pro Quadratmeter Büro bezahlt, in der westlichen Innenstadt um den Ernst-Reuter-Platz sind es rund 27 Mark. Auch in den äußeren Stadträumen zeigt der Trend der Mietpreisentwicklung leicht nach oben. In nördlichen Randlagen, wie zum Beispiel Top Tegel und dem Borsiggelände erzielen die Vermieter Quadratmeterpreise von 19 bis 24 Mark, während im Süden wie am Tempelhofer Weg / Gradestraße nur 16 bis 20 Mark zu verwirklichen sind. "Und im Osten ist es nach wie vor schwierig", sagt Puchmayr.

Hauptnachfrager im vergangenen Jahr waren die IT-Branche, Medien und Finanzdienstleister mit 32 Prozent des Flächenumsatzes. Diese drei Nutzergruppen mieteten knapp die Hälfte der Flächen an. Dagegen war die Bedeutung der öffentlichen Hand oder für die Umsatzleistung rückläufig. Während 1999 über 31 Prozent der Flächen an Verbände und Organisationen gingen, waren es in diesem Jahr nur 13 Prozent.

Über den Bestand an Flächen für das produzierende Gewerbe seien kaum verlässliche Zahlen vorhanden, sagt Martin Puchmayr. Aber auch hier sei eine leichte Nachfragebelebung für innerstädtische Flächen zu erkennen. FPD Savills hat mehr als 30 000 Quadratmeter Hallenflächen an zwei Telekommunikationsunternehmen vermittelt. Aufgrund der besseren Infrastruktur hätten die beiden Unternehmen den Westteil der Stadt vorgezogen. Angermann hat die Vermittlung von "Problemgewerbehöfen" der Gewerbe-Siedlungsgesellschaft (GSG) übernommen und konnte 20 000 Quadratmeter vermieten, sagt Christine Buwitt. Eine anhaltende Belebung für das produzierenden Gewerbe kann sie dennoch nicht erkennen. "Die Nachfrage ist immer noch sehr verhalten."

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