Zeitung Heute : Grundeigentum: Wo Abrechnungsfehler lauern

Jürgen E. Dolleck

Viele Wohnhäuser werden heute von zentralen Heizungsanlagen versorgt. Am Ende einer Abrechnungsperiode weiß der Verwalter, wieviel Kosten für das gesamte Haus entstanden sind. Welcher Anteil davon auf jede einzelne Wohnung entfällt, muss er erst errechnen. Dies hat er auf Grundlage der seit 1981 geltenden Heizkostenverordnung (HKVO) zu tun. Der Paragraf 3 HKVO gilt ohne Ausnahme für Sondereigentum an Wohnungen und Teileigentum an Gewerbeobjekten. Nach der HKVO sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach dem Verbrauch zu verteilen.

Die verbleibenden Kosten sind nach der Größe der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raums zu verteilen. Welcher dieser Schlüssel greift, das ist der Gemeinschaftsordnung oder einem dazu gefassten Beschluss zu entnehmen. Auf eine Abrechnung nach Verbrauch hat jeder Eigentümer einen Anspruch. Auch wenn alle anderen Eigentümer darauf verzichten wollten - im Streitfall hätte deren Beschluss vor Gericht keinen Bestand.

Die verbrauchsgerechte Heizkostenabrechnung muss der Verwalter den Eigentümern mit der Jahres-Abrechnung vorlegen, worüber diese dann beschließt. Zur Erfassung des individuellen Verbrauchs beauftragen viele Verwalter Dienstleister. Diese bauen in den Wohnungen Messgeräte ein und lesen sie jährlich ab. Die Daten bilden die Grundlage für die Heizkostenrechnung. Sie sind aber nur ein Teil der "Wärmekosten", hinzu kommen anteilige Kosten für Brennstoffe und Strom sowie für die Wartung der Öl-, Gas- oder der sonst eingesetzten Befeuerungs-Anlage zählen. Etwas aufwändiger ist eine Überprüfung des tatsächlichen Brennstoff-Verbrauchs, denn beim Öl etwa bleiben fast ausnahmslos "Reserven" des nicht verbrauchten Brennstoffs aus dem vorigen Jahr übrig. Diese müssen zum Rechnungsbetrag für die Auffüllung des Tankes addiert werden. Von dieser Summe muss der neue Endbestand im Öltank am Ende der Abrechnungsperiode abgezogen werden. Das ergibt den Brennstoff-Verbrauch, der in der Heizkosten-Abrechnung in Litern und Mark ausgewiesen sein muss.

Wichtig: Die Ermittlung der Kosten für das verbrauchte Öl muss die Preise berücksichtigen, die der Verwalter seinerzeit für den Brennstoff zahlte. Wenn der Verbrauch etwa 10 000 Liter betrug, die Gemeinschaft bei der letzten Lieferung nur 8000 Liter erwarb, dann müssen die verbleibenden 2000 Liter mit dem Preis pro Liter verrechnet werden, die die Rechnung der vorletzten Lieferung vermerkte. Achtung: Eine falsche Preis-Angabe erlaubt es jedem Eigentümer, eine Ergänzung der Jahresabrechnung einzufordern. Dieser Anspruch besteht auch dann, wenn der Betriebs-Strom falsch abgerechnet wurde. Dessen Anteil an dem Brennstoff-Verbrauch insgesamt liegt in der Regel bei fünf Prozent und darf nicht mehr als acht Prozent betragen.

Die Ermittlung des tatsächlich verbrauchten Betriebsstroms ist nicht ganz einfach. Denn in vielen Häusern gibt es nur einen Zähler für die verschiedenen Strom-Verbraucher: Heizung, Aufzug und Treppenlicht. Für jeden Verbraucher müssten Zwischenzähler eingebaut werden, denn Aufzug und Treppenlicht werden nach dem Aufteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung, also verbrauchsunabhängig abgerechnet, der Stromverbrauch der Öl-Heizungs-Umwälzpumpe dagegen verbrauchsabhängig.

Fehlen Zwischenzähler, darf der Verwalter den Einzelverbrauch nicht schätzen. Nach einem Urteil des Landgericht Berlin (Grundeigentum 1978, 902) kann er ihn errechnen. Dazu muss er die Leistungsaufnahme (in Watt) der elektrischen Geräte mit den täglichen Betriebsstunden multiplizieren und diese Summe mit der Zahl der Heiztage (1500 bis 1800 Stunden im Jahr) sowie mit dem Strompreis multiplizieren. Übrigens: Die Kosten für den Schornsteinfeger muss der Verwalter auch als Heizkosten abrechnen; er darf sie also nicht den verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wie Müllabfuhr oder Abwasser zuschlagen.

Was aber passiert wenn einzelne Eigentümer ihre Wohngelder schuldig bleiben? Dann kann der Verwalter oft fällige Rechnungen nicht oder nicht mehr termingerecht zahlen. Außerdem kann er die beschlossene Instandhaltungsrücklage nicht mehr in voller Höhe auf das Rücklagenkonto überweisen. Der Verwalter muss dann den säumigen Eigentümer anmahnen und unter Umständen einen Antrag auf Zahlung der Rückstande nach Paragraf 43 WEG beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Um die geplanten, aber nicht dem Rücklagenkonto zugeführten Beträge buchhalterisch abzurechnen, sieht es das BayObLG als ordnungsmäßig an, dass die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung so angesetzt sind, als seien die zahlungssäumigen Teileigentümer gar nicht säumig gewesen (AZ: 2Z 79/90 vom 9. August 1990, in NJW-RR 1991, 15-16). Im folgenden Jahr muss der Verwalter dann aus den Nachzahlungsbeträgen, die als "Soll" abgerechnete Rücklage kostenneutral auf das Rücklagenkonto überweisen.

Zur genaueren Überprüfung dieser aufwändigen Vorgänge setzten die Eigentümer auch den Verwaltungsbeirat (VBR) ein. Er soll Aufsichts- und Kontrollfunktionen ausüben. Der VBR besteht aus drei Mitgliedern. Die Gemeinschaft bestellt ihn mit Stimmenmehrheit. Der Beirat soll den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen und dessen Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Kostenvoranschläge prüfen. Die Wohnungseigentümer sollten auf die Bestellung eines Beirats nicht verzichten. Zumal dessen Prüfung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans den Eigentümern bei den jährlichen Versammlungen zeitraubende Debatten erspart. Natürlich können auch dem gewissenhaftesten Beirat Fehler unterlaufen. Dafür haftet er gegenüber der Gemeinschaft nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz.

Wer für einen Beirat kandidiert, sollte den Zeitaufwand für die Prüfung einer Jahresabrechnung nicht unterschätzten, denn er hat den Eigentümern über die Ergebnisse der sachlichen und rechnerischen Prüfung zu berichten. Dabei muss er angeben, ob er die Abrechnung vollständig oder nur stichprobenartig kontrollierte. Bei kleineren Gemeinschaften reicht oft ein mündlicher Bericht; wird er schriftlich erstellt und dem Verwalter übergeben, muss dieser ihn mit der Einladung zur Versammlung versenden. Aber: Die Stellungnahme ist keine Gültigkeitsvoraussetzung für den jeweiligen Genehmigungsbeschluss. Bei der Prüfung des Entwurfes für den Wirtschaftsplan wird der Beirat die Vorjahresabrechnung einbeziehen und die Fakten prüfen, die eine Veränderung der Kostenansätze in dem neuen Wirtschaftsplans rechtfertigen würden.

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