Zeitung Heute : Immobilien-Kauf: Steuerliche Fallstricke rund um das Objekt

Peter Runge

Beim Kauf einer Immobilie scheint mancher seine Kaufentscheidung eher mit dem Bauch zu treffen als mit dem Kopf, obwohl das eigene Heim meist ein Berg von Schulden bedeutet. Um nicht abzustürzen, sollten Käufer vor ihrer Entscheidung einige wichtige Regeln beachten.

Wenn ein Arbeitsplatz- und Wohnortwechsel ansteht, erweist sich für den Eigentümer einer Immobilie oft erst, ob der entrichtete Kaufpreis auch betriebswirtschaftlich angemessen war. Wer verkaufen will oder vielleicht sogar muss, der sitzt am kürzeren Hebel. Der Käufer honoriert Ein- oder Umbauten selten in voller Höhe. Lag der Kaufpreis bei 300 000 Mark und beträgt der Verkaufspreis nach zehn Jahren 420 000 DM, bedeutet das eine Verzinsung von lediglich vier Prozent. Allerdings werden die meisten Immobilien per Kredit finanziert und dann gilt diese Rendite sogar bestenfalls nur für das Eigenkapital.

Immobilien-Käufer lassen sich heute oft nur mit Preiszugeständnissen finden. Unter Umständen empfiehlt sich eine Zwischenvermietung. Aber auch die Mieten sind ein Abbild der Immobilienwerte am Markt. Eine Zwischenvermietung kann außerdem steuerliche Nachteile haben. Zehn Jahre nämlich muss ein Eigentümer seine Immobilie behalten oder den Gewinn, also die Differenz zwischen Einstands- und Verkaufspreis, versteuern. Einzige Ausnahme: Wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst nutzte. Wenn er die Immobilie nach dem 30. Juli 1995 erwarb, danach vermietete und dann veräußerte, zieht der Fiskus vom Einstandspreis sogar noch die Abschreibungen auf den Objektwert ab.

Doch nicht nur Fallstricke sind vom Fiskus zu erwarten, er belohnt auch Immobilienkäufer, beispielsweise beim Kauf einer Immobilie und deren Vermietung an nahe Angehörige. Wenn etwa ein Kind eine Wohnung am Studienort benötigt, überlassen die Eltern ihm ihre Immobilie meistens unter der Marktmiete. Zusätzlich überweisen die unterhaltspflichtigen Eltern oft noch einen Betrag für die Miete. Ein steuerlicher Gestaltungsmißbrauch liegt hier nicht vor, jedenfalls nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtes. Wer allerdings weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete von seinem Kind verlangt, darf auch steuermindernde Werbungskosten wie Kredit-Zinsen sowie die jährliche Abschreibung nur mit dem verringerten Prozentsatz der ortsüblichen Miete ansetzen.

Wenn die Eltern die Immobilie an ihr Kind verschenken, gelten als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer meistens nur 70 bis 80 Prozent des Verkehrswertes vom "steuerlichen Bedarfseinheitswert". Dieser entspricht in der Regel dem 12,5-fachen der Kaltmiete eines Jahres. Ganz steuerfrei wechselt die Immobilie von Vater zu Sohn, wenn sie nicht mehr wert ist als 400 000 Mark. Wer von der Schenkung 100 000 Mark ausnimmt und von seinem Kind durch Schuldübernahme diesen Betrag als Kaufpreis abfordert, verhilft seinem Nachwuchs zur Eigenheimzulage. Diese beträgt 8 mal 5000 Mark bei einer neuen Immobilie und 8 mal 2500 Mark bei einem gebrauchten Objekt.

Wer nicht zu den Spitzenverdienern zählt, profitiert von zinsgünstigen Darlehen der Investitions Bank Berlin, außerdem von Wohnungsbauprämien auf Bausparverträge sowie von der Eigenheimförderung des Bundes und von vermögenswirksamen Leistungen. Nicht zu unterschätzen ist schließlich die Sicherheit von Sachwerten. Eine Immobilie ist stets ein Vermögensposten, der sich, anders als Wertpapiere, nicht so einfach verflüchtigt.

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